“共享村落”：田园综合体的新形式
The following article is from 产城瞭望 Author 中国指数研究院
新土地规划人
ID:newlandplanning
2018年7月2日西安市高陵区推出首批“共享村落”，让有着田园梦的创业人士可以在农村租赁到闲置宅基地或农房，让农民依靠闲置宅基地或农房实现资产性收益。很多朋友会问，何为“共享村落”？它的出现对于建设田园综合体与农村产业升级有什么作用？今天，我们就来认识下“共享村落”。
1、何为共享村落？
在介绍“共享村落”前，我们不妨先了解下“共享农庄”。
“共享农庄”是指在不改变农民所有权的前提下，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网平台与城市租赁住房需求对接，形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”的局面。
但是“共享农庄”有其局限性，在这个大背景下，西安市高陵区人民政府作为试点，推行实施了第一批“共享村落”（即农民闲置宅基地和闲置农房使用权出租），作为一种新的农村资源利用形式，无疑使当地民宿、乡村旅游、田间养老等产业迎来更加广阔的平台发展。
“共享村落”指在农村宅基地集体所有权、宅基地农户资格权不变的前提下，充分尊重农民意愿、适度放活使用权，并且不能影响农民正常生活，按照依法、自愿、有偿的原则进行的革新。
村集体的闲置宅基地和农房，作为集体经营性资产折股量化给村集体经济合作社成员，最终由农村产权交易中心发布信息、进行交易。
2、为什么“共享”村落？
自共享单车出现后，共享出行、共享医疗、共享金融等“共享系列”如雨后春笋呈现出大爆发之势。2年多来，“共享系列”已深深地融入大多数都市人的生活中。但在乡村里，“共享系列”的存在几乎为零，且随着农村劳动力不断转向城市，农村渐渐变为“空心村”。
据统计，全国至少有7000万套农房和3000万亩宅基地处于闲置状态。大量农房、土地、宅基地闲置，丰富的农业文化遗产资源无人采撷，任其破败是一个巨大的浪费，利用起来则是一笔巨大的财富。
而西安市高陵区推行的“共享村落”，为田园综合体提供了新思路，为农业产业升级提供新方向。共享村落可以实现闲置农房的再利用，有效的盘活了农村闲置资产，让农房的冷资产变成热财富，通过创新服务助推乡村振兴。
3、如何“共享”村落？
“共享村落”的合法性源自于今年的中央一号文件。文件提出：“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。
推行“共享村落”的目的就在于宅基地得到更充分的利用，这正是对文件精神的积极探索，这样既可以增加农民的收入又能够壮大集体经济。
这种模式盘活了农村长期大量闲置的宅基地和农房，避免资源沉睡，充分发挥其价值，让农民通过使用权暂时转移获得资产收益。
同时，“共享村落”在坚持宅基地所有权属于农村集体、资格权属于集体经济组织成员的基础上，通过适度放活使用权等多种方式，让土地使用权在农村产权交易平台上实现有序流转，实现了对宅基地“三权分置”的积极探索。
“共享村落”作为共享经济理念在农业生产或经营等方面的应用和实践，同时也是平台化思维的一种产物。其共享主体主要是农户和消费者或游客，包括股权共享、资产共享、生产资料共享和生活资料共享等方面。
农民个人闲置的宅基地和闲置农房，在和村集体经济合作社签订《委托书》后经区农业管委会备案，由区农村产权交易中心进行信息发布、组织交易。
交易完成后，90%出租费用分配个人，10%作为村集体经济收益，主要用于村内基础设施维护、公共服务建设等。村集体经济合作社签订租赁合同后，也享有对房屋的新建权、改建权、转让权、经营收益权等权益。
农村集体土地所有权、农民宅基地、房屋所有权不变，出租的只是宅基地和农民房屋的使用权。如同共享单车、共享雨伞等，交付租金便可在规定时限内获得使用权。
4、西安高陵区“共享村落”的具体政策
西安市高陵区为推进“共享村落”这一新兴事物，制定了翔实的政策和诸多优惠条件。政策规定，凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请共享。
交易成功后，“共享人”可取得《不动产权证书》，享有新建权、改建权、转让权、经营自主权、经营收益权、融资抵押担保权等权益。使用权的共享年限原则上不高于20年。
“共享人”获得农民闲置宅基地和闲置农房使用权后，在出租期限内用于创新创业，发展乡村旅游、民宿、创意、文化、商贸、娱乐等产业，也可用于个人休闲居住及养老等用途。
而且，“共享人”符合创新创业条件的，还可以享受高陵区推出的创新创业扶持政策。比如利用闲置宅基地或农房创业成功，被认定为国家级、省级、市级众创空间的，高陵区将分别给予20万元、15万元、10万元奖励。
此外，“共享人”如果在共享村落进行创新创业，还将获得财政金融支持、税费减免政策、科技创新激励政策、创业企业资本市场融资奖励等众多优惠政策支持。
当地政府如此大力推行的共享村庄模式，相信能够有效地提高当地的闲置空房、土地的利用率，提高农民收入，有利于当地的人才引进、产业升级，同时也让有着田园梦想的人士可以通过租赁的方式得以实现。
相信在不久的将来，“共享村落”这种新的方式将引领中国乡村转型发展的新高潮，助力田园综合体这一产业新升级，助力实现乡村振兴战略。
END
欢迎投稿，投稿邮箱：xjxtd@126.com
来源：产城瞭望
新疆新土地城乡规划设计院 信息中心
近期文章推荐
About Us
新疆新土地城乡规划设计院
北京中规建业城市规划设计院
为人与空间策划沟通的桥梁
在城市、乡村、景区实践着我们的追求
北京中规建业城市规划设计院
地址：北京市海淀区学清路9号汇智大厦B座
电话：010-57811531
新疆新土地城乡规划设计院
地址：乌市红光山路888号绿城广场2A栋14层
电话：0991-8885065 0991-8845621
网址：www.xtdplaner.com