签了预购协议，开发商却推迟交房，没关系，可以让他双倍返还定金！这你知道吗？
来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）
辛辛苦苦半辈子，
只想有个自己的家。
签了预购协议却碰到开发商推迟交房！
转眼间，
温馨小窝成泡影，
购房合同打水漂。
但且慢，这定金又该怎么算？
说法君，你说这定金我能要的回吗？
A1：
您好！如果开发商构成违约，您可以要求开发商双倍返还定金。
您与开发商签订预购房协议并交付定金，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的合意，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，预购房协议即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务。如果一方当事人在合同约定条件成就或者期限到来时未能签订正式购房合同，另一方当事人有权请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的。
具体到本案中，如果预购房协议没有其他约定，因开发商原因导致双方未能签订购房合同，属于开发商违约行为，您可以解除预购房协议。关于定金，根据《合同法》第115条规定：”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因此，由于开发商的违约行为导致购房合同未能签订，可以适用定金罚则，你有权要求开发商双倍返还定金。
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Q2在二手房买卖中，因卖家无经验，未与中介约定交易完成时间，但卖家卖房的目的是等钱急用，且感觉中介没有对卖家保护的条款，有点忽悠，对此卖家可以怎样再约束中介，或追加违约金？谢谢！
A2：
您好。因为您所表述案情不完全清楚，下面仅作一般分析供参考。
房产中介作为专业的居间机构，在缔约过程中负有如实报告、促成交易的义务。由于当前房产中介市场准入门槛低、消费者防范意识不强、违规成本低、监管不到位等问题存在，房产中介纠纷层出不穷。为保护买卖双方合法权益，建议：
在签订《房地产买卖居间协议》阶段。卖房方和购房方通过中介公司介绍，达成购买意向的，中介公司均会在《房屋买卖合同》签订前，要求双方先行签署《房地产买卖居间协议》或类似协议。在此阶段，买家或者卖家要认真查看相关条款，及时修改不利于自己条款，并明确违约条款及赔偿。考虑到买家、卖家一般不具备专业的法律知识，最好的维护自身权益的办法，就是在合同中明确中介费的支付条款。鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介经纪费，最好不要明确在房屋尚未过户时一次性支付。
在房屋交易阶段。如果在签订《房地产买卖居间协议》时，买家或者卖家没有对合同进行认真审查，此阶段进行维权比较困难。当然，如您所言，您可以再与中介协商约定增加违约金，以便中介督促卖家尽快付款。但是否能追加违约金，需要双方达成合意。为尽快收到房款，建议您积极与中介沟通，要求其督促买家付款；您也可以直接与买家联系，督促其履行付款义务。如果中介怠于履行自身义务，您也可以向住房城乡建设（房管）部门、工商部门等部门投诉。
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Q3我下班时被一个非法行运电动车撞了，骨折，交通事故鉴定责任是他承担70%的责任我承担30%的责任，他是残疾人，协调时说只能赔偿3000元，但是我光医药费就要大概2万元，如果协调不成功，我想问一下起诉他有用吗？还有，如果他不赔，公司要不要赔，我已经报了工伤。
A3：
您好！您与对方协商不成，可以起诉电动车驾驶人。如果被认定为工伤，公司已为您购买工伤保险，由工伤保险基金支付有关费用，如果公司没有依法购买工伤保险，则由公司承担。
根据《工伤保险条例》的规定,职工在上下班途中，受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的,应当认定为工伤。对于您的工伤，如果公司为您购买了工伤保险，由工伤保险基金支付有关费用。如果没有购买工伤保险，由该单位按照《工伤保险条例》规定的工伤保险待遇项目和标准支付有关费用。
根据最高人民法院《关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第八条的规定，以及交通事故赔偿与工伤保险待遇的性质来看，两者的请求权并不相同，承担赔偿责任的主体也不相同，而且还属于两个不同的法律关系，职工同时获得工伤保险待遇和交通事故理赔是合理合法的。因此，您要求电动车驾驶人支付您的交通事故赔偿与申报工伤并不矛盾，可以同时主张。需要注意的是，交通事故赔偿和工伤竞合时的赔偿项目有部分只能择其一主张，得不到重复赔偿，如：医疗费、护理费、交通费、后续治疗费、住院伙食补助费等。
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Q4
对方叫很多人找我朋友麻烦，当时我和我朋友一起吃夜宵，然后我朋友先先刺了别人一刀 ，我没有打架，这样也是涉嫌伤害罪嘛？
A4：
您好。一般情况下，您不构成故意伤害罪。
按照您的描述，您的朋友与人斗殴，将别人刺一刀，根据造成危害后果（如对方轻伤、重伤、或者死亡）和你朋友所持故意内容的不同，如果排除了正当防卫行为，就有可能构成故意伤害罪或者故意杀人罪。如果你没有参与打架斗殴，只是当时恰好在现场，并不构成犯罪。需要注意的是，虽然你没有直接的与他人打架行为，如果你教唆你朋友斗殴，或者在斗殴过程中你提供了帮助比如为他提供凶器、排除障碍等，你就可能和你朋友就构成共同犯罪，要承担相应的刑事责任。
你朋友涉嫌刑事犯罪，公安机关为查清案件真相，会对在场人员进行询问，这是正常的案件侦查过程，你不必过于紧张，应当积极配合公安机关工作，如实作出陈述。
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Q5我花60万买了房子，并按合同约定付了全款，但房东一直没有过户，还把房子给抵押贷款了，请问根据权利和义务的对等关系，我尽了付全款的义务，就应该享有房子的所有权利，房东是没有权利抵押房子的，是不是？虽然房屋买卖以登记为准，但那只能说交易没有完成，而不能说我没有权利对不对？
A5：
您好！如果没有其他约定，在进行房屋变更登记前，买卖合同出售人是该房屋所有权人，可以对房产进行抵押。您按照合同约定支付了房屋价金，有权要求按合同交付无权利瑕疵房屋。
首先，关于权利义务对等。民事法律关系讲求权利和义务的对等，但是也尊重当事人意思自治，承认当事人之间通过自主协商达成的合意，因此完全可能存在当事人权利义务不完全对等情况。一般意义上的“平等”，主要存在于双务合同中，该类合同要求当事人双方互负给付义务，房屋买卖合同是典型的双务合同。在房屋买卖合同中，买家的主要义务主要有：1、按合同约定的时间、地点和方式交付价金；2、按合同规定的时间和方法接收房屋。买卖合同成立后，买受人应及时会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，缴纳契税、领取房产证，并实际接收房屋。卖家权利主要有：1、有权要求得到已支付价金的房屋所有权；2、买受人有权要求得到符合合同所规定的质量和数量的房屋；3、买受人有权要求按约定的时间和方法交付房屋。
其次，在本案中，您按照合同约定支付了房屋价金，但由于该房产还没有过户登记，房屋所有权还未转移，卖家仍然是房屋所有权人，可以对房屋实行抵押等处分。但是根据《合同法》规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。因此，在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下，卖房人交付的房屋应该是没有权利瑕疵（如未设定抵押）的。卖家这种抵押房屋的行为无疑对履行交房义务造成了障碍，属于违约行为。您有权依据买卖合同，要求卖家交付无权利瑕疵的房屋并办理过户手续，你也可以要求解除合同并要求对方赔偿自己的损失。
感谢值班律师：
李琳（广东广州）
购房交易遇纠纷，
事故赔偿被拖欠，
纵然生活不顺遂，
别着急，
说法君都在一旁帮助您。
（主编）王秀敏
（实习小编）向虹楚月
（实习法务）向虹楚月
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