开发商未及时将购房合同送到房产局备案，贷款政策变化之后导致我月供增加，我可以将其起诉吗？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

一锤子买卖，

你却一拖再拖，

后果却由本宝宝来承担，

心里真是比咖啡还苦！

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Q1

本人于1月6日与开发商签订购房合同，开发商迟迟不将合同送到房产局备案，由于我办理的是组合贷，贷款需要已备好案的合同和预告登记证，3月1日公积金贷款政策有变，由于开发商不按时将资料备案，导致起初的贷款额度从公积金余额的8倍变成了5倍，新政策拒绝异地公积金贷款，致使我增加了月供。我可以就此起诉开发商吗？

A1:

你好，开发商是否应当承担相应的违约赔偿责任需要视情况而定。

首先，如果合同约定了开发商履行将材料备案的具体日期或者期间，只要还在约定的时间范围之内，开发商未去备案的行为并不属于违约，对于政策变化导致你贷款数额的变化开发商是不需要承担违约赔偿责任的。

其次，如果开发商违反合同约定、怠于履行合同义务，你可以起诉开发商，赔偿你的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据你的描述，因为开发商的原因导致你的月供增加，从而给你造成了损失，现开发商存在违约行为（开发商迟迟不将合同送到房产局备案），你可以据此起诉，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”要求开发商赔偿你的损失。

这里需要着重提一下，开发商迟迟不将合同备案的原因以及在签订合同时的具体约定，将此情况核实清楚。这样你起诉开发商，则对你更有利。

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Q2

朋友通过微信和电话向我借钱，没有立借据。现在找不到人，我发微信给他，让他还钱，他就说现在没钱，要以后慢慢还，报警警方也不立案，现在只能去法院起诉了吗？如果去法院起诉，应该去哪里的法院，对方工作地可以吗？需要对方公司出证明是其员工吗？

A2:   

你好，你可以依法起诉索要你的借款，通过民事诉讼解决。

首先，这不属于刑事案件，而是民事纠纷，你应当通过民事诉讼解决。你们双方是一个微信转账方式借款的借款合同。根据法律规定，该合同属于合同法规定的其他形式的合同，受法律保护，借款人应当还款。你索要欠款可以在原告所在地即你的户籍所在地起诉，也可以在对方的户籍地或者经常居住地起诉，起诉时不需要去对方公司出具证明。

其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第17条规定：“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。”通过此条可知，你起诉时只要提供微信转账凭证以及对方的基本信息，法院可以立案。因为你的证据相对薄弱，故一定要保存好你与他之间的微信聊天记录，这是证明你与他之间借款事实的直接证据。

最后，律师建议，你在借款时最好签订相应的借款合同并且索要对方的身份证信息，这样能够更好的保护你的合法权益。

3

Q3

在户主家租的地皮，签订了协议，使用无限期，现户主需用地，我能否不给户主土地的使用权？

A3:

你好，你们双方签订的对土地使用无期限的租赁协议是不符合我国合同法相关规定的，接下来根据你的问题做如下分析：

首先，根据合同法第二百一十四条相关规定，租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此你们约定的无期限合同是不符合法律规定的。

其次，土地根据其不同的用途有不同的最长使用年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。因此，你们双方签订租赁协议除了不能超过二十年，还要在所租赁土地的使用最高年限范围之内。据此，你可以计算一下你们的租赁协议期限是否仍在有效期内，若没有在以上法定期限内，则你不能再继续使用土地。

如果符合以上条件，租赁协议中的租赁期限还在法律规定范围之内，则你对该土地仍享有土地使用权。现户主如果提前收回土地使用权，实则是一种违约行为。根据合同法第一百零七条相关规定，对方未按照协议内容全面履行义务的，你可以要求对方继续履行合同，继续由你使用土地直到法律所规定期限到期。

4

Q4

我老公帮嫂子贷款一个8万一个6万，是民间借贷。当时很信任她，因为她是亲戚。嫂子是事实借贷人，合同都在她手上，我们什么都没有。现在放贷人找我们催债，我们就找嫂子，她口头承认，就是一拖再拖，找了她无数次，年前她给放贷人转了8000元。我们只有电话录音为证据。请问我们该怎么办？

A4:

你好，你可以先将该贷款还上，后起诉事实借贷人，让其承担还款责任。因当时你老公虽然是帮别人贷款，但你老公作为完全民事行为能力人，应当预见到签订该民间借贷合同的法律后果，且该合同并不违背相关法律规定，该合同成立受法律保护。 为了保护你老公的征信信用，如果事实借款人，不按时履行还款责任，你们应当及时将此款项还上，并保存证据。

现你们手里仅有电话录音，该录音证据薄弱。电话录音一般作为辅助证据使用，现你们仅有电话录音，起诉到法院，需要其他证据佐证，如证人证言、其他书面证据等。

最后，以你老公名义的民间借款，根据合同相对性原则，你老公应当偿还该借款，虽然你老公是帮其他人借款，存在事实借款人，若要追回损失，根据法律规定，你老公可以行使追偿权来挽回你们的损失。

5

Q5

我和老公婚前贷款买的房子，首付公公婆婆付了12万，房产证上是公公的的名字，婚后我们共同还贷款，如果离婚房子有多少能归我所有？

A5:　

你好，婚前买房，公婆付清首付且登记在公公名下，如果公婆没有明确表示将房屋赠与你们夫妻，也没办理过户，根据《物权法》的相关规定，该套房屋属于你公婆的婚内财产，属于他们夫妻共同所有，房产所有权问题与你和你老公其实没有太大关系。

另外，关于你和你老公还的房贷，从法律上来说可以解释为属于你和你老公对你公婆房产进行的无因管理行为，因此产生的无因管理之债应当由你的公婆负担，也就是对于这套房产，你仅可以就你还的房贷部分要求你的公婆予以返还。

也许这个答案会让你意外或不能接受，但从法律上分析确实如此，因此也建议你正确看待，在以后的生活中多了解法律知识，避免产生一些认识误区。

感谢值班律师：

 （宋成帅   河南郑州）

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买房不易，

且买且珍惜。

少一些套路，

多一些安居。

实习小编 | 马一鸣

实习法务 | 管雨阳

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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