今日说法 | 老人全款购房后没有房产证，因开发商隐瞒抵押事实房子被拍卖，为保住房子老人花两套房的钱买了一套房......
来源 | CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）
一套房子
花了两套房的钱
都是天文数字
办不了房产证的房子
2011年8月，家住青岛市的张先生和刘女士两老口买下了一套房子，房子位于青岛市黄岛区的乾宝佳园小区，三室两厅两卫，带一个露台，购房时他们对房子的设施很满意。
老人们说，他们年近60的时候开始规划自己的晚年，首先想到的就是换房子。由于年纪大了所以想买一个电梯房，精挑细选之后，他们看中了这个小区。
当时老两口都非常中意这个小区，而随后售楼处工作人员的一番话，让他们决定要尽快把房子买下来。
2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老两口就把手头的全部积蓄一共30万交到了售楼处。两个月后他们又想办法，把剩余的77万补齐了，而这77万是他们卖掉了全部两套老房子才凑齐的钱。
老两口说他们唯一的儿子在哈尔滨工作，只有过年才回青岛，所以这套房子对他们老两口来说就是最后的归宿了。
2013年的10月份，小区贴了个通知让住户办房产证。可是到了房屋交易大厅，张先生老两口才被告知他们的房子办不了房产证，开发商的解释是这样的：
张先生说，当年这个楼盘销售的广告在青岛的大街小巷随处可见，一切都看上去很正规，所以他们没有怀疑过开发商的可信度。
房子被拍卖
开发商隐瞒抵押事实
好景不长，2016年2月份，一张贴在小区里的通知，彻底打乱了这老两口的生活。
贴在小区楼下的那份通知是青岛市人民法院的《执行裁定书》，上面这样写着：拍卖被执行人青岛乾宝雅泰置业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺和1单元2302户房产，乾宝雅泰置业有限公司是张先生家所在小区的开发商，而被拍卖的2302正是张先生的家。
老两口全款买下的房子突然被法院拍卖，这一切究竟是怎么回事呢？
张先生和刘女士跑到法院询问。在法院，张先生老两口看到了2015年的一份判决书，原告是青岛市的一家典当行，被告就是张先生家所在小区的开发商。
负责审理这一案件的法官解释说：在2011年3月，开发商向那家典当行借款1200万元。到了约定的还款日期开发商只还上了200多万，所以典当行向法院提起了诉讼，最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。两位老人看到法院的《执行裁定书》，才明白为什么自家的房产证迟迟办不下来。
当初，典当行为了保证债务的履行，与开发商共同办理了抵押登记手续。而就在张先生购房前5个月，开发商跟典当行签订了一份《典当抵押合同》，内容是开发商向典当行借款1200万元，抵押物是小区内的7套房产。合同规定：若开发商未能偿还欠款，典当行可对抵押物进行拍卖所得收入用于抵债。
开发商人去楼空
刘女士说，当时他们购房的时候并不知道开发商抵押房产的事实。他们想找开发商要个说法，可售楼处早已人去楼空。后来几经周转，他们打听到那家房地产开发公司法定代表人迟耀辉的电话，对方却表示公司已经注销，老两口的钱是交给公司，自己也无能为力。
张先生说后来他们多次要求跟迟耀辉见面协商，但对方始终避而不见。
另外，老人在法院看到了当初开发商跟典当行签订的《典当抵押合同》。合同显示，开发商拿去抵押的还有楼上的5套住宅，那为什么单单只有张先生家被法院查封拍卖呢？
记者采访了另外3户，3位业主没有遇到张先生家的情况，原因是他们在购房时都贷了款。按照规定，银行在批贷时要对房屋状态进行审核，所以开发商必须先从典当行解押。
老两口觉得开发商是恶意欺骗，当初正因为他们是全款买房，开发商才没有从典当行为他们办理解押。
2016年3月，老两口把开发商告上了法庭，要求开发商办理房产证，同时老两口还向法院提起了执行异议申请，请求法院解除对自家房屋的查封和拍卖，并终止对该房屋的执行。理由是他跟开发商签订了《商品房买卖合同》，并且已经缴纳了购房款，也实际上在这个房子里边居住。
无效的房屋买卖关系
同时，法官告诉记者，老人和开发商之间存在房屋买卖关系，但并不意味着这关系是有效的。按照法律规定，如果是抵押在先，开发商要转移抵押物必须要经过抵押权人的同意，如果没经过同意，这个转让是无效的。
而在张先生老两口的案件中，开发商出售抵押的房产没有经过抵押权人同意，所以张先生老两口签订的房屋买卖合同是无效的，不能对抗在先设定的抵押权。
2016年底，法院的审理有了结果：法院驳回了老人要求开发商为自己办理房产证的诉讼请求，同时也驳回了老人的执行异议申请。
2018年4月14日，青岛市市南区人民法院将这套房屋的拍卖信息上了网进行了公示。经过评估，房子的竞拍底价为162万。
在案件处理过程中，法官和典当行一方并非坐视不管，他们给张先生老两口提供了一些解决办法。
老两口不能接受50万的金额，因为自己已经花了107万多全款购房，法官也否定了这个办法。
另外，执行法官告诉记者，乾宝雅泰置业有限公司（开发商）涉及的被执行案件高达58起。目前公司名下可供执行的财产只有那7套房子，所以即使典当行将老两口的房子解押，接下来也会有别的法院对那套房子进行查封的。
法官说目前最根本的方法是老人通过公开竞买直接把这个房子买下，然后法院出具相关手续将房产证过到老两口名下，这意味着老两口至少要花162万把房子拍下来。
老两口家里几个晚辈商量过后，决定先把房子拍下来，之后再走别的程序。由于拍卖过程出现了其它竞拍人，经过加价最终老人一方以192万元拍下了房子。
这意味着他们需要在10天内向法院交齐192万元，这对两个老人无异于天文数字。
法院注意到了这一点，建议老两口通过司法途径来救济，起诉开发商解除房屋买卖合同，并要求返还购房款。在整个案件的审理和执行过程当中，法官多次告诉老两口，在接下来的维权过程中如果遇到困难，会尽力提供帮助。
普法时间
pufashijian
Q1 : 今天我们节目请到的嘉宾是中国人民大学法学院的刘俊海教授。欢迎刘教授，这老两口让人很同情，那么他们的损失应该由谁来承担？接下来他们该怎么办呢？
A1: 首先对夫妻二人维权的遭遇表示同情，但是法律也是有温度的，因为诚信有价。从正面看，诚信能创造价值；从反面看，失信者必须付出代价。就本案而言，夫妇二人有权要求开发商返还他当年支付的107万元，同时要求开发商支付107万元的3倍，也就是321万元惩罚性赔偿责任。
Q2 : 但是现在这家房地产开发公司已经破产，法定代表人也找不着人了，他们该怎么办呢？
A2: 如果房地产开发公司的大股东，实际控制人在公司出资的时候股权资本过低，而大量地依赖银行或者业主的债券资本来实现融资，那么应当对开发商的惩罚性赔偿责任一道承担连带责任。也就是开发商和它的控股股东如果一旦被法院认定应当揭开公司面纱的话，那么躲在房地产公司背后的大股东，实际控制人要站出来对于张氏夫妇承担连带赔偿责任。
案件来源 |《今日说法》节目《被拍卖的房子》
实习小编 | 张月珏
维护 | 宋小军
主编 | 王秀敏
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