今日说法 | 亲戚间借名买房，房价大涨后引发纠纷，法院怎么判？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

“ 

那我们就觉得

毕竟每一分钱都是我们出的

那你给我们40万总是太少了吧

”

浙江省江山市的张琳琳（化名）的大哥大嫂单位在衢州市城西售卖一个集资楼。大嫂陈敏（化名）的父母也是这个单位的，这个买房的名额没有人用。于是张琳琳借用这个名额在此买了一套面积96.79平方米的房屋。

就是这套借名买的房，引起了两家的纷争。昔日的姑嫂如今对薄公堂。

一方说法

张琳琳的这个房子在衢州城乡结合部西，考虑到儿子将来可能回到衢州读高中，再加上集资房的价格相对便宜，一套房子不到15万，她便想借用大嫂陈敏母亲的名额买一套房。

张琳琳说当时买房子的钱都是她出的，只是借用了大嫂母亲杨老太（化名）的名义。首付总共付了8万元，第一次5万元她直接打到她哥哥的卡上。张琳琳的大哥证实这5万元当时确实打过来了，并且是用于买房的。另外3万元是她向自己的父母借的。这一说法也得到了张琳琳的父亲的证实。父亲在法庭上证明了这个钱后来女儿已归还。

剩下的6万元，张琳琳说她当时是以大哥大嫂的名义办的公积金贷款。大嫂的母亲杨老太当时已经退休，不能用公积金贷款。她说大嫂陈敏提出可以用她的名义贷款。

按揭贷款是1792元，此后每月她都会给大嫂陈敏的银行卡打1795元用于还贷。一年后，她把剩下的贷款一次性还清了。

转账凭证

同一事件不同说法

但是大嫂陈敏对张琳琳的说法表示不认同。她说她和父母两家确实有两个名额， 但是张琳琳并没有借名买房。陈敏的意思是两套房子的钱都是她付的。为了方便照顾母亲，她就把母亲的房子也选在同一个小区。陈敏的母亲杨老太和女儿说法一样。

至于张琳琳打过来的5万元，那是打到张琳琳的大哥，也就是大嫂陈敏的前夫那里，所以她不清楚这笔钱。张琳琳的大哥大嫂在2010年时离婚。

另外张琳琳父亲借给女儿的3万元，大嫂陈敏说是前夫的父亲给他们自己买房用的，不是给张琳琳的。

此外，每月张琳琳打过来的1795元，在陈敏看来，这只是当年的转账凭证，只能说明是张琳琳给她打过钱，不能说明是还银行按揭的钱。而且，陈敏说只有职工本人名下的房子才能办理按揭，当时母亲已退休，办不了按揭。所以母亲杨老太的房子是全款，她自己的这套才是按揭贷款。事情并非像张琳琳说的那样。

房子被卖

因为都是一家人，关系一直都很好，张琳琳觉得签协议就有一种不信任，所有没有写合同。 

2007年，大哥大嫂的婚姻出了状况， 大哥提醒他们把房子的事情处理一下。张琳琳的老公建议她去签一个合同，但是她认为早前没有签合同，现在她应该不会签。另外现在哥嫂闹矛盾，去签合同等于是火上浇油，于是就没有签合同。 

2010年，张琳琳的大哥大嫂离婚了。当年下半年，房产证办下来了，在陈敏母亲杨老太的名下。

因为这个房子是经济适用房，张琳琳听说购房5年内的经济适用房过户手续和成本比较高。为了省点费用她想等过了5年再把房子过户到自己名下。张琳琳说，虽然当时大哥大嫂已经离婚，但是大嫂还是很通情达理的表示同意。

2016年，衢州市城西发展很快，房价飞速上涨。15万的房子一下涨到了70多万。这个房子买后一直空着。张琳琳打算把它卖掉。

张琳琳打算把房子卖掉以后分一部分钱给大嫂和她母亲，当初毕竟是借用了她们的名义买的这套房。但是当张琳琳跟大嫂提出卖房的时候，张琳琳说大嫂母女好像不太愿意配合。

出乎意料的是，在张琳琳提出要卖房子后， 这个房子被偷偷卖掉了。得知房子被卖后，张琳琳就去找大嫂陈敏理论， 当时大嫂的意思是分给他们40万。

张琳琳不同意。她觉得大嫂她们没出过一分钱，只是借用了一下他们的名字。八十多万的房产，大嫂他们要拿走一半多，她觉得无法接受。 她之前也和大嫂他们商量过分一些钱给她，但是大嫂陈敏她们没有接受。 

而大嫂陈敏和她的母亲杨老太则认为， 她们卖的是自己的房子，不需要和谁商量。

后来张琳琳给记者提供了一份录音， 录音中大嫂陈敏没有否认当年的购房款是张琳琳出的。只是陈敏的母亲杨老太的意思是把张琳琳买房的15万元和这10年的利息给她，然后这事情就算结束了。

在这次协商过程中，张琳琳还了解到大嫂母女俩之所以会变卦，是因为大哥大嫂离婚时经济上没有结算清楚，如果他们结算清楚了，就愿意把这个房子还给张琳琳。

但是张琳琳觉得大哥大嫂的事情没结算清是他们两人之间的事，与她无关。她认为大嫂陈敏母女不能变卖她的房子来解决问题。

大嫂陈敏把房子卖掉后，用这个钱给她自己的女儿在其他地方买了房子。这个房子现在也升值了不少。 张琳琳觉得自己在整件事里是一个受害者。

告上法庭

张琳琳觉得房子没了，钱也没拿到，但事情总得有结果。

2018年3月，张琳琳把大嫂陈敏、侄女张雅丽、还有陈敏的母亲杨老太起诉到了法院，要求确认争议房屋所有权归自己所有，并要求对方赔偿房屋损失95万元。

经过审理，2018年5月16日，浙江省衢州市柯城区人民法院作出一审判决。法院认为，被告杨老太未经实际所有权人同意，擅自出售房产，并将房款据为己有，损害了原告的财产权利，判决杨老太赔偿张琳琳夫妇房款损失87万元。被告陈敏和她女儿因与涉案房屋无法律上的利害关系，不承担赔偿责任。

一审判决后，杨老太不服，提起上诉。2018年9月4日，浙江省衢州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

普法时间

  pufashijian

Q1:借名买房这种情况在民间其实非常常见，比如说是您花的钱，但是是借我的名房本上写的可是我的名字，那这房子在法律上到底应该认定归谁所有呢？

A1:根据《物权法》的规定，它要坚持物权法定原则，房屋属于不动产。《物权法》第九条规定，不动产以登记作为判断物权归属的标准。所以，这个房屋登记在谁的名下，谁就是物权人。但是实践当中出现了很多情形，就是说它登记和实际情况它不一致。比如说夫妻双方共同共有的房产登记在老公或老婆一个人名下，这样的话就出现了不一致。所以《物权法》解释一的第二条，它又明确了一下，如果你利害关系人有足够的证据证明物权的真实状况和你的登记状况不一致。那样的话，就支持你的真实状况。

A2:那在司法审判当中，这个房子到底是归登记的那个人，还是归出钱的这个人？

Q2:在中国的法院在理解《物权法》，解释一第二条的时候有不同的结论。有的法院认为是登记人，有的法院认为是出钱的人。但是有一点是共同的，就是出钱这个人将来的钱，还是要再拿回来的。这是要公平、契约必守。拿回来钱的话应该包括市价的钱。

Q3:借名买房这种事经常会出现在亲戚或者是亲密的朋友之间，很少有人会抹开面子真的写一个字据，那我们在借名买房这件事上，怎么规避这些风险呢？

A3:首先是需要签一个非常正式的合同，而且这个合同当中必须要明确两点意思。第一点意思你必须要明确，给他这个钱是用去购房用的，还要一定要单独写出来。就是我是借你的名字，你同意把名字借给我，然后我们约定这种登记方法，一定要把这个意思说出来。第二，应该把你们在这个交易过程当中，比如说有购房的合同，贷款合同，还有你的转账凭证，这些所有的相关证据要全都给保存下来，这是以免将来发生纠纷的时候找不着证据了。最后一点叫事先预防，实践当中把它叫所谓反向抵押。反向抵押就是说现在我不是出钱买房，但是房屋登记在你的名下。你把你名下的房子再抵押给我出钱的这个人担保，担保我给你的那笔钱。这样的话出钱的这个人的利益就可以得到保全。

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实习小编 | 周戎韬

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

案件来源 |《今日说法》节目《借名买房起纷争》

记者 | 沈华钢 张博 李政林

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