超全收藏版！2016郑州住宅数据全解读！房价/供求/成交/区域

年终盘点/住宅篇

2017年已经迈开了它的步伐向前走去，但是2016年郑州房地产市场的跌宕起伏让每一个有幸参与其中的人都难以忘怀。

在刚刚过去的2016年郑州表现如何？哪些区域、哪些楼盘被购房者点赞？2017年的楼市又将怎么走？

数据是我们的好朋友，总是毫无保留地对我们讲述市场最真实的情况，跟着乐居来一起看看郑州2016年楼市大数据吧。

（点击文末阅读原文，可查看年度盘点h5，更多大数据更多干货）

2016住宅市场总体表现

关键词：十年趋势，供求比创12年新低

正如1个月的数据不能反应年度市场趋势，解读市场发展仍需要数年的数据对比。

我们整理了2004年-2016年12年的郑州房地产数据，横向对比，看看2016年表现如何，郑州房地产行业有什么发展走势。

图1  商品住宅2004-2016市场供求比走势

2004-2016年，郑州商品住宅市场供求比在08年后出现较大波动，近年逐渐趋于稳定，2016年供求比为0.82：1。

（备注：住房市场供求比是供应和需求的比值，供应为新增供量，需求为当期成交量。）

图2  商品住宅2004-2016年供应量走势

2004-2009年，郑州商品住宅市场呈倒“V”型供应，2007年达到峰值，近几年供应在一定区间波动并逐步攀升，2016年达到1200.31万㎡。

图3 商品住宅2004-2016年成交价格走势

数据来源：CRIC

2004-2016年，商品住宅市场成交均价逐年攀升。

图4  商品房2004-2016年度成交面积走势

数据来源：CRIC

成交量逐年上升，2008年成交陡降，2009年再次反弹但之后成交量开始下行，2011年因政策影响成交量下滑明显，2012年成交量开始上升，2014年受经济下行影响成交大幅下跌，2016年持续政策利好以及市场因素影响，致使成交量攀升，环比2015年上涨60.17%。

图5 2001-2016年1-11月份郑州房地产开发投资额及增长率走势

数据来源：郑州市统计局

而从整个房地产市场来看，2016年开发商开发热情高涨。2015年房地产开发投资额2000.2亿元，但2016年前11月房地产开发投资额已达到2414.2亿元，较2015年同比上涨37%。

图6  2001-2016年1-11月份郑州住宅新开工面积及增长率走势

数据来源：郑州市统计局

2016年1-11月份郑州市住宅新开工面积为3361.63万平方米，与2015年同期相比上涨94%。预计2016年住宅新开工面积将大幅度上涨。

小结

1、2016年郑州商品住宅供求比0.82：1，达到了2004年以来的历史新低。通俗讲，这意味着购房者需要100平房子，但市场只能供给82平，供小于求，进入卖方市场，但仍处于0.8-1.2的合理区间。

2、2009年调控使得多项数据出现波动，但房价多年平稳上涨，这对于重返调控的2017有很大借鉴意义。

3、2016年郑州商品房成交量较往年增速惊人，但如果2017年调控政策不松动，会有较大幅度的回落。

房价篇

关键词：均价10525元，涨价2272元，单盘40亿

回过来看2016楼市发展，月度数据同样精彩。

房价，无疑是所有购房者最关心的数据，每一位数的变化都牵动着无数个购房者的心。

2016年，房价是从几月开始涨起来的？你的房子究竟升值了多少？

我们通过几个大数据回顾一下这一年的波动。

图7  商品住宅2016年1-12月成交价格走势

数据来源：CRIC

2016年1-12月，商品住宅成交均价为10525元/㎡，各月价格波动较大；其中，4月有明显下滑，6月占据小峰值，拉动郑州商品住宅均价进入万元时代，最后一路平稳上升。

而12月11753元/㎡对比1月9481元/㎡，意味着今年郑州房价累计上涨了2272元/㎡。

如果你年初买下一套100平的房子，年尾将收获22万的升值！

表1  郑州商品住宅项目成交面积排行（TOP10）

排名	项目名称	区域	成交面积（万㎡）	开发商
1	汇泉西悦城	中原区	51.22	汇泉置业
2	永威城	管城回族自治区	41.93	永威置业
3	碧源月湖公园	惠济区	35.44	碧源置业
4	万科城	高新技术开发区	35.44	美景之州
5	公园道1号	高新技术开发区	28.38	朗格置业
6	金科城	高新技术开发区	27.26	新银科置业
7	泰宏建业国际城	二七区	26.73	建业泰宏置业
8	亚星金运外滩	二七区	26.63	亚星置业
9	普罗旺世龙之梦	郑东新区	25.84	信和置业
10	绿都澜湾	管城回族自治区	24.59	绿锦置业

数据来源：CRIC

表2 郑州商品住宅项目成交金额排行（TOP10）

排名	项目名称	区域	成交金额（亿元）	开发商
1	汇泉西悦城	中原区	40.32	汇泉置业
2	永威城	管城回族自治区	38.48	永威置业
3	万科城	高新技术开发区	35.03	美景之州置业
4	鸿园	金水区	33.78	鸿宝置业
5	建业海马九如府	郑东新区	29.29	建业海马置业
6	普罗旺世龙之梦	郑东新区	29.05	信和置业
7	金科城	高新技术开发区	28.40	新银科置业
8	公园道1号	高新技术开发区	28.27	朗格置业
9	碧源月湖公园	惠济区	27.23	碧源置业
10	五龙新城	高新技术开发区	25.63	建业高新置业

数据来源：CRIC

在全年的销售榜单看，单盘的金额和面积销冠由中原区的汇泉西悦城拿下，永威城拿下亚军。成交面积大盘，高新区占据3席，除龙之梦外，其余均为刚需盘；

成交金额排行榜中，高新区占据4席，业绩喜人的建业海马九如府，代表北龙湖进军前5。

小结

1、从月度数据来看，9月是2016年最重要的一个分水岭，达到新增量和成交量的最高值。

2、受郑九条、限购限贷、限购升级等陆续出台政策的影响，10月、11月、12月成交和供应量都近乎腰斩，但成交均价没有明显下降。

3、购房者用脚投票，高新区正在成为刚需置业优选地。

以上为大环境下的数据，关于供求、区域市场、户型等细分数据和解读，往下看。

供求篇

关键词：供求比0.46，创新小三房，80-90㎡

图8 商品房2016年1-12月月度供求比走势

数据来源：CRIC

2016年1-12月，郑州商品住宅市场月度供求呈波动态势，但整体仍供小于求；其中，12个月有6个月低于0.8的合理值。1月份，达到了0.46的最低值；自9月起调控出台陆续后，市场逐步恢复稳定。

图9  商品住宅2016年1-12月新增供应量走势

图10 商品住宅2016年1-12月成交量走势

数据来源：CRIC

图11  商品住宅2016年1-12月市场供求比走势

数据来源：CRIC

2016年1-12月，商品住宅市场成交面积有一定波动，但仅1月、2月成交面积均小于百万方（受传统春节影响）；除个别月份外，月度市场供应较为平均，9月供应量达到188.42万㎡，成为最火爆一月。

图12 商品住宅2016年供应量各面积段占比情况

数据来源：CRIC

2016年商品住宅80-90㎡供应量最大，占总供应量的27.87%。80-90㎡两房和小三房较受刚需客户欢迎，尤其是创新型小三房深受客户追捧。

这反应了郑州市场依旧是刚需为主。

图13 各户型2016年供应面积占比情况

数据来源：CRIC

2016年，三房成为商品住宅市场上的主力户型。二房、三房占据整体供应市场约74.58%的份额。

从套数来看，三房占比52.65%；二房其次，套数占比19.87% 。一房占据17.57的市场份额。从供应面积来，三房供应仍占绝对主力，市场份额为57.95%，二房紧随其后，占据16.63%的份额。

小结

1、响应号召，郑州去库存效果明显，自创下1月份的年度最低值后，2016年均值也创下近12年新低。根据克而瑞数据，截止11月末，郑州住宅库存量为2个月，即将进入0库存时代。

2、尽管限购为180以上改善房提供了空间，但刚需依旧是市场助力，90平左右小三房依旧是热门中的热门。

3、受限于土地开发周期，预计2017年郑州库存量依旧处于低位，直至四季度有所缓和。

成交篇

关键词：均价8000-9000，总价150万，三房占比54.79%

2016年什么产品最受购房者欢迎？成交单价多少是购房者能接受的？成交篇，用大数据展现最真实的市场表现。

图14  商品住宅2016年1-12月各单价段成交套数占比

从单价来看，2016年郑州商品住宅成交主要集中8000-9000元/㎡和9000-10000元/㎡两个价格段，所占市场比例分别为26.77%和22.56%。再次是10000-12000元/㎡价格段，占比为19.12%。

图15  商品住宅2016年1-12月各房型成交套数占比情况

数据来源：CRIC

套数上和供应量一致，以三房为主，成交面积占成交总面积的54.79%，成交套数占成交总套数的49.37%；二房销售套数位居其次，成交面积和成交套数分别占据总成交的24.06%和27.57%；四房成交面积占比第三，为总份额的11.16%，成交套数占比6.79%。四房以上户型所占市场份额较少。

图16  商品住宅2016年1-12月各总价段成交走势图

数据来源：CRIC

从总价来看，商品住宅成交主要集中在150万元以上，占比为28.2%。其次是70-90万元和90-110万元，占比分别为21.98和16.73%；30万元以下成交占比仅为0.65%。

小结

1、从成交情况来看，郑州供应情况和成交情况几乎匹配，开发商产品和客户需求度较高。

2、总价70-110万元的以及150万以上的房源已经成为市场主流，根据主流户型89平计算，均价基本达到1.685万元/平。

区域篇

关键词：二七区供销最旺、中原区最便宜、差价83万

2016年，对于每个区域都有铭心记忆，经开区的地王之争、高新区的大盘热销、管城区的品质盘争霸、惠济区的地铁福利……但楼市年终考卷，各大区域，都能得几分？

图17 商品住宅2016年1-12月各区域成交均价对比

数据来源：CRIC

从价格对比上来看，郑东新区依旧是发展第一极，以17000元/㎡问鼎成交均价最高区。金水区和经开区分别以11928元/㎡和10861元/㎡的价格位列亚军、季军。

原因也不难理解：金水区作为成熟老城区，教育、商业、医疗配套较为齐全，区域内高端盘林立，如东润泰和、中海锦苑等，提升了整体区域价格。经开区今年市场表现极其火爆，众多新项目入市，区域以其低密、宜居的特征吸引众多置业者，销售价格也相对较高。

图18  商品住宅2016年新增供应面积各区域占比情况

数据来源：CRIC

2016年，二七区住宅新增供应面积占供应总面积的19.38%，为八大区域最高；中原区、高新区紧随其后，占比分别为18.25%、16.69%，经开区整体占比最少，仅占整体供应的4.98%。

图19  商品住宅2016年1-12月各区域成交占比情况

数据来源：CRIC

成交上二七区也拔得头筹，成交面积占成交总量的17.47%，区域内泰宏建业国际城、亚星金运外滩、万科大都会等项目成交量较大，拉动了整体区域的成交量；

其次为中原区，成交面积所占市场份额为15.72%，区域内汇泉西悦城、华瑞紫韵城、新蒲花园等项目成交量较大；

高新区成交面积排行第三，所占市场份额为15.28%，区域内万科城、公园道1号、金科城项目成交量较大。

小结

1、房价与地价成正比，2017年经开区火了，房价也和郑东新区追平。

2、同样因为价格，二七、中原、高新区三个均价最低区域，逐步成为刚需族置业的优选，年度成交量喜人。

3、区域间的“贫富差异”正在拉大，房价最高的郑东新区17000元/㎡，比最低的中原区8616元/㎡，高出几乎一倍。同样100平的房子，成交总价可相差83万。

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