影响未来5年郑州房市！揭秘2016年郑州土地权威大数据

引言

如今，再回忆起过去一年里郑州房地产的种种，用“牛气哄哄”与“急转直下”两个词来总结怕是再合适不过了。

调控前，房企竞拍拿地牛气哄哄，地王互飙牛气哄哄，房价涨幅牛气哄哄，新房二手房成交榜单牛气哄哄……调控后，地王现象急转直下，地价房价上涨态势被扼制，抢房热潮急转直下、清盘现象一度销声匿迹……

“房地不分家”，房市与地市带来的连环效应，在2016年呈现的淋漓尽致。要想对房地产市场有一个清晰的认识，绝对绕不开土地市场，这是业内共识。更有人称，连创新高的地价，或将影响着郑州2017乃至未来5年内的房地产发展。那么郑州土地市场究竟如何一步步走向今天，又怎样影响楼市趋势？一起来通过权威数据逐层揭晓。

快闪速览

土地供应：2016年政府土地供应计划4415.8万㎡，公告土地面积1046.33万㎡，同比上涨63.96%。其中住宅用地784万㎡，占比74.93%；商服用地106.57万㎡，占比10.19%。

土地成交：全年公告土地成交面积740.93万㎡，同比上涨22.46%。住宅成交517.62万㎡，占比69.86%；金水区、惠济区和经开区为主力，分别为18183万㎡、131.82万㎡和120.04万㎡。

土地价格：2016郑州市成交土地单价9223.37元/㎡，同比上涨57.61%；楼面地价2920.12元/㎡，同比上涨46.96%。郑东新区土地单价最高，为30434.28元/㎡，经开区和金水区紧随其后，为9952.38元/㎡和9597.62元/㎡。

慢镜头解剖

篇一：供供供

2016郑州供地计划完成率23.69%

2016年郑州市国有建设用地供应计划拟供地总量约为4415.8万㎡，较2015年上涨75.13%，其中住宅用地约2230.36万㎡，占比55.45%，较2015年占比上涨16.83%；商服用地约774.45公顷，占计划总量的17.54%。

实际上，2016年郑州市公告土地面积1046.33万㎡，同比上涨63.96%，计划完成率为23.69%；公告建筑规划面积为3342.33万㎡，同比上涨74%。

1046万方供应量创6年新高

从近6年郑州市土地供应公告走势图来看，2011-2015年公告建设用地面积整体较为平稳，在600万方的水平线上下小范围浮动；到2016年出现明显上升，为1046.33万㎡，首次超千万方量级。

2011年-2016年郑州市土地市场公告量对比（数据来源：CRIC）

由下图可知，2016全年土地供应量集中在11/12月份，这与“郑九条”后，开闸放地来调控地价、抑制地王产量密切相关。

2016年1月-12月郑州土地市场公告量走势（数据来源：CRIC）

 住宅供应占比超7成

据CRIC监测数据显示，住宅用地公告量为784万㎡，占总量的74.93%，是公告土地的主力构成部分；其次为商业金融类用地，为106.57万㎡。

2016年郑州市各性质土地公告数量图（数据来源：CRIC）

 金水区与惠济区为供地大户

2016年郑州市各区域公告土地数量（数据来源：CRIC）

就区域而言，金水区、惠济区、经开区为热点区域 ，供给量分别为186.66万㎡、185.49万㎡、150.74万㎡，占总体比例分别为17.84%、17.73%、14.41%；供地最少的是郑东新区，供给量为83.32万㎡。

篇二：卖卖卖

2016年全市卖地193宗

CRIC监测数据显示，2016年全市土地成交面积呈现大幅上涨的态势，全市共成交土地193宗，同比上涨19.88%；成交的土地面积为741.93万㎡，同比上涨22.46%；平均容积率为3.16，与2015年的3.2相比微涨。

2011-2016年郑州市住宅类土地成交量及容积率走势（数据来源：CRIC）

2016年1-12月年郑州市土地成交量及容积率走势（数据来源：CRIC）

 金水区土地成交181万方夺“销冠”

纵观全年卖地“账单”，金水区以181.83万㎡销量稳夺销冠，占比总量的24.50%；惠济区、经开区和高新区紧跟，成交量分别为131.82万㎡、120.04万㎡、102.45万㎡。

其次是管城区、中原区、郑东新区，成交面积为63.56万㎡、59.79万㎡、54.71万㎡；成交总量最少的为二七区，为27.72万㎡。 

2016年郑州市土地各区域成交量走势（数据来源：CRIC）

住宅用地成交517万方

住宅类用地成交517.62万㎡，占总成交量的69.77%；其次是工业&物流仓储用地，成交面积为85.8万㎡，占总成交量的11.56%、居于第三位的是商业用地，为83.34万㎡，占总成交量的11.23%；公建配套&其他用地为32.28万㎡，占比为4.35%；办公用地成交最少，为22.88万㎡，占总成交量的3.08%。

2016年郑州市不同性质土地成交量（数据来源：CRIC） 

篇三：钱钱钱

40宗土地溢价成交 最高溢价605%

进入2016年，土地市场延续之前的火热态势，价格持续走高。其中，40宗土地实现溢价成交，其中溢价率超过100%的有18宗，最高溢价率达605%，最低溢价率仅为1%。

住宅类用地方面，全市住宅用地单价为11149.32元/㎡，溢价率38.14%，较2015年22%的溢价率有所上涨；土地单价、楼面单价、溢价率三维度数据均创近6年新高。

2011-2016年郑州市居住用地成交价格及溢价率变化走势（数据来源：CRIC）

宅地楼面价涨近9成 为3367.53元/㎡

2016年成交的土地中，住宅用地价最高，单价11149.32元/㎡，同比上涨59.30%；楼面地价3367.53元/㎡，同比大幅上涨86.88%；其次为商业用地，单价为9766.91元/㎡，楼面地价2365.65元/㎡；工业用地楼面地价仅326.97元/㎡。

2016年郑州市不同土地性质成交价格及溢价率变化走势（数据来源：CRIC）

高新区最便宜东区地最贵

从价格来看，2016年各区域成交土地价格波动较大。具体来看，高新区土地单价最低，为5446.1元/㎡；郑东新区土地单价最高，为30434.28元/㎡；经开区、金水区居于全市二、三位，分别为9952.38元/㎡、9597.62元/㎡。

克而瑞指出，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对变大，同土地单价排位顺序基本保持一致，郑东新区、经开区较高，中原区最低。

具体到地块来看，2016年高溢价地集中分布在经开区和郑东新区北龙湖片区，15宗地王中，北龙湖和经开区各占6宗。其中，经开区土地溢价最高，为215.37%；郑东新区、金水区居于全市二、三位，分别为74.42%、19.22%。

溢价率TOP10排行榜

结语

地王频出、地价房价互推互涨、熔断限价出台、复垦券入场……2016年的土地市场，在牛气哄哄的“抢地主”大战中画上圆满的句号。2017伊始，国土局“开闸放地”也在火热进行中。

据乐居统计，2017年1月，郑州共有48宗土地出让。1月4号，二七新区4宗城改地成功出让，且全部达到“熔断点”，为新的一年打下“开门红”。

在乐居的独家专访栏目《远见2017》中，多位房企高管也提前透露出2017年土地储备计划。

其中，绿都紫荆华庭营销总经理王博翔曾明确表示，“2016年郑州大部分的土地出让绿都都参加了，但均因竞争过于激烈而落空。2017年只要有土地出让，我们都会关注并争取，因为郑州事业部至少在未来五年内都是集团发展的重中之重，土地储备的需求一直都在。”

2017年的“郑地”又会呈现怎样的精彩？欢迎留言区大开脑洞、尽情猜想……

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