一个小故事告诉你为什么在美国搞地产发不了财

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中美两国之间的差异成千上万，从大家最关心的富翁排行榜来看，美国的前百富翁中搞地产的比例不足10%，而中国前百富翁中，搞地产的比例高达35%以上，具体比例读者可以自行百度或者股沟阅读福布斯富翁排行榜。今天我们就从投资洛杉矶房地产市场的一些反馈来帮助读者从一个侧面来看看为什么美国房地产富翁会比较少的原因。

我们在纽约做过一些小型独栋和公寓的开发。今年正好遇到朋友在洛杉矶当地做小型房地产开发，考虑到洛杉矶是全美最重要的住宅市场之一，就准备弄个开发项目一起做做。后来深入下去，发现在洛杉矶做新项目开发真是不容易，难怪住宅市场那么好，因为supply【供给】都被限制住了。

首先，就是洛杉矶市只占大洛杉矶地区的一小部分，其他区域都是各个小Town林立，每个Town都有每个Town的规矩和要求。要做项目，首先要把每个Town的要求和规范研究清楚。我们看中的地块所在的Town就以贴近自然生活为标榜，各种规范都围绕着这个主题，这不能做，那不能做，很是麻烦。

其次，房地产项目立项和审批过程费时费力，需要做entitlement的大项目就不用说了，动不动搞几年。不需要做entitlement的小型独栋住宅项目，从买地到方案审批完成常常都要搞个1年多甚至2年。上次碰到一个在当地的开发商跟我们吐苦水说，他们的一个集合出租公寓项目从买地到项目完工招租运营，前后搞了10年。

再次，不知道是不是因为是深蓝色州的原因，政府充分尊重各方利益和意见，动不动就要搞Public Hearing【公示】，除了当地政府，各种左邻右舍都能进来对你的方案插一脚，一旦碰到个难缠的邻居，虽然不能把你的项目搞死，也能把项目拖死。我们看中的地块，隔壁地块是一个非营利组织拥有，跟组织的负责人开了个会，发现要求甚多甚麻烦，例如离我们的房子必须离他们地块有多远之类。最后算下来，项目完全没发做。万达在洛杉矶的项目立项审批也是搞了28个月，因为邻居希尔顿酒店一直在那反对他们的项目。难怪他们当地的老总感慨，在国内28个月一个万达广场都能建成完工了，在洛杉矶却只完成了立项审批。

除了上面这几点，更不用说为了开发项目需要交纳给当地政府的各种的学位补偿费用，或者廉租房补偿费用之类。

不知道洛杉矶当地的朋友是否有同感？难怪洛杉矶当地的住宅 46 32265 46 14939 0 0 2782 0 0:00:11 0:00:05 0:00:06 2969场那么好，supply都被严重抑制了。。。

【网友热议】

kuku (小黄猫) 
跟纽约没有本质区别吧。至于国内的经验，还是忘掉吧，一个地方一个规矩。重要的是了解本地市场，以及请对人帮你跑这些事。

Marengo (墨云阁) 

买地前就要做due diligence。要去city问开发可能性。要去问local architect。 有些地看着便宜，其实是当地人都知道的那是不可能开发赚钱的。想省心进新市场就要买很多offer抢来的地。新来的肯定吃亏，city没熟人，没local architect，没local general contractor，很难在地产上赚钱。

人脉在哪里都好使。不是说city腐败。而是官僚，你新来的在city开发没信用，各种事情就会严，就会慢。另外就是市场上有大把有钱的投资人，好的deal要不就是在市场上大家抢，要不就是agent给熟客先分了。地开发难，就两个原因，city不友好，邻居不友好。看看city新建房工地多不多就知道city好不好。看看要买的地周围有没有新房就知道邻居好不好。

Smart (大笨驴) 
走在大街上，到处都是空地，上面不盖房子，都有内在的原因。国内的房地产开发靠政策吃饭，美国这边也类似，好处是政策比较规范些，但是一个地方政府对开发的态度，也需要很长时间才能了解，而且这个随着选举结果，还会不断变化。

当然中国人人傻钱多，这个不光是地产开发，这几年大部分海外收购都是这样。但是人可能也不在乎赚钱，转移资产更重要，号称是战略布局么，哈。

leber (kingjam)
这叫法制和民主，好好学学。

AMang (阿忙) 
你们就这么做生意？一点市场调研都不做直接上？在国内就是这么干能挣到钱？

GunLee (李刚) 
你们是国内过来的开发商吗？

我之前在美国参与过一些地产项目开发，当初换工作时候也跟国内某几个要搞海外投资的地产商聊过，也提醒过他们在这边做项目要考虑的方面很多，不照着这边的路子，只拿国内那套，要么自己放弃要么被玩坏。

bloodysnow (毕老师) 
最近在Venice Beach 做 flipping，小小的SFH已经折腾了8个月了, local code 
enforcement 插了一脚，被拖死，吐槽无力了都。

附近的Santa Monica 对开发都越管越严，apartment里的affordable housing 比例要求高达30%,大家都不打算建了建了必亏。然后控制density后 Small Lot Ordinance 的申请成功的概率就和赌博一样。

West LA 地产十分火爆，但是anti development 在全美都能排前几吧。

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