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开发商出让小区车位永久使用权 是福利还是坑?

SMG案件聚焦 案件聚焦 2022-05-15



普陀区某小区建成于2000年。多年来,小区地面停车位都是不固定的,而室内停车库的车位则是以月租的方式长租给业主。去年年底,小区开发商突然张贴了一则通告,称他们准备以13-19万元不等的价格,向业主转让小区室内车位的使用权。

 

 

由于该小区的土地权利性质为划拨土地,并没有70年的使用期限,而这次开发商所转让的车位使用权的年限,与车库所在楼栋的土地使用期限相同,因此也算“永久”使用权。值得注意的是,该小区位于内环内,周围其他商品房小区的车库售价已经高达40万以上

 

 

可小区不少业主却表示,开发商此举带给他们的不是福利,而是给他们挖了个

 

 

小区业主称,只有使用权没有产权,意味着他们并没有转租、转卖等车位处分权,以后如果要卖房,这个车位又该如何处理?不仅如此,如果若干年后,开发商把车库大产权进行抵押,他们的使用权是否还能够得到保障?面对种种不确定性,许多业主顾虑重重

 

 

而后援律师也表示,开发商的这个使用权转让协议,本质上就是一个租赁合同,而对于租赁合同,今年起实施的《民法典》第七百零五条有明确规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。这就意味着,这份名为使用权转让实为租赁的合同,很可能在20年后出问题。

 

 

不仅如此,业主们认为开发商在此事中,存在许多“不平等条约”。首先,根据告知书,原先承租小区车位的业主享有优先购买权。然而一旦这些业主在2021年3月15日前没有向开发商登记购买意向并结清款项的,视为放弃优先购买权。此后,其他购买意向的业主将有权购买这个车位的永久使用权。这条规定,让许多业主感到,似乎不买使用权,他们将无法再把车停入车库。



那么,开发商为何要转让小区车位的使用权而非产权呢?开发商表示,自己在2016年办出了车库的大产证,但一直没有办理车位小产证,因此并不具备产权车位的销售条件。而要办出小产证,则需要替每个车位支付二十余万元的土地出让金,而增加了这笔钱,他们认为车位的销售将遇冷。

 

 

那么,开发商在没有取得小产证的情况下,出售永久使用权是否合法合规呢?普陀区住房保障和房屋管理局就此问题作出书面回复称:“业主与开发企业签订车位使用权转让协议属于双方民事行为,如果产生纠纷,应通过诉讼途径予以解决。”

 

 

不过,有关部门也表示,如果有使用权未被转让的车位,开发商应该把车位租赁给小区业主使用。对此,开发商也表示,将保证每个业主有地方可以停车。

 

 

而对于后期业主如何再次转让使用权的问题,小区开发商承诺:今后如果业主不再需要车位,可以转让给其他业主,开发商也可以原价回收

 

 

可是,业主对开发商承诺还是心存疑虑。在他们看来,这只是开发商单方面的一个承诺书,法律效力有限。

 

 

对于万一今后开发商会将车位抵押给第三方的质疑,开发商表示,后续他们将尝试把车位大产证抵押给业委会或者业主大会。小区业委会主任也表示,将全力配合。

 

更多详情
敬请收看今晚19点15播出的
《法治特勤组》

END



作者丨俞欣怡

小编丨郭南一



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