开发商出让小区车位永久使用权 是福利还是坑？
普陀区某小区建成于2000年。多年来，小区地面停车位都是不固定的，而室内停车库的车位则是以月租的方式长租给业主。去年年底，小区开发商突然张贴了一则通告，称他们准备以13-19万元不等的价格，向业主转让小区室内车位的使用权。
由于该小区的土地权利性质为划拨土地，并没有70年的使用期限，而这次开发商所转让的车位使用权的年限，与车库所在楼栋的土地使用期限相同，因此也算“永久”使用权。值得注意的是，该小区位于内环内，周围其他商品房小区的车库售价已经高达40万以上。
可小区不少业主却表示，开发商此举带给他们的不是福利，而是给他们挖了个坑！
小区业主称，只有使用权没有产权，意味着他们并没有转租、转卖等车位处分权，以后如果要卖房，这个车位又该如何处理？不仅如此，如果若干年后，开发商把车库大产权进行抵押，他们的使用权是否还能够得到保障？面对种种不确定性，许多业主顾虑重重。
而后援律师也表示，开发商的这个使用权转让协议，本质上就是一个租赁合同，而对于租赁合同，今年起实施的《民法典》第七百零五条有明确规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这就意味着，这份名为使用权转让实为租赁的合同，很可能在20年后出问题。
不仅如此，业主们认为开发商在此事中，存在许多“不平等条约”。首先，根据告知书，原先承租小区车位的业主享有优先购买权。然而一旦这些业主在2021年3月15日前没有向开发商登记购买意向并结清款项的，视为放弃优先购买权。此后，其他购买意向的业主将有权购买这个车位的永久使用权。这条规定，让许多业主感到，似乎不买使用权，他们将无法再把车停入车库。
那么，开发商为何要转让小区车位的使用权而非产权呢？开发商表示，自己在2016年办出了车库的大产证，但一直没有办理车位小产证，因此并不具备产权车位的销售条件。而要办出小产证，则需要替每个车位支付二十余万元的土地出让金，而增加了这笔钱，他们认为车位的销售将遇冷。
那么，开发商在没有取得小产证的情况下，出售永久使用权是否合法合规呢？普陀区住房保障和房屋管理局就此问题作出书面回复称：“业主与开发企业签订车位使用权转让协议属于双方民事行为，如果产生纠纷，应通过诉讼途径予以解决。”
不过，有关部门也表示，如果有使用权未被转让的车位，开发商应该把车位租赁给小区业主使用。对此，开发商也表示，将保证每个业主有地方可以停车。
而对于后期业主如何再次转让使用权的问题，小区开发商承诺：今后如果业主不再需要车位，可以转让给其他业主，开发商也可以原价回收。
可是，业主对开发商承诺还是心存疑虑。在他们看来，这只是开发商单方面的一个承诺书，法律效力有限。
对于万一今后开发商会将车位抵押给第三方的质疑，开发商表示，后续他们将尝试把车位大产证抵押给业委会或者业主大会。小区业委会主任也表示，将全力配合。
作者丨俞欣怡
小编丨郭南一
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