交房前购房者意外身亡 剩余贷款谁来还？

辛苦打拼半辈子

好不容易凑够首付买了房

可房屋还未建成交付

购房者就意外身亡

剩余的银行贷该谁来偿还？

房子权属又归谁呢？

 

近日，上海市金山区人民法院审结了一起保证合同纠纷案，购房者张某意外身亡，其家属不愿继续归还房屋后续按揭贷款，银行遂起诉至法院要求开发商代为偿还张某借款本金及相应利息、罚金。

2020年，张某（未婚）看中并购买了A开发商位于金山某小区的一套商品房，并与A开发商、B银行共同签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，除了约定贷款本金、贷款期限、贷款利息、罚息等条款外，还约定开发商提供阶段性担保。

即在张某办妥涉案房屋抵押登记手续、银行收到他项权证前，由开发商承担连带担保责任。

签订上述条款后，B银行按约发放了购房贷款，但2021年初张某意外身亡，张某的继承人不愿承担后续还款责任，银行与张某家属协商无果后，遂向金山法院提起诉讼。

银行认为，根据银行、开发商及张某所签订的住房抵押借款合同约定，开发商明确为购房贷款提供连带责任保证担保，担保期限为张某办妥涉案房屋抵押登记手续、银行收到他项权证前。故要求法院判令开发商代为偿还张某所欠借款本金及相应利息。

开发商认为，该条款并不能直接推定在张某未按时还款时，其应承担保证责任。

法院经审理后认为

连带责任保证人在其与债权人约定的保证期间内未能按约履行保证担保责任的，债权人有权要求连带责任保证人按约履行连带清偿责任。现因借款人张某未能按约还款，已经构成违约，且其所购买房屋尚未交房，无法办理房屋产权证，《个人住房抵押借款合同》约定的开发商作为连带责任保证人承担连带责任的条件已经成就，银行据此要求开发商对借款人尚欠借款本息承担相应的连带清偿责任，并无不当，本院应予支持。

据此，法院判令开发商代为清偿张某所欠银行的借款本金及相应的利息、罚息。判决书生效后，银行、开发商均服判息诉，开发商及时履行了判决确认支付义务。

房屋销售分为现房和期房，开发商通常会在办理完商品房预售许可证、还未办理正式的抵押登记时就开始售卖房屋，此时销售的预售商品房即期房。如果购房者选择自己支付和银行贷款相结合的方式付清房款，便会与银行、开发商签订例如本案中的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定购房者将购买房屋预抵押（因为商品房尚未完全建成，无法办理正式的抵押登记）给银行，开发商对购房者的贷款在一定期限内向银行进行保证担保。

一般情况下，合同约定期限为购房担保借款合同生效之日至办妥房屋的所有权、抵押权登记手续并将相关房屋的他项权利证明文件交给银行核对无误，收执之日止。在约定的上述期限内，一旦购房者无法还款，开发商需承担保证责任，该保证条款就是所谓的“阶段性担保”。

“阶段性担保”之所以存在并广泛运用，是因为如果商品房未完全建成，无法办理正式的抵押登记，不动产抵押采登记生效主义，抵押正式登记前，贷款实质上是处于没有抵押物的状态，银行放款无相应的权利保障，所以便会要求开发商承担阶段性担保责任。当然开发商和购房者之间也存在商品销售（预售）合同，通常情况下，当开发商承担阶段性担保责任即代购房者向银行偿还贷款后，可视为购房者未付清房款，该行为属违约行为，会触发合同的违约条款，开发商可以收回房屋，重新进行销售。

稿件来源：上海金山法院

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小编丨张帼霞

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