神秘黑石：买下“西安熙地港”？

2月14日，著名的黑石集团收购塔博曼旗下三个购物中心项目的50%股权，其中两个为中国郑州、西安熙地港购物中心，交易金额4.8亿美元。这一举动大改其此前收购一线地产项目的传统，将视线瞄准中西部二线城市，而且是首次进入西安，这一点耐人寻味，也是黑石进入棒棒糖视野的原因。

神秘黑石的“地产生意经”

听闻“黑石”，会给人一股无法言说的神秘感，或许有人比较陌生，但提及希尔顿，人尽皆知，两者之间的联系在于，去年5月，黑石清仓希尔顿完成号称“最赚钱的私募投资”，长达11年的持有让黑石净赚140亿美元，期间曾挺过金融海啸的冲击，成为投资界盛传不衰的经典。

▲黑石集团

11年间140亿美元，造就此番显赫战绩，足以令人遐想，我们先来熟悉这家被誉为华尔街“无冕之王”的私募公司。

据资料显示，黑石集团由彼得·彼得森和斯蒂芬·施瓦茨曼于1985年共同创建于美国，总部位于纽约，是全球领先的另类资产管理机构，也是全球最大的上市投资管理公司，2007年6月22日在纽交所挂牌上市，当年IPO募集资金76亿美元，成为有史以来第一家上市的私募股权公司。过去30余年，黑石平均投资回报率高达33%，截止2018年黑石所管理的资产规模高达4500亿美元。

目前，黑石集团重点业务包括四类：PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金，这其中，房地产投资已成为黑石最赚钱的业务。2017年房地产业务为其带来31.5亿美元的收入，同比增长45％。同时，其PE基金、信贷基金和对冲基金带来的收入分别为20亿美元、9亿美元和7.3亿美元。

年报披露近3年的信息如下，可以看到，房地产的投资和收益比重逐年上升。

▲浅绿色为房地产

在占比增长背后，是黑石集团独具智慧的“不动产生意经”，其中奥秘是运用“买入—提升/修复—卖出”模式，简单地说，就是长期关注低估值 REITs（房地产信托投资基金）公司，抢准最好的时间趁机买入，之后通过更换管理团队，改善运营和管理能力，修复物业价值，之后再加以出售，前文提到的“希尔顿案例”即为如此。

据报道，黑石集团于2007年第三季度斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿，之后不久便遭遇金融危机，黑石随即大力整顿希尔顿管理团队，力邀克里斯•纳塞塔担任希尔顿酒店集团的CEO，大刀阔斧地开始实施一系列革新计划，更换高层管理人员，大幅削减运营成本，推动希尔顿的特许经营策略。一番努力过后，希尔顿的经营和财务状况持续改善，不仅熬过了金融危机，还迈向了IPO。

▲希尔顿

“买入—提升/修复—卖出”模式在中国的应用之一表现在2016年底收购淮海中路核心老旧商业区的提升中，黑石在修复时融合新零售概念，确定“联合办公+潮流商业”的定位，历经8个月的彻底翻新，将老旧商业区打造成了科技、时尚、设计创客们的互动空间，使其自然形成了一个良性互动的生态圈，最终带来非同一般的反响和效益。

▲淮海中路核心老旧商业区规划图及修复前后对比

“希尔顿”和“淮海中路”项目仅是黑石集团“买入-提升/修复-卖出”模式下的两个案例，但从中可以看出，该模式是黑石集团不动产投资领域的核心竞争力。

为什么是熙地港？

首先，糖豆们要清楚，2月14日的收购动作是一个整体行为，并非仅针对西安熙地港，同时还包括了位于韩国的Starfield Hanam购物中心和郑州的熙地港（三家同属塔博曼亚洲分公司Taubman Asia）。

我们对这三个项目作以简单了解：

1：韩国Starfield Hanam：2016年9月份正式开业，总面积为46万平方米，相当于70个足球场，是韩国最大的单体建筑购物中心；入驻商家达750家，集娱乐空间、饮食服务空间、购物空间于一体的新概念购物主题公园。

 2：郑州熙地港：2017年3月正式开业，位于郑州市郑东新区核心地段，总出租面积9.4万平方米，以王府井百货作为百货主力店，超200家国际、国内时尚品牌集中进驻。

3：西安熙地港：2016年4月份正式开业，位于西安市未央经济技术开发区的核心地段，总出租面积9.75万平方米，超过280家国内、国际时尚品牌集中入驻。

▲从左至右：韩国Starfield Hanam、郑州和西安熙地港

上述三个项目开业至今，最长运营时间3年，最短2年，从地段、面积、定位各方面分析，无论如何都不能算作老旧商业，更谈不上提升修复，这与黑石此前“买入-提升/修复-卖出”的收购逻辑稍有区别。

因此，在棒棒糖看来，这次动作除符合进军亚洲市场战略外，唯一合理的解释，就是黑石看好郑州、西安两座城市的商业投资潜力，对熙地港营收能力充满信心。

从宏观角度讲，西安市2018年全年实现生产总值（GDP）8349.86亿元，同比增长8.2%，较上年提高0.5个百分点，高于全国1.6个百分点；人口增长方面，随着西安市2017年落户政策得不断放宽至今，约有近百万新市民落户，人口出现爆发式增长；营商环境方面，西安正打造“三化五最”最佳营商环境，持续激发经济发展活力，吸引力、竞争力、发展潜力不断攀升。

▲2012-2018年西安常住人口数量/增长量

再者，从居民消费和消费品市场角度讲，根据戴德梁行发布的《2018西安市场调研报告》显示，2015-2018年3年以来，西安市物价整体涨幅在2%以内，居民消费价格指数相对平稳，消费结构不断优化升级。此外，西安市去年消费品市场持续活跃，消费结构继续优化，网上零售快速增长，旅游市场空前火爆，全市消费市场呈现稳步增长态势，消费对经济增长的基础性作用继续增强。

▲2018-2018年居民消费价格指数增速分析

最后，从熙地港自身角度讲，有句话说得好：打铁还需自身硬，2018年西安商场营业额名单中，熙地港以15亿元和20%的同比增长位列榜单第2，仅次于排名第1、全国第9名的赛格国际，是一名优秀的“种子选手”，后期升值空间潜力十足。

▲2018西安主要商场营业额 来源：虾侃商业

为什么是西安熙地港，答案一目了然。

地产金融化

棒棒糖上月曾发文：《40亿抢筹高新写字楼 险资持续下注“金融中心”》，糖豆们清楚地知晓去年险资在西安买楼的疯狂，文中写到：在资金体量大且期限长的特点下，能够在未来获得稳定“租金收益+物业升值”的资产，都会成为他们“直投部门”的首选。

同理，作为全球领先的另类资产管理机构，黑石拥有超乎想象的募资能力，坐拥庞大的资金量，具备高额投资回报的丰富经验，棒棒糖猜测：这次收购绝不仅看中熙地港营业额这样简单，醉翁之意不在酒，背后真正的用意或许是房地产金融化。

据悉，黑石所在的美国市场高度金融化，REITs（房地产信托基金）非常成熟，资产证券化程度很高，黑石投资房地产业务的主要盈利方式，就是基于此完成的。最经典的案例则是 2007 年黑石收购 EOP（美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司），在一个季度内快速转手一半面积的物业，最后获得超过一倍利润。

▲REITs

目前，中国房地产“黄金时代”已进入尾声，众所周知，房产商依靠“拿地—盖房—卖房”的传统产销模式已渐行渐远，近几年西安房地产价格虽经历过一波涨幅，但后期也难逃这个“圈套”，不久的将来，房地产与金融深度融合注定是大势所趋。

去年4月1日，证监会联合住建部曾发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，该通知的意义在于：有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

时间再倒退70天，在万科举行的新总裁任命媒体见面会上，亮相于众的是毕业于著名的财经学府中南财经大学（现中南财经政法大学）、出身于银行业的祝九胜，身上的“金融”标签显而易见；同时间，万科董事会主席郁亮称：“如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的，虽然金融属性越来越强，但不能说万科要金融化，‘只是借助金融手段而已’”。

▲郁亮和祝九胜

据《时代周报》报道：随着拿地成本、资金成本越来越高，恒大等地产巨头越来越热衷收购金融牌照，甚至出现了地产金融集团，参股控股银行、证券、保险、信托、基金，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化；与此同时，地产的证券化程度也越来越高，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

综上，糖豆们会发现，无论从政策导向、房地产商动作，还是未来的方向，都在昭示着地产金融化的临近，虽然目前国内房产大环境并不成熟，金融化的比率也不高，但其前进的脚步已势不可挡。

毕竟，归根结底，土地因其不可移动性和排他性的特点，具备着天然的金融属性，而房地产是最接近金融的行业，这一刻的到来只是时间迟早的问题。

值得一读：

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