十九大后的中国楼市展望
10月22日，在十九大新闻中心第五场记者会上，住房城乡建设部部长王蒙徽表示，目前正在进行12个大中城市住房租赁试点工作，支持北京、上海市积极探索发展共有产权住房。他说，“房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。应该说，房地产调控的效果持续显现。”
从去年底至今，房地产市场调控力度持续升级，传统上房地产销售旺季“金九银十”不再。下一步中国楼市将如何走，十九大报告中对房地产市场的措辞——“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。由此来看，中国房地产市场将告别炒房时代，未来，房地产调控的长效机制将会延续，调控力度短时间内不会减弱，租购并举将是房地产调控的大方向。
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房地产调控成效显现
在10月22日的十九大新闻中心第五场记者会上，王蒙徽表示，房地产调控成效显现，预计全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。下一步，将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。
在去年中央经济工作会议上提出“坚持房子是用来住的不是用来炒的”定位后，针对房地产市场出台了一系列调控措施稳定市场。王蒙徽介绍，目前，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，三四线城市的房价也趋于稳定。
统计局数据显示，9月份，全国70个大中城市新房价格环比、同比涨幅均有明显放缓。其中，环比上涨0.2%，较去年同期1.8%的增幅明显收窄。
房地产去库存仍持续且效果显现。根据统计局数据，9月末，全国商品房待售面积61140万平方米，比上月末减少1212万平方米。从全国房地产销售情况来看，销售面积和销售额增速也在回落。1-9月，商品房销售面积同比增长10.3%，增速比1-8月回落2.4个百分点。商品房销售额增长14.6%，增速回落2.6个百分点。
从另一个指标房地产开发投资增速来看，1-9月，全国房地产开发投资同比名义增长8.1%，增速比1-8月提高0.2个百分点。这其中，住宅投资增长10.4%，增速提高0.3个百分点。这是连续六个月以来，房地产开发投资增速首次呈现回升走势。
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房地产市场风险如何？
在10月19日的中央金融系统代表团会议上，央行行长周小川指出，资产泡沫既有可能出现在资本市场上，也有可能发生在房地产市场上。房地产市场的风险目前到了什么程度？
此前，中国金融四十人论坛（CF40）特邀成员、国泰君安证券首席经济学家林采宜在接受CF40秘书处访谈时称，目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰，无论往哪个方向走，都没有“高处”了。下行，只是时间和空间的问题，而政府所期待的是软着陆。
虽然房价已经到达高位，但CF40成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，当前中国房地产市场尚未出现整体泡沫，但结构性泡沫的出现是有可能的，其中，西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。
当前房地产市场金融风险处于何种水平，CF40特邀成员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在接受CF40秘书处访谈时称，全国整体上房地产金融风险可控。根据国际经验观察，房地产金融风险往往源于“房地产市场过热”和“房地产金融过热”的叠加和相互强化。房地产的金融风险主要体现在居民或企业无法偿付超过自身能力的高债务。但是近两年房企销售普遍较好，目前的财务风险相对可控，重点要关注房地产行业的洗牌，特别是大型企业为了争夺市场份额所进行的过快的扩张、以及一些在库存水平居高不下的三四线城市的中小地产商可能存在的风险。
而在钟伟看来，目前为止，没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。他认为，中国房地产行业也并未将中国金融体系置于巨大系统性风险的压力之下。
他认为，中国的房地产市场正处于发展周期中的中后期阶段。在今后的三四年时间中，中国房地产市场仍将取得一定增长，但将达到历史顶部。
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如何构建房地产长效机制
十九大刚刚结束，电商巨头京东就宣布进军房地产市场。不过，在十九大之前，阿里就已经嗅到了政策之风，宣布上线租房平台。京东宣布，与碧桂园等房地产开发商等合作推出房产频道，不过，其房地产业务不会涉及房地产开发，主要扮演服务商与平台商的角色。
在住房租赁政策不断利好的背景下，京东、阿里等瞄准的是万亿住房租赁市场，而根据住建部部长王蒙徽介绍，“同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。”租售并举是建立房地产长效机制的重要抓手之一。
此前，广东、山东等地推出“租购同权”政策，但因受限于户籍等因素，引起社会对“租购同权”的质疑。究竟该如何建立房地产长效机制？
钟伟此前在接受CF40秘书处访谈时指出，我国政府要通过经济手段来构建房地产长效调控机制，主要体现为物业持有环节中的经济杠杆。在长效调控机制的构建过程中，人们最为关注的焦点是房产税与遗产税这两大问题。考虑到应让人民群众在2020之前的改革过程中有更多获得感而不是剥夺感，以征收房产税和遗产税为主要手段的长效调控机制还需多加酝酿，暂时不会推出。如果以征收房产税和遗产税为基础的长效调控机制无法推出，那么其他现有的调控制度就不会退出。
巴曙松建议，构建房地产长效机制可以从以下六个层面入手：
根据城镇化以及房地产市场发展的不同阶段，把握整个房地产政策基调
从2017年以来的房地产市场运行来看，同一都市圈中的不同城市表现出明显的相互影响趋势，同时，房地产需求也主要从初期阶段的刚需为主，转向改善性需要为主。与此相对应，房地产市场的长效调控机制，也应当顺应中国经济发展不同阶段的不同趋势。
建立多元化的土地供应机制，提高供给弹性
建立多元的供给主体，盘活城市闲置和低效用地。提高核心城市住宅用地供给比例。提高核心城市住宅供地完成率。提高土地利用强度。目前，中国主要城市的住房容积率相对较低。要平衡一线城市居住舒适度与住宅供给量的关系，通过适当提高土地容积率，加强土地使用强度，增加房屋供给量。
盘活存量房屋，加快房屋流通，缓解供求缺口
构建房地产市场长效机制的主要目标，既在于把握中长期的城镇发展趋势，根据新增需求弹性增加新增房屋，同时也要加快存量房屋的流通。在增量明显受到约束的情况下，以存量房屋的流通改善，可部分提高房屋供给弹性。
建立与需求挂钩的差别化税收和信贷调节制度
从房地的税收来看，一是要调节持有环节与交易环节税率。合理调节持有和交易环节税率，能够减少投机和空置，这要求国家要加快房地产税的立法。二要对不同需求实行差别化的税收制度。对高端需求或投资性需求征收较高的消费税或空置税，用税收的手段替代限购、限价手段。从信贷来看，对不同条件实施不同的信贷政策。
规范租赁市场秩序，发展专业的租赁机构
要发挥好租赁市场对住房交易市场的补充作用。要加快住房租赁市场立法，有效解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利等三个最核心痛点，保障租房者和业主的合法权益。在“租”的层面，要增加租赁供给，规范租赁市场。
管理好房地产金融领域不同环节的金融风险
加大对贷款资质和信用的审核，对限制银行的贷款价值比（LTV）、贷款比例等金融指标进行监管。为管理好房地产金融领域不同环节的金融风险，可以尝试使用审慎的金融政策来监管房地产金融市场。一是限制银行的贷款价值比（LTV）。二是加大对贷款人资质的审核力度，严格把控首付资金来源、贷款资金去向。三是加大对银行表外负债的监管。
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