地产八卦女说
昨天发了《十年调控越调越TM高，真相在这里（上）》上篇，今天继续让好友@地产房情报站 美女站长讲述房价十年大调控的真相。
这一场阳谋，已经让我陷入悲哀的情绪中。我感觉自己已经与北上深的房子越来越远。我的收入不算低，但是我挣钱的速度，也远远赶不上房价上涨的速度了。
其他
ZF这一场调控的阳谋，你、我他都不过是被操控的小白鼠（下）
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播出时间是2014年3月17日。本期话题是：房价暴跌了吗？
不得不吐槽这个节目越做越TMD水了，好好的财经节目。非要加上段子、脱口秀把自己作宝搞。当然，近些年观众口味也越来越偏娱乐化，可能生活压力太大了吧。
从12年1月到14年4月，北京房价是持续上涨的。在节目播出时间，恰好是房价再一次面临拐点的时刻，终于结束上涨，开始下跌。
13年4月开始，调控政策是认房又认贷，二套首付不低于70%，贷过两次不放款。看上去很严格是不是，那为啥调控了一年之久，房价才下跌？
特么一直没加息啊！可笑的是，这次房价下跌的原因主要归功于银行坏账，而不是严格的调控政策……
导火索是杭州德信地产公司推出的北海公园（开发商看到请交广告费，谢谢），均价由18000元直降到15800元，而隔壁的天鸿香榭里，直降6000元，爆出13800元/平方米的清仓价。此外，江苏常州雅居乐的星河湾也打了6折，本来是12000元的毛坯房，变成7500元……
一时之间，各大媒体纷纷报道房价暴跌的新闻，房地产崩盘论甚嚣尘上。站长也搜到了名噪一时的杭州业主砸楼事件。
请注意，判定房价是不是要跌，别看专家，别听媒体，只要有砸楼事件，那么房价才算真的跌了。每次调控，ZF一定要业主们砸几个楼盘，给买不上房子的老百姓泄泄怨气，才会让房价恢复上涨。预估17年调控也差不多吧，搞个全国性轰动的砸楼事件，舆论引导好了，老百姓开心了，那才算调控成功了。
表面又是皆大欢喜。可是，每轮房价下跌，只是当初涨得最离谱的一部分略微回归正常了一点点，如此而已。
中国的阿Q无处不在！
回归正题。当时的房价是怎样的情况呢？
2014年1-2月北上广深房价涨幅
2014年1-2月北上广深交易量跌幅
为什么房价上涨，交易量反而暴跌？
是调控的因素吗？
不是，这次的地产只是配角。真正的主角是银行。
2013年11月25日人民网披露一则消息：32个被调查的城市发现，有17个银行停止了房地产的按揭业务。这个停止，不是因为调控政策，因为首套房贷都停了。
要知道，咱们老百姓是最实在的，做了房奴都是老老实实按揭，坏账特别少。把钱贷给老百姓，对银行来说最安全，他们本应该争着抢着做房贷才对。为啥不让给贷了呢？
因为缺钱。
09年到2013年，钞票数目从49万亿涨到了110万亿，银行资金应该越来越多啊。房地产的资金怎么这么紧张？
一是按揭。
2003年之后，很多的股份制银行开始铺向全国，设立网点。但股份制银行和四大行不一样，四大行网点地皮是政府划拨，不要钱。股份制银行没钱买地皮啊，只能跟四位大哥，或者马云爸爸的天弘基金借钱了。
你们感受下某家股份制银行同业存款/贷款的情况。2012年，这家银行的贷款中有80%来源于同业拆借（就是同业存款）。
类似的股份制银行，绝大多数贷款都来源于同业拆借。银行的钱借银行，也是有利息的，当时的利息是3%，如果是向余额宝借钱，那就需要5%，而房贷按揭不过是6%~7%而已，一借出去就是30年。几乎是赔本的买卖。
2012年马云爸爸的天弘基金异军突起，对传统银行造成了巨大冲击，导致传统银行资金成本大幅上涨，而利润，被全部吃光。
二是地产商贷款。
近几年理财产品数量暴涨，而传统信贷不断没落。2002年传统信贷占比92%，而2013年下降到51%，这说明了一个很严重的问题——银行业务中，接近一半都是理财产品。
这么多理财产品，是给谁的？
地方政府和开发商嘛。
开发商拿地造房过程中，不断仰赖着理财产品的融资，如何融资呢？把地产抵押出去，而利息至少要8%。如果开发商的收益达不到预期，那只好卖掉地产还贷了。
以被砸楼盘的杭州德信地产为例，总共借了10.9个亿的资金（来源于银行信贷以及理财产品）。按照该公司的说法，由于投资回报率得不到保障，只好先套现离场。于是就是有了北海公园降价清库存，清仓大甩卖还钱的血泪史。
特么的，太狗血了。
原来开发商清仓大处理，不是因为政府调控
是因为 缺钱。
所以，这轮地产危机只是一个表面现象，
真正恐怖的是银行危机。
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第四个上涨的阶段就离我们很近了。2016年10月11日和10月18日，节目组连续两周在谈房地产，可见当初房价热到什么程度。
放在一起来说吧。这一轮房价的上涨情况和以前不同，产生了大的分化。
先看一线城市，新建住宅在去年7、8月份价格同比的增幅。北上广深。
再看二线城市。
厦门、南京、合肥、杭州、天津、武汉、福州、南昌、郑州都是暴涨，发现没有，这些城市，都是在东边？
其他二线城市呢？
贵阳、太原、沈阳、哈尔滨、昆明、银川、呼和浩特、西宁、长春、乌鲁木齐，几乎没怎么涨，这些是东北，以及靠西部和西南的城市。
再看三四五线城市，秦皇岛、洛阳上涨，而岳阳、唐山、常德、襄阳、济宁、包头、丹东、牡丹江、锦州，你没看错，是下跌的。
这一轮的涨幅，并不是全国区域的飙涨，而是特定区域的涨。
如果把涨幅较大的城市圈出来，可以得到这张图。而黄色的深浅，则表示了该区域的人口密集度。
所有涨幅最大的区域，不过就是北京/天津、山东、郑州/武汉、南京/杭州/上海、福州/厦门、深圳/广州、成都/重庆，这是九大城市聚集区。
人口占了全国的24%，GDP总值，是全国的43%，同时，九大区域的上市公司占了全国的77%。
所以，什么城市的房价涨幅最快？
人口密度高、经济发展快的城市。
而附近的城市，也承接了房价上涨的外溢效应。
比如，上海杭州经济圈，上海杭州一涨，苏州/无锡也会跟着涨。
我总觉得这张图很面熟啊，不知道在哪里看过。然后想起来了，是我后台的粉丝区域分布图。关心房价的粉丝，也恰巧分布在这些区域里。（也只有这几个区域，房地产投资者还不算亏）
有粉丝会说，17年开始涨幅就不是这样了。三四线城市已经上涨了。今年开春就有粉丝问我，什么鬼？沈阳房子好几年不涨了，怎么今年涨的这么多？开发商还捂盘了？
对，这就是庄家想要的结果。
毕竟今年GDP任务也不轻，M2跑的也不慢，不卖房子是不行的。那怎么办呢？一二线城市抢着买，三四线城市部分补贴首付还不买。
庄家急得呀。没办法，调控吧。先把一二线城市搞起来，以遏制房价快速上涨的名义调控。嗯，首付稍微提高一点点~一二线就恐慌啦，抓紧买买买。差不多的时候，认房认贷，关闭一二线大门。
散户就急眼了，房价涨得这么厉害，现在不买，以后就买不上了！所以杀向三四线。
为啥三四线在去化周期需要2、3年的时候房价就涨起来了？还不是老百姓买涨不买跌？等三四线库存去的差不多的时候，就剩下一堆投资客乖乖站岗了。
好肥的韭菜。
纵观调控的一轮轮周期，
你、我、他，都不过是一只只小白鼠，
完美的被庄家做了一场又一场精致的实验。
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