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ZF这一场调控的阳谋,你、我他都不过是被操控的小白鼠(下)

2017-03-29 地产八卦女

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地产八卦女说

昨天发了《十年调控越调越TM高,真相在这里(上)》上篇,今天继续让好友@地产房情报站  美女站长讲述房价十年大调控的真相。

这一场阳谋,已经让我陷入悲哀的情绪中。我感觉自己已经与北上深的房子越来越远。我的收入不算低,但是我挣钱的速度,也远远赶不上房价上涨的速度了。


3


播出时间是2014年3月17日。本期话题是:房价暴跌了吗?


不得不吐槽这个节目越做越TMD水了,好好的财经节目。非要加上段子、脱口秀把自己作宝搞。当然,近些年观众口味也越来越偏娱乐化,可能生活压力太大了吧。


从12年1月到14年4月,北京房价是持续上涨的。在节目播出时间,恰好是房价再一次面临拐点的时刻,终于结束上涨,开始下跌。


13年4月开始,调控政策是认房又认贷,二套首付不低于70%,贷过两次不放款。看上去很严格是不是,那为啥调控了一年之久,房价才下跌?


特么一直没加息啊!可笑的是,这次房价下跌的原因主要归功于银行坏账,而不是严格的调控政策……


导火索是杭州德信地产公司推出的北海公园(开发商看到请交广告费,谢谢),均价由18000元直降到15800元,而隔壁的天鸿香榭里,直降6000元,爆出13800元/平方米的清仓价。此外,江苏常州雅居乐的星河湾也打了6折,本来是12000元的毛坯房,变成7500元……


一时之间,各大媒体纷纷报道房价暴跌的新闻,房地产崩盘论甚嚣尘上。站长也搜到了名噪一时的杭州业主砸楼事件。



请注意,判定房价是不是要跌,别看专家,别听媒体,只要有砸楼事件,那么房价才算真的跌了。每次调控,ZF一定要业主们砸几个楼盘,给买不上房子的老百姓泄泄怨气,才会让房价恢复上涨。预估17年调控也差不多吧,搞个全国性轰动的砸楼事件,舆论引导好了,老百姓开心了,那才算调控成功了。


表面又是皆大欢喜。可是,每轮房价下跌,只是当初涨得最离谱的一部分略微回归正常了一点点,如此而已。


中国的阿Q无处不在!


回归正题。当时的房价是怎样的情况呢?


2014年1-2月北上广深房价涨幅


2014年1-2月北上广深交易量跌幅


为什么房价上涨,交易量反而暴跌?

是调控的因素吗?

不是,这次的地产只是配角。真正的主角是银行


2013年11月25日人民网披露一则消息:32个被调查的城市发现,有17个银行停止了房地产的按揭业务。这个停止,不是因为调控政策,因为首套房贷都停了。


要知道,咱们老百姓是最实在的,做了房奴都是老老实实按揭,坏账特别少。把钱贷给老百姓,对银行来说最安全,他们本应该争着抢着做房贷才对。为啥不让给贷了呢?


因为缺钱。


09年到2013年,钞票数目从49万亿涨到了110万亿,银行资金应该越来越多啊。房地产的资金怎么这么紧张?


一是按揭。


2003年之后,很多的股份制银行开始铺向全国,设立网点。但股份制银行和四大行不一样,四大行网点地皮是政府划拨,不要钱。股份制银行没钱买地皮啊,只能跟四位大哥,或者马云爸爸的天弘基金借钱了。


你们感受下某家股份制银行同业存款/贷款的情况。2012年,这家银行的贷款中有80%来源于同业拆借(就是同业存款)。


类似的股份制银行,绝大多数贷款都来源于同业拆借。银行的钱借银行,也是有利息的,当时的利息是3%,如果是向余额宝借钱,那就需要5%,而房贷按揭不过是6%~7%而已,一借出去就是30年。几乎是赔本的买卖


2012年马云爸爸的天弘基金异军突起,对传统银行造成了巨大冲击,导致传统银行资金成本大幅上涨,而利润,被全部吃光。


二是地产商贷款。


近几年理财产品数量暴涨,而传统信贷不断没落。2002年传统信贷占比92%,而2013年下降到51%,这说明了一个很严重的问题——银行业务中,接近一半都是理财产品。


这么多理财产品,是给谁的?

地方政府开发商嘛。


开发商拿地造房过程中,不断仰赖着理财产品的融资,如何融资呢?把地产抵押出去,而利息至少要8%。如果开发商的收益达不到预期,那只好卖掉地产还贷了。



以被砸楼盘的杭州德信地产为例,总共借了10.9个亿的资金(来源于银行信贷以及理财产品)。按照该公司的说法,由于投资回报率得不到保障,只好先套现离场。于是就是有了北海公园降价清库存,清仓大甩卖还钱的血泪史。


特么的,太狗血了。


原来开发商清仓大处理,不是因为政府调控

是因为      缺钱。


所以,这轮地产危机只是一个表面现象,


真正恐怖的是银行危机

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第四个上涨的阶段就离我们很近了。2016年10月11日和10月18日,节目组连续两周在谈房地产,可见当初房价热到什么程度。


放在一起来说吧。这一轮房价的上涨情况和以前不同,产生了大的分化。


先看一线城市,新建住宅在去年7、8月份价格同比的增幅。北上广深。

再看二线城市。


厦门、南京、合肥、杭州、天津、武汉、福州、南昌、郑州都是暴涨,发现没有,这些城市,都是在东边?


其他二线城市呢?

贵阳、太原、沈阳、哈尔滨、昆明、银川、呼和浩特、西宁、长春、乌鲁木齐,几乎没怎么涨,这些是东北,以及靠西部和西南的城市。



再看三四五线城市,秦皇岛、洛阳上涨,而岳阳、唐山、常德、襄阳、济宁、包头、丹东、牡丹江、锦州,你没看错,是下跌的。

这一轮的涨幅,并不是全国区域的飙涨,而是特定区域的涨。


如果把涨幅较大的城市圈出来,可以得到这张图。而黄色的深浅,则表示了该区域的人口密集度。



所有涨幅最大的区域,不过就是北京/天津、山东、郑州/武汉、南京/杭州/上海、福州/厦门、深圳/广州、成都/重庆,这是九大城市聚集区。


人口占了全国的24%,GDP总值,是全国的43%,同时,九大区域的上市公司占了全国的77%。


所以,什么城市的房价涨幅最快?

人口密度高、经济发展快的城市。


而附近的城市,也承接了房价上涨的外溢效应。

比如,上海杭州经济圈,上海杭州一涨,苏州/无锡也会跟着涨。


我总觉得这张图很面熟啊,不知道在哪里看过。然后想起来了,是我后台的粉丝区域分布图。关心房价的粉丝,也恰巧分布在这些区域里。(也只有这几个区域,房地产投资者还不算亏)


有粉丝会说,17年开始涨幅就不是这样了。三四线城市已经上涨了。今年开春就有粉丝问我,什么鬼?沈阳房子好几年不涨了,怎么今年涨的这么多?开发商还捂盘了?


对,这就是庄家想要的结果。


毕竟今年GDP任务也不轻,M2跑的也不慢,不卖房子是不行的。那怎么办呢?一二线城市抢着买,三四线城市部分补贴首付还不买。


庄家急得呀。没办法,调控吧。先把一二线城市搞起来,以遏制房价快速上涨的名义调控。嗯,首付稍微提高一点点~一二线就恐慌啦,抓紧买买买。差不多的时候,认房认贷,关闭一二线大门。


散户就急眼了,房价涨得这么厉害,现在不买,以后就买不上了!所以杀向三四线。


为啥三四线在去化周期需要2、3年的时候房价就涨起来了?还不是老百姓买涨不买跌?等三四线库存去的差不多的时候,就剩下一堆投资客乖乖站岗了。


好肥的韭菜。


纵观调控的一轮轮周期,


你、我、他,都不过是一只只小白鼠,


完美的被庄家做了一场又一场精致的实验。


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