地产八卦女说
之前发过《二环的没落》以及《房价上涨指南之城市中心转移》谈了城市新区。今天让朱大神给我们谈谈城市新区的建设。
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城市下一个投资的风口
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文 | 朱红之泪 来源 | 城市发掘者
讲讲之前就说要谈的城市新区建设问题了。
最近关于成都、长沙还是有很多人咨询去年的热门板块：攀成钢、大源、梅溪湖、洋湖
问的人过于多了，我就统一回答下吧。
一、新区的大势
先看看下图：
之前我们谈到XA的时候，指出了新区建仓的缺点：
新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主）
新区开发到一半的时候，商品房很贵
新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人
张江科学城
这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。
而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等）
很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。
二、以上海为例
城市的重心会缓慢的偏移，比如上海的外来人口（皖豫民众）多集中于闵行松江一带，导致城市人气和中心的缓慢向西南拉扯。
浦东渐渐地泯然众人了。
外贸下滑、外高桥的港区开始没落，上海港务集团也许是没处投资了，资助上海东亚球队，搞起了上海上港足球队。
扶植多年的临港变成了名副其实的“鬼城”，大量当年为了打造新城建设的高质量路网、景观、平整的土地却没有多少产业进驻，商办起不来，洋山港进出口保税区也归于沉寂。除了被上海饥饿供地和新房癌们烘托起来的房价，看不到什么希望。
临港新城当年的规划：
临港新城规划
临港新城现在的状况：
连大规模展开建设都不敢的临港新城
张江的码农央企白领们已经对商品房价绝望了。
2015年唐镇引爆的上海行情让张江民众目瞪口呆，口诛笔伐。
为了平息“民愤”，张江又开始搞人才公寓了。
最近仿照XA版本推出来的张江科学城的大手笔规划其核心就是再多造很多人才公寓。
其实张江一直有不少人才公寓，但并没有起到多少吸引人才的效果，所谓的“高学历人才”仅仅是希望到你这里享受福利，而不是为你挥洒汗水，搞不清楚这些，也就没有财富能够被创造。
人家在高校里读了这么多年硕士博士，近30岁的年纪早已没有什么冲劲，这些人满脑子都是赶紧安稳的在央企里颐养天年，怎么会带来多少成果。
反而看看七宝、九亭、莘庄这些浦西外环外区域，人声鼎沸，去年新开业的七宝万科广场人气爆棚，这两天开的怡丰城也是人气满满。没有获得多少顶层政策支持的漕河泾开发区、紫竹工业园区发展甚好。
也正是因为上海的人气不仅不在浦东，反而越发西移，大虹桥才成为了上海对接内陆的发动机。
外向时代的落幕，内向时代的开始，
一带一路，一路向西，
浦东注定要输给大虹桥。
声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有了声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。
“鬼城”滨海新区于家堡
而中原大地，人口稠密的河南，最大“鬼城”郑东新区却已经人满为患，继续向北龙湖进发，这种依次彼此相连的开发，人气不是问题，北龙湖虽然大，但是填满是大概率事件（北龙湖是我国面积最大的城市商业居住规划区，其面积、景观、路网空前绝后）。
气壮山河的郑州北龙湖
没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。
成都的一路向南开发远郊到2016年末到了尾声，只能换方向了。随着2017年吹响了“东进”的号声，秦皇寺、兴龙湖很快会被遗忘的。
三、新区很大、板块很小
“雄安新区核心区面积100平方公里，中期核心区200平方公里，远期2000平方公里”。
这句话有什么含义呢？
核心区100平方公里是肯定会大手笔建设的，其他基本等于0。
新区很大，核心很小，板块更小。
几乎每个国家级新区面积都有上千平方公里，浦东原来为526平方公里，因为太小，跟不上时代。硬把南汇区吃掉了，现在才1000平方公里，在我国新区中面积仍然垫底。
成都板块划分
这么大的新区面积对于房地产开发来讲是毫无意义的。
如果一个人说要买浦东新区的房产，或者成都天府新区的房产，而不说到底在哪里，他等于什么也没说。
新区的核心可能只有百十来平方公里，百十来公里还是太大，真正具有可操作意义的是板块。
一个版块基本和城市里面的街道、镇差不多大，最多十几二十平方公里。大致一个人步行和骑车可接受的生活配套范围，没有什么大型阻碍切分。
四、城市热点板块开发的特征
要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。
我国城市通勤辐射范围现在有个具体的距离：
一线城市大概最远的通勤辐射距离在25-30公里，大概就是北京燕郊、上海花桥、深圳龙岗到老市中心的距离。
传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。
一般省会城市不要超过15公里。
城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。
超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。
这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。
如果你和我说我买入是为了长线，是为了未来，以十年为期的未来，真的值得等待么？
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
距离老市中心不超过15公里
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
接着我们回顾下上海、成都和长沙吧。
五、上海的历程
现在上海比较典型的热点居住开发板块主要集中在郊区新城，以嘉定新城、顾村、周浦、杨行、南大、青浦夏阳、松江泗泾、浦江为代表。
上海最后一个完全符合板块开发逻辑的近郊区居住板块是新江湾城。
什么？不应该有大宁、唐镇么？
这么小的体量，在二线城市攀成钢、梅溪湖面前别丢人现眼了。
不是还有什么大虹桥、前滩么？
这两个地方的核心区没什么住宅的位置，有一两块住宅地开出来都是150000+，商业开发为主。
2012年新江湾城之后，上海成规模的集中出让近郊宅地的板块整体开发操作销声匿迹。
如果说上海哪里还有点当年板块操作的痕迹在，那就是集中出让了一半多的嘉定新城，但是嘉定新城剩下的土地，到底还会不会集中上市？
集中板块开发的遗孤--嘉定新城
肯定不会了。
当然，这些板块的地皮就算是荒芜，上海也不拍，上海当务之急是要赶人走，而不是让一个个住宅大盘来充斥郊区。
六、成都、长沙的历程
上海由于饥饿供地，已经彻底失去了住宅板块开发的节奏，但是在二三线城市，还能出现明显的板块开发的痕迹，比如成都近年来的热门板块。
成都则以攀成钢、大源板块为主，长沙则是梅溪湖、洋湖为主。
大源和攀成钢从2008年前后开始出让地块，商办和宅地成规模的出让几十块，在2008年到2013年之间，5年间，攀成钢和大源的地块全部出让完毕。
梅溪湖和洋湖板块从2010年开始建设，在2015年为止，出让了绝大部分的宅地几十块，到2016年梅溪湖地王拍卖的时候，整个土地出让已经收官。
这就是典型的热点板块出让操作，所有的规划、预期、配套、交通一拥而上，整个片区工地与售楼处交相辉映。
成都攀成钢
但是站在2017年夏天的时间点上，我看到的是：
5年内，攀成钢、大源将会和成都的内金沙、建设路一样归于沉寂。
5年内，梅溪湖和洋湖将会和长沙的人民东路、万家丽广场一样，归于沉寂。
七、启示
过去的2016年，成都攀成钢大源、长沙洋湖梅溪湖板块迎来了一轮翻倍式暴涨，这些区域的利好集中兑现和货币水库的大放水让人们刻骨铭心，抢房大战惊心动魄。
以至于到了2017年，还有新房癌不断的问我：
朱老师，梅溪湖和攀成钢的房子能不能买？
卓越浅水湾、中粮鸿云、朗诗熙华府，值不值得买？
我的回答是：
利好出尽，全是利空。
价格高位，地气已移。
如果是上海，没什么大问题，但是在一个大规模开发新板块的二线城市，还买这里，从投资角度来看，这就不对了。
成都大源
从板块开发的角度来看，攀成钢、大源、梅溪湖、洋湖已经不在风口上了。
大源朗诗熙华府和攀成钢中粮鸿云结束后，攀成钢和大源再无售楼处。
当卓越浅水湾清盘的时候，再无梅溪湖概念。
那么，哪里会是下一个大源、梅溪湖？
某个近郊土地集中出让的版块，5年内出让30块以上土地的区域，必定是下一个风口。
在这里我讲个故事。
在5到10年前，上海市中心的驾校一般会带学员去几个地方练车:马陆、周浦、富锦路、杨行、新江湾城
因为这里的路网完善，又没有人。
崭新的黑化柏油路、彻夜照明的路灯、信号灯以及绿化的养护都是钞票啊。
现在已经越来越少的人敢去这些地方练车了。
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