干货！手把手教你预测成都2018年房价
无论你是否有购房打算，想必你也一定关心2018年成都的房价走势。关于房价的构成，小编曾在2017年11月22日出过专项解读，当时也受到了很多购房者的关注，引发了很多争议。
根据政治经济学的原理，商品的价格总是围绕价值上下波动，受供求关系、政策等多种因素的影响，商品房自然也逃脱不了价值规律的束缚，预测商品房价格必然要去探究其价格的组成。根据《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，房价由楼面地价、前期工程费、建安成本、小区内公共配套设计费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费及基金、利润、税金等10个部分构成，占大头的是楼面地价、建安成本和利润。在成都来说还要加上装修成本，因为成都正在逐步推进成品住宅工程，接下来我们就逐一剖析各项成本。
楼面地价是房价最基础部分，因为开发商拿地以后才能进行开发。楼面地价反映的是每平米建筑面积分摊的土地成本，即楼面地价=土地总价/建筑面积，单位为：元/平方米。纵观2017年成都土地市场，通过拍卖和挂牌成交了223宗土地，楼面地价TOP33的土地全部上万，而2016年全年都只有6宗土地的楼面地价上万，每一次土拍都着实让购房者心潮澎湃。买了的人觉得自己的房产要升值了，没买的人觉得心又凉了。
我们仔细对比了2016年和2017年TOP100土地的楼面地价，发现了一些有意思的现象。详见下表，表格分别取TOP1、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50和TOP100六个区间段的土地楼面地价均值进行对比，涨幅是逐步扩大的。言下之意，本来已经很贵的土地，价格上涨空间较小；而那些相对便宜的土地，价格上涨空间更大；整体来说就是地价上涨了。地价的整体上涨，必然会作用到房价上来。
▲截图自《中成房业-2017年房地产市场年报》
那么地价如何作用到房价上来呢？为此，我们统计了成都14个热点楼盘的拿地价格和开盘房源价格，从下图可以发现，楼面地价占房价的比例从18%-55%不等，平均约占38%的比例。如果按照38%的比例，我们大致可以算出2017年成交土地的新房价格，即（楼面地价/38%）。
注：拿地时间和价格来自于成都公共资源交易中心网站，新房均价、装修标准和备注均综合整理自透明房产网等网站。数据仅供参考，若有不实之处，请联系删除。
此前小编也在做过类似的统计数据发布，有人质疑该比例的合理性，说2017年之前的行情不一样，以前拿地时地价都很便宜，楼盘开出来刚好赶上了房价上涨，低价买地高价卖房，楼面地价占房价的比例自然就低了，比如阳光城檀府；而且还大胆预测，2016年、2017年这些高价地的土地成本占房价的比重肯定会上升，甚至还举出了一些“地王”亏本的案例。对于这种说法，小编特提出以下意见供参考：
① 大家请看表格中的中铁建西派城、中铁建西派澜岸、保利两河院子、蓝光雍锦世家，他们的地价都是当时比较高的甚至非常高的（保利两河院子地块的成交楼面地价在2016年排名第二），他们的土地成本占总成本的比例依次为：37%、26%、43%、38%，都非常接近上面小编统计的38%的比例。国土资源部在2009年在全国抽样了620个房地产项目，楼面地价占比从14.33%-51.36%不等，平均约23.2%。
▲芜房网2016年7月初统计的数据，平均占比36%
② 武侯金茂府地块想必大家非常熟悉，楼面地价为17160元/平米，如果按照阳光城檀府55%的占比，这块地的以后产品价格约31200元/平米。但事实呢，武侯金茂府已经是全国第26座金茂府产品了，大家可以去了解一下此前这些金茂府的地价、售价情况，然后回过头来看看武侯金茂府（武侯金茂府地块分三期开发，一期已经在建，规划了12栋12层高的洋房）。同理，还有中南建设路地块、中南天回镇地块、龙湖武侯新城地块、东原红牌楼地块，这些高地价的土地都是打造高端产品，通过高端产品可以提高溢价空间。
▲2017年成都别墅备案均价TOP10
（数据来源：《中成房业-2017年成都房地产市场年报》）
③ 目前的确处在最严的楼市调控期内，调控政策是有周期的，一般调控三四年就会放松调控。一个项目从拿地到拿证开卖，少则一年半载，多则两三年，2017年拿的高价地，等开卖的时候说不定调控已经放松、房价涨到了一个新的水平。
▲2017年4月6日中南竞得的金牛区天回镇191.7亩土地的建设条件
综上所述，TOP100土地的楼面地价涨了106%，而楼面地价平均占房价约38%的比例，你们猜房价会上涨多少？
建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。每个人都盼望着每年加薪，虽然各行业的加薪幅度差距较大，我们取国家统计局公布的2017年上半年全国居民可支配收入7.3%的实际增长率作为参考，建安成本涉及各个行业大家都要求加薪7.3%，这并不是一个小数字。建安行业对加薪的要求可以直接反应到建材价格上来，下面大家再看看主要建筑材料的上涨幅度，你还有什么想说的？
2017年10月11日，成都市政府发布了《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》，根据该意见，到2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。逐渐的，清水房将彻底退出成都市场。据统计，成都在售商品房的装修标准躲在1500-3000元/平米的范围，不过，装修房的质量却点都没让购房者省心。曾经有某开发商工作人员泄露出城西一楼盘的真实装修成本，对外宣称的1500元/平米，实际却不到800元/平米，一套100平米的房子就让购房者平白无故的多掏了7万元。搁谁都会去闹事的。
每到年底都是交房的高峰期，也是维权的事件的频发期，政府部门也注意到了这件事情的严重性。在《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》中，明确写道：
（五）明确成品住宅装修内容。成品住宅买卖合同中应明确约定房屋装修内容、质量标准和使用的部品部件品牌、型号及备选品牌、型号以及经建设行政主管部门核查的装修工程价格等内容。
（六）实施成品住宅建设信息公示制度。开发企业应在销售场所显著位置公示成品住宅建设楼栋、单元、户型、装修设计、施工和监理单位信息，菜单式装修的选择内容，采用的装修部品部件品牌、型号和备选品牌、型号，采用的装修材料的质量及环保证明、装修工程质量保修期以及开发企业当前的信用等级等信息。
（七）成品住宅项目应修建实体样板房。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准。样板房的保留时间自商品住宅交付之日起不少于1年。
（八）成品住宅建设应进行信息备案。开发企业应自行将成品住宅建设的相关信息真实、完整地录入《房地产开发项目手册》备案系统中，供购房人随时上网查询。
我们也希望看到，在推进成品房工作时，房子装修质量得到较大的提升，不闹心，毕竟房子是用来住的。
关于利润率，每个房企的差别也挺大的。来自中原地产研究中心统计数据显示：截至2017年5月初，有112家房企公布了2016年年报，平均净利润率在2015年为8.3%，而2016年为8.2%。我们可以看到，房企的利润率也并非大家宣传的暴利，房价上涨房价高是整个社会机制推动，并非某个房企可以控制。
对于大家好奇的房企利润率，长沙开了一个先例，让房企公布自己的成本和利润率。2017年11月30日，长沙发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，文件明确提出限价商品房价格的制定原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方利益，还明确给出了价格计算的程序及公示表。文件规定房企的合理利润为6-8%的空间。（长沙提的限价房即商品房，因为在调控期间，所有商品房都需要加价格主管部门备案，严格预售审批）。
▲《长沙市限价商品住房销售价格计算程序及公式表》
根据前文所述，有“成本+利润”和“楼面地价占房价的38%”这两种预测房价的方法，下面两张图就是我们预测房价的结果。
从上面的表格中可以看出，用“楼面地价占房价的38%”法预估出来的房价明显比用“成本+利润”法预估出来的房价高，也都超出了很多人的心理预期。他们说现在处于“限购、限贷、限售、限价、限商”的五限时代，政府会指导新房的预售价格，不接受指导的就无法拿证。从目前的普通商品住宅来看，成都已拿证楼盘的均价尚未突破2万元/平米，所以小编认为成都普通商品房的天花板价格就是2万元/平米。
作为房价四小龙之一的合肥，2万元/平米曾被认为是天花板价格，但是到2017年末已经有32个楼盘价格突破了2万，甚至还有部分楼盘接近或者突破了3万的价格。同样，很长一段时间内，8万元/㎡也被认为是北京的天花板价格，但是自2017年8月8日北京金茂府、中国玺和昆仑域三个楼盘取得预售证，这个天花板价格就被打破了。北京金茂府94套房源预售均价约95000元/平米，中国玺146套房源预售均价约96023元/平米，昆仑域2栋楼共200套住宅房源预售均价分别为约95705元/平米和94315元/平米。一个个突破限价的案例正在发生……
▲2017年成都住宅备案均价TOP10
（数据来源：《中成房业-2017年成都房地产市场年报》）
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出 品：蒋 瑜
主 编：银 涛
本文作者：蔡德勇
编辑排版：周 雯
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