所谓的核心品质房，可能也是个大坑
今天跟一个大V聊天，他说挺羡慕我这个公众号的
我问为啥羡慕？他说羡慕我这公众号每篇文章只有几百阅读
就在我要揍他的时候，他用那真诚的眼神打住了我，跟我说，是真的
他说：“你这才几百阅读量，都没人鸟你，可以想啥说啥。而我呢有段时间经常花费一周绞尽脑汁写的文章最后无法发表或者发表后被删，导致现在每天只有一少半精力在思考，另一半精力被迫用来思考我想的这些会不会被删，要不要换个方法表述，最后想法为了迎合都变形了，关键是久而久之让自己都相信了变形后的自己了。”
而就是他一直鼓吹我让我买核心品质房，这么说让我不得不重新捋一捋了
最近两个月，国家对于房地产的支持政策几乎天天有，而且个个政策都是大招，小美就不一一列举了，这些政策如果放到前些年，那北京上海深圳房价分分钟得破100万每平米。
在这密集的政策下，中介们媒体们专家们纷纷开始出来了，鼓吹楼市回暖，房价将要启动上涨，然后各种新闻成交量大幅上涨，今年（过完年的）2月份比去年（正在过年时期的）2月份成交量大幅上涨接近100%，量价齐升，入市最佳时机。
然后很多有观点的有些理性的大V也出来了，但观点显得非常“理性”，毕竟鼓吹全国房价都会上涨，实在说不过去，那些三四线城市挤压的房子，政策再猛实在也无法让人相信还会涨，去库存都是个大问题，一味鼓吹就有点傻了。
“但是北上广深的房子总没问题吧？如果说北京房子有问题，那是五环外，三环内总没问题吧？如果还有问题，那一定是老破小，新房高品质小区电梯房总没问题？如果还有问题，那你一定还是不稀缺，万柳书院总没问题吧？”
“现在这么放水，是难得的站在水龙头下接水的好时机，千载难逢的核心品质房抄底好时机啊！”
说实话，上面的观点无懈可击，之前我都是信的，起码可以让脑细胞止步思考了。现在的时代手握现金找好的投资标的物很难，房子这么重要的资产，再怎么着限定在一线核心城市核心品质稀缺小区房，就是最后的最后了，毋庸置疑的选择了，尤其这么放水，其他地方能不能接到不好说，这是最后的宝地了，怎么着都能接到水的。
确实，现在的状态是大量的富人手握资金想要投资，而实业都不好做不能像前些年一样乱投扩产了，股市又起起落落，三四个点的理财存款又不甘心担心跑不赢通胀，大头只剩房子了，而这些富人普遍又比较聪明，不管房地产政策怎样，也不相信全国能普涨了。
那么这些富人，十年前买房，可以闭着眼买，只要北京城区五环内的新房，甭管定位高端低端是否稀缺，再不稀缺也是刚需房，买了就赚。甚至六环外的别墅，邻居省份燕郊的房子，都跟着一起猛涨。
而现在这些富人看着放水的龙头想要买房，自然不能乱买了，老破小，非核心地段，非高端富人小区，都通通不考虑。手里有的都在纷纷出手，号称这次放水是最后一次把手里老破小房子出手的机会了。
这逻辑没问题，房子再怎么着，其价格在市场化下就是受供需影响的。现在处于大萧条前期，富人手里的钱都还在，对一般房子不看好的情况下又进一步把买房需求挤压到了少数高端核心品质房子上，购买力和需求都杠杠的，而高端品质房随着条件一步步苛刻，到最后可选择供给面就是越来越少，越来越稀缺的。
尤其现在赶上放水，富人的钱又扎堆往核心品质房流去，所以到目前为止，小美没有看到任何一个专家或大V对买核心品质房有任何疑问的。你所能看到最“理性悲观”的，也无非是全篇讲述这么牛逼的政策可能实质上帮不了现在的房价，但最后肯定会提一句当然核心的高端品质稀缺房例外。
但是，小美顺着这个话题深入思考了下：
普通一般小区的房子的降价，可能居民真的是无能为力，即使你小区所有业主都做到死撑着价格不卖，也无能为力。
比如你是四环内一普通小区，100平米房子800万，你说小区所有业主联合十年不降价，有用吗？北京跟你一样档次的小区太多了，可能有几十万户，人家有人降到了700万，你们小区几百户居民也肯定有人会降到合理价格卖的。
但如果你是万柳书院业主，总共就300户，北京同样档次每平20万30万的可能就几千户，十几个小区。你的邻居们又都是亿万富豪，闲钱多的是的老板们，房价跌了，这几百户完全可以做到不降价，大不了不成交。但市场价和银行评估价，就是基于历史成交价的，如果没有成交或只是亲戚转让做几笔平价成交，那么外面再怎么风风雨雨，房价就是坚挺！
至于对一些中产，也算是富人，可能对应的核心品质房是1500万-2500万的的房子，北京同样档次小区可能只有几万户，分到每个街道片区可能就两三个小区了，大家或多或少联合下还是可以有影响力的，介于中间，我们今天就不多展开了，方便对比分析就拿普通的和顶豪的来举例。
普通的房子，你小区几百户业主根本决定不了房价，就是按整个大市场供需走的；而核心品质稀缺房，其房价走势完全是由这几百户业主决定的。
普通的房子，无论如何逃不出国家宏观经济状况影响的，比如上面讲的四环内的100平米800万的房子。北京整体房价的涨跌会分分钟影响到你的价格的涨跌，而你的涨跌就恰恰就是北京房价的涨跌。
而核心品质稀缺房，是真正的可以做到世外桃源躲避国家宏观经济影响的，因为只取决于这几百户业主的状况。
所以你买普通房子的决策，主要研究国家和城市整体的房地产经济走势即可；
而你买核心品质稀缺房，很重要的是要研究下看看小区邻居们是谁！
我们都知道，往往核心稀缺豪宅，富豪们都爱扎堆，有的小区住着很多明星，有的小区住着很多传统上市公司老板，有的小区住着很多互联网新贵老板，有的小区都是金融界工作的高管...
他们是谁？他们的经济状况咋样？财务稳健程度如何？他们的收入会有大起伏吗？
如果你的邻居们是贾跃亭许家印这种，那么可能他哪天需要被迫卖房；你的邻居是刘强东这种，那不用担心房子跌了就放着吧卖他干啥，东哥又不缺现金流。
所以，同样是核心品质豪宅，聪明的人应该去大概调研下小区业主情况，他们的行业未来是什么走势，如果大部分业主的资金承受能力都比你强，现金流情况都比你稳健，那么你还可以安心一些；如果你去了发现你算是大哥了，隔壁老王公司负债累累在死撑着，老赵做的传统油车配件生意，被新能源搞的业绩连连萎缩，老周是区块链暴富的听说现在还天天高杠杆等着比特币10万u一枚，这种就很危险了。
核心品质豪宅，虽然只有小小的几百户甚至几十户，如此小的样本量完全可以不受宏观经济情况的影响，从而大家一起守住房价。但是成也萧何败也萧何！
这种小区，基本上平时就成交量非常的小，据我了解2022一整年万柳书院也就成交了三套。遇到房地产市场不好的时候，可能一年也就成交一两套。
所以接下来的大环境下，这种核心品质豪宅大家不卖守住价格是很容易，但是但凡小区一年内有一两户老板破产急售，价格就不稳；有三五户老板公司周转 困难要卖，那价格走势基本就跟普通小区房子看齐了；如果有一二十户老板现金流出问题了，那么跌起来只会比整个行业平均水平还猛！毕竟它涨的时候也比行业平均水平猛。
它就像一只绩优小盘股，一股几万块门槛高，每天成交量还很低；大行情好的时候，几笔交易就能把价格炒的很高；行情不好的时候，卖几手就砸跌停了；而普通房子就像大盘股，每天交易量超高，你拿十亿砸进去可能都跌不了1个点。
凡事都有背后的逻辑和规律，核心品质房也不例外，小美今天把这个独家观点判断分享出来：
现在的时期正处于一个特殊时间点，这个时间点是繁荣周期尾端，所以也是富人们财富的顶峰；这个时间点也是大萧条周期刚开始，所以普通人和普通房子已经感受到了寒意。
这个时间点一部分富人会开始把处于顶峰的财富换成可选面不多的核心品质房，推动核心品质房价上涨或起码维持不跌；这个时间点普通人迫于生计和消费能力，普通房子的价格已经开始下行。
普通人钱包感受到的经济周期寒意是及时的、先行的、平和的，而富人的资产负债表感受到的经济周期寒意是滞后的、突然的、猛烈的。那么多老板企业家突然负债数亿破产甚至跳楼，普通人可是没这个机会的。
所以，目前正在经历的以及接下来还会持续，但不知道会持续多久的一个房地产走势可能是，除了少数核心品质房在涨，其他房子都在跌。
这个现象之前有没有先例呢？其实在小美《上次大萧条都发生了什么？》这篇文章里，有过一模一样的情况：
我们来看下纽约CDB曼哈顿在那段时期的房价走势：
蓝线是高端房产数据，黑线是低端房产数据
大萧条前五年的最后繁华中，低端房产几乎不怎么升值了甚至提前开始贬值，而高端房产一枝独秀一直在涨。而最后两年更是普通房产已经开始猛跌了而高端房产反而涨的更猛了。
然后可以看到1929年大萧条开始后，几乎都在短短三四年跌了60%左右，其中高端房跌的更猛更快，幅度也更大一些。
大家类比下，觉得我们现在处在上图哪个点呢？
如果非要解释为什么富人的资产负债表是滞后的、突然的、猛烈的，可能是下面几个原因：
企业不行了，再怎么着也要撑一撑，把子弹打光，也许就熬过去了
账面上的很多资产真到仔细查看那一天，怎么都得减值？别人欠我的债，怎么都是坏账？
过去的习惯惯性，让我赚了钱，从而我坚信这些方法论，怎么这些年越是坚持这些过去让我赚钱的方法论，赔的越快呢
之前我欠别人别人也欠我，现金流紧了想想总是有办法的，怎么今天现金流一紧突然就崩了，昨天都没想到，而且别人欠我的是坏账一下要不来，我欠别人的怎么就是真正的负债压着我呢
1929年大萧条，跳楼的也几乎都是破产的银行家白领，资金链断了的企业家农场主，老百姓大不了苦一点没什么不可承受的。
这样的话，现在买核心品质房又有什么意义呢？
其实没有毛线意义。
仔细想想，你现在买个核心品质房是为了什么，本质上还是为了升值最起码保值，抵抗通货膨胀。
那么保值升值的定义是什么？是随时能变现的价钱，而不是那账面的价钱。
如果你买了一个顶豪小区，邻居们都很有实力，外面房价怎么降，你们小区就是维持，账面上很开心。但万一哪天你需要钱了，发现卖不掉，降了点点还卖不掉，有什么意义？
就像买了一只没有成交量，99%股份都被锁仓了的股票，每天打开股票软件一看自己净资产没有在熊市贬值很开心，哪天自己一卖发现没有对手盘，得砸好几个月才能卖掉一样。
有的人说那这不是看短期核心品质房有涨的空间，那可以短期炒作涨上去就卖掉啊。行，你愿意折腾可以去折腾，但凡事都有风险，除了交易成本和周期，小美提醒你别太贪，避免很多年以后你后悔感慨说，那趟房子曾经赚过可没来得及出手最后砸手里了啊。
接下来的房地产，或其他投资，根本上还是管好自己的心，千万不要试图抗通胀。
小美几乎可以确定性的预见，后面几十年，更多的人是因为那颗强烈想跑赢通胀的心而一顿操作，最后不光没跑赢通胀，反而被通胀远远的甩到了后面。
一把流沙，握的越紧流失的越快！保持平常心，该失去的时候就让它失去，不必用力惋惜争取，该得到的时候就开怀拥抱，全力拼搏。
未来十年二十年的财富，不在于下行的时候损失多少通涨多少，而在于下一个周期要来临的时候，你还留的青山在，奋力把柴烧！