遭遇拆迁时，你有过这些顾虑吗？

1、不签协议好户型被挑走了怎么办？

开发商卖房时会聘请专业的公司策划卖房，常规的策略是把房型不好、位置不佳的房子先卖出去，价格较低，好的房子有可能放在中后期卖，这个原理用在拆迁上是一样的。拆迁过程中的一个经验是，有关系的人、善于维权的人、甚至那些黑道不好惹的人都往往或明或暗地获得高价补偿。也就意味着，利益只倾向于有力量的人。

2、最后签协议，是否所有的奖励都没了？

拆迁行为本身就是一个零和游戏，拆迁户的利益多了，拆迁方的利益必然少。拆迁方为了追求利益最大化，会极力压低拆迁成本，任何利益都是靠斗争而来，绝不是靠施舍，拆迁方怎么会舍得把利益分给力量较弱小的拆迁户呢？因此在拆迁中经常会出现黑白协议方式，即白协议是大家都一样的协议，就是政策价格的协议，而黑协议是私下签订的，并且拆迁方会要求拆迁户签订保密协议，所以有的拆迁户代表悄悄地把协议签了，至于到底给他暗地里输送了多少利益，大家都在猜想，谁也不知道，但有一点是肯定的，他比一般的拆迁户肯定拿得多，因此，不会存在签协议早晚奖励取消的问题。

3、断水断电怎么办？

答：断水断电是不法拆迁方经常使用的逼迁手段，是国家法律严令禁止的，但是对于心理素质不高的拆迁户这种手段很有效，有些人特别是老人，受不了就会妥协屈服，要么签订协议，要么搬离房屋，从而达到拆迁方的目的。我们的很多拆迁户甚至是大多数拆迁户就是在这种常规的手段之下付出了惨重的代价。等到醒悟的时候，再去维权，事情变得非常被动，即便是请律师，也会付出高昂的代价，这是千百万拆迁户应当汲取的教训。其实反过来想，拆迁方之所以这样做，就是要降低拆迁的成本。而拆迁户如果忍受不了断水断电这样的小代价必然会付出大代价，因此，遇到断水断电这种情况建议寻求专业人士的帮助，他们会有系统的应对方法。

如果是拆迁工作人员指示供水、供电公司断水断电，则可以对供水、供电公司提起诉讼，要求保障公民合法用水、用电的权利，追究违法断水断电的责任；同时可以将作出该行为的部门或个人向有关部门投诉或举报，也可以提起相应的诉讼程序来维权。

法律依据：

《中华人民共和国电力法》第二十六条规定，供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务;不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。第二十九条规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。

《城市供水条例》 第二十二条　城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业应当保持不间断供水。由于工程施工、设备维修等原因确需停止供水的，应当经城市供水行政主管部门批准并提前２４小时通知用水单位和个人；因发生灾害或者紧急事故，不能提前通知的，应当在抢修的同时通知用水单位和个人，尽快恢复正常供水，并报告城市供水行政主管部门。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

4、安置房计划是否需要保密？

当然不需要，因为安置房计划是关系到拆迁户切身利益的重大事项，针对这种事项，拆迁户当然有知情权，而且根据《信息公开条例》，这种信息是政府应当主动公开的，如果政府保密，只能说明一个问题，安置房没有安置计划，或者安置计划损害了拆迁户的利益，因此拆迁方害怕拆迁户知道而保密。

5、信息公开答复“不予公开”是否合法？

不合法，因为根据《政府信息公开条例》规定，除非是涉及到国家机密或者个人隐私的事项，才不予公开，拆迁中的信息一般都是政府应当主动公开的，政府机构答复“不予公开”肯定是不合法的。这只能说明一个问题，拆迁户要求公开的内容是政府的违法之处，因为不愿意公开。

6、每栋楼只剩下一两户，遭遇骚扰，破坏基础设施怎么办？

不法拆迁方用尽各种手段会导致很多的拆迁户搬离，一方面会造成签订拆迁协议的假象，一方面又会让没有签订协议的人造成恐慌感，因为大多数拆迁户都有从众心理，别人怎么样我也怎么样，即便是吃亏，也会觉得心安理得，这就是不患寡而患不均在拆迁领域的心理反应，只有那些对拆迁问题看得比较清楚，心理素质比较强，意志比较坚定，有主见的人才能留下了，他们会坚定拿起法律武器，与不公平做抗争，而事务的发展规律是，他们往往是最后的赢家。最后的情形往往是他们会被拆迁方高价“收买”。而其实先走的人又为拆迁方的这种高价收买创造了非常好的条件，道理很简单，大多数人吃亏的情况下，才会有少数人的沾光，玩过股票的人都明白这个道理，没有大多数人的赔，就没有少数人的赚，何去何从，自己掂量。

7、承诺书及意向书是否有法律效力？

承诺书是一种单方行为，往往是一方要求另一方必须作的时候，承诺的内容有可能是违法的，有可能不违法，是强加给另一方的义务和责任。很多拆迁方会把承诺书作为签订正式的拆迁协议的一个环节，但其不具备正式拆迁补偿协议的效力，拆迁户由于不懂法，往往会误认为承诺书就是拆迁补偿协议，从而出现大量的信息误导。同样的道理，意向书也是签订补偿协议的一个环节，和承诺书表达的意思差不多。因此并不具备正式拆迁补偿协议的效力，需要万分警惕的是，签订了承诺书及意向书的拆迁户，很容易被不法拆迁方作出很多有意识的引导，从而使拆迁户和拆迁方更容易达成正式的拆迁协议，往往很多拆迁户就是在这样的情况下稀里糊涂签订了正式的补偿协议，而导致后悔不迭。

8、政府作出安置房的沙盘模型是不是就有保障了？

我们一般去开发商的售楼处会看到沙盘模型，售楼员会根据沙盘模型给有意向购买的人介绍正在建和已建成的楼盘，其实还有很多的沙盘模型是表示尚未动工的区域，甚至什么手续也没有。因此说，沙盘模型可视为开发商的整个的开发计划，而不等同于现房，也不等同于可以顺利实现的期房，但是他给人们的视觉印象却是沙盘模型就是开发商注定要建楼的地方，给人的心理感觉是有保障的，在这种心理的驱使下，与开发商签订买卖合同。当然，你也会发现，有很多的开发商看起来规模很大，资质良好，但是实际的履约情况与当初的购房者的心理感觉是差别很大的，因为烂尾楼、不按期交房或永远交不了房的情况比比皆是，这个道理和拆迁安置的道理是一样的，因此，不要看到沙盘模型就认为会有保障，那只是心里的一个感觉，它绝不代替法律上的保障。

9、过渡费加倍能否放心签协议？

过渡费加倍存在很多隐性的风险，也需要拆迁户慎重考虑，第一双倍过渡费能否实现是个未知数，因为届时已经拆迁完毕且时间已经过去两三年，拆迁方能否履约无法保障。第二，租金上涨会使租房成本会增加，即使双倍过渡费能按时支付，也不一定能够支付房租。第三，租房与自己的房屋的居住体验是有很大差别的，尤其是对老人来讲，更愿意住自己的房屋而不是租赁的房屋。因此，即使承诺双倍的过渡费也不是高枕无忧，并不能带来真正的安全保障。

10、回迁和就近安置是一回事吗？能否签订回迁的补偿协议？

不是一回事，回迁是指在原来的住房被拆掉以后，重新规划，盖房，并提供给拆迁户的一种安置形式。对于商业开发项目，回迁的房屋价格由于包含了政府规划调整所导致的土地溢价，所以回迁的房屋高于原住房的价格，根据项目的不同情况，甚至是原住房价格两倍甚至更多，这就是为什么拆迁方不愿意让拆迁户回迁的根本原因，也是回迁区域的规划情况不愿公开或者回迁区域根本就不存在规划的原因所在。但是法律规定，拆迁户是有原地回迁的权利的，法律虽然做出了这样的规定，但是很多拆迁户不具备争取这种利益的能力，仍然得不到回迁带来的利益。因为土地的溢价究竟是谁的贡献，仍然是拆迁领域专家学者、民间与官方争论不休的焦点，但有一点是肯定的，土地的溢价是拆迁户和政府共同的贡献造成的，但是拆迁方一般避讳这个问题。往往在拆迁补偿协议中，把回迁的字样去掉，其目的不言自明。对于这个问题，有的拆迁户虽然非常清楚，但是由于没有足够的谈判能力和专业的法律知识，只能是望洋兴叹。

11、我就不走，拆迁方能奈我何？

这是一部分拆迁户的心理反应，他们抱定的宗旨是，只要我不搬，你就不能把我怎么样，反正我也不会签订补偿协议。这种认识，在拆迁的不同阶段确实有它的合理性，也会起到一定的作用，但最终的结果往往抵挡不住拆迁方凌厉的攻势，最终还是出现败北的结局。

为什么会出现这样的情形呢？原因是多方面的，须知拆迁方往往都是经验丰富的人员组成，对于每个拆迁户的家庭背景、社会关系、性格脾气等等各方面的情况了如指掌，他们会针对性地采取各种策略和方法。对于一生出现一次拆迁的拆迁户来讲，无论如何是抵挡不住的，焉有不败之理？我们往往会看到有些拆迁户像愤青，有的拆迁户胸脯拍的直响，还有的拆迁户会作出舞刀弄枪的架势来，但是难以掩饰他们心里的虚弱，这就是造成拆迁户败北的原因所在，更重要的是，拆迁户不团结，各怀心事，唯恐别人比自己补偿多一点，在这种情况下，拆迁方趁虚而入。其溃败的惨相就自然而然了。

12、因为拆迁方发生家庭矛盾怎么办？

拆迁补偿对家庭来讲是一件特别重大的问题，为此闹矛盾属于正常，但是这种矛盾往往被拆迁方利用，从而达到快速签署不平等条约的目的。有的家庭原本没有矛盾，不法拆迁方会利用种种手段，制造矛盾从而达到目的。这种矛盾往往是家庭成员看待问题的角度、认识的程度和心理的强弱不同造成的。如何解决这个问题？最好请专业的人士来帮助分析找出主要的矛盾所在，就会比较好地解决这个问题。事实情况是，有些家庭矛盾反而成为拆迁方利用的有力武器。因此说辩证的看待拆迁中出现的家庭矛盾尤为重要。

13、拆迁办天天打电话骚扰怎么办？

天天打电话骚扰被拆迁户是不法拆迁方惯用的一种车轮做法，从而达到逼迁的目的。这种事情往往会发生在心理素质较弱的被拆迁户的身上，从而让其心理崩溃而使拆迁方达到非法的目的。应对的常用方法是：第一、关闭手机，更换手机号；第二、报警；第三、向政府进行信访或投诉；第四、躲着走；第五、聘请专业人士进行法律维护。上述方法可用一种或几种交替结合使用，具体问题还需具体分析。

14、家里有公务员，不签的话工作丢了怎么办？

不法拆迁方或征收方会采取株连的方式逼迁。对于家中有公务员的被拆迁户这种方法更常用，更有效。因为公务员有稳定的工作收入，有系统的组织关系，公务员如果在拆迁中的表现不佳，那么拆迁方或征收方就会利用组织关系造成公务员不能正常上班或受到工作调整这种隐形的或明示的威胁，因此说公务员会承受较大的心理压力。对于这种情形。法律是严厉禁止的，被拆迁户完全可以拿起法律武器来维权。当然，更多的公务员由于有着较高的文化程度和对社会自认为有较深刻的理解反而会作出妥协。其实，他们不明白的是这种行为会给不法拆迁方或征收方造成较大的法律风险，在依法治国的大背景下，法律的实施效果会越来越好。那么在此情形下如果有公务员身份的被拆迁户如果能够有效地团结，那么不法拆迁方的这种行为就会被有效地杜绝。

15、拆迁过程中，小区环境太恶劣了，能搬出去住吗？

这是不法拆迁方最常用的一种逼迁手法，小区环境一旦恶劣就会对生活造成较大障碍，那么大多数被拆迁户采取的是知难而退的做法，从而造成要么搬迁，要么签订不平等协议。拆迁方的用意就会轻而易举的达到。有的被拆迁户一签订协议那么拆迁方就会立刻破坏其门窗等相关设施造成不能居住的窘境，家中有老人的被拆迁户因为子女孝顺，更容易使拆迁方的目的达到。

被拆迁户可以冷静的想一想拆迁方之所以这样就是用最小的代价获取最丰厚的利润。如果这样的环境不能忍受，那么带来的是巨大的利益损失和终生的遗憾。那么孰轻孰重，被拆迁户一定要从本质上认识到这个问题，拆迁户应该团结起来共同维护好拆迁区域的环境，抵御这种非法的行为。任何权利都是来自于斗争而来绝不是靠施舍乞求。

16、签了意向书和承诺书还能搬回来住吗？

当然能，由于签订意向书和承诺书不是正式的拆迁补偿协议书，那么就不存在履行协议的问题，所以是可以搬回来住的，有些拆迁户误把意向书和承诺书当成了拆迁补偿协议，所以才有了这样的疑问。

即使签订了拆迁补偿安置协议，如果拆迁方不按照补偿协议的约定履行那么拆迁户也可以通过搬回来居住这种方式来行使抗辩。从而有效地维护自己的利益。

17、补偿安置协议我们是否有权利留底？

当然，合同是双方就某一事项达成的一致协议，一般会体现双方的权利义务，是对双方的权利的保护也是对双方违约行为的约定。因此，双方手中应各执有一份以保证在对方有违约行为时通过诉讼途径或其他途径来争取自己的权益，因此安置补偿协议我们有权利留底，如果拆迁方不给我们留底，极有可能擅自修改协议，以致于我们自己没有证据证明他们进行了修改，而无法保证我们的利益。

之所以称得上是协议，自然是双方的事情，那就是每一方都要持有这个协议，实践当中拆迁方会以协议要经过审批为由拿走拆迁户签字和按手印的协议，而迟迟不返还给拆迁户手里，这样做很容易让拆迁方钻了空子。

经常会有这样的事情发生，一是不返还给拆迁户的协议，另外就是擅自的修改协议，甚至是出现空白协议，这就会使被拆迁户的利益处于风险之中，即使被拆迁户主张权利被侵害，也没有协议作为证据提交给法院导致维权困难。所以说拆迁户一定要坚持协议要当面签订，双方同时签字盖章，相互交换留底，如果不这样做，就会使自己置于风险之中。

18、自己找测绘公司测量，发现面积缩水了怎么办？

关键是自己找的测绘公司，是否是专业的有资质的测绘公司，如果既专业又有资质，那么为了增加自己房屋面积是否缩水的准确度，那么建议可以再找一家公司进行测绘，如果得出的数值在误差范围之内，那么一般就可以确定自己家房屋的面积是否真是缩水。

还有一种办法就是拆迁区域比较多的拆迁户联合起来共同对每家进行测绘，如果发现每家的房屋面积都缩水了，那么也可以确定，房屋是否缩水的准确性，这样做的一个好处是测绘费用会相对降低，如果拆迁户想知道自己的真实情况不妨可以尝试这种方法。

19、不能按期交付安置房怎么办？

这是拆迁领域经常发生的一种现象，需引起被拆迁户的高度警觉和重视。实践当中，七八年甚至十几年不能交房的情景也比比皆是，会给被拆迁户造成极大的精神和物质损失。

由于拆迁补偿安置协议，一般是拆迁方提供的格式协议，被拆迁户不能修改，而格式协议当中，对于不能按期交房，又没有约定违约金或损失赔偿额的计算方法，导致打官司也赢不了，这是非常无奈的事情。所以签订补偿协议这一环节极其重要。

一般来讲，协议越具体、详细、明确，对于拆迁户就越有保障。在这一环节聘请专业的法律人士尤为重要。但是一个最大的障碍是，如果不能对拆迁方提供的格式协议有一个较大的调整，那么实际上还是一句空话。由于拆迁方与被拆迁户地位的不平等，想要对拆迁方提供的格式协议进行调整非常困难。必须采取非常的办法，才能应对。

20、安置到时不能办下来房产证和土地证怎么办？能上市交易吗？

安置房要是不能办理产权证和土地证会给拆迁带来非常大的麻烦，第一不能正常的进行买卖交易，第二不能够进行银行抵押，笼统资金。第三不能很好的出租。获取出租收益，最重要的一个问题也是一个最大的法律风险，就是很容易被认定为非法建筑，实践当中有的被拆迁户第一次拆迁获得的安置房没有办理房产证和土地证。在进行二次拆迁时被拆迁方认定为违法建筑这样的教训还是比较多的，河上无鱼市上见，所以说在补偿协议当中，对于办理土地证和房产证一定要约定清楚具体。

21、安置房的户型不满意怎么办？

安置房户型是拆迁户比较关心的一个问题，都比较倾向于南北通透、通风良好的房子，而户型是决定采光通风的一个主要方面，也是居住是否舒适的一个方面。不同的拆迁户对于不同的户型选择有不同的取向，因此从人性化拆迁的角度必须照顾到拆迁户的这一实际需求。一般的做法是对于安置户数比较多的地区项目，要征求全体拆迁户的意见，对于户型的选择要取其最大公约数。

如果拆迁方不这样做的话，必然会导致拆迁户的抵触也会损害拆迁方的利益。因此户型的选择一定要体现民意。从合同法的角度来讲，拆迁户型也是拆迁户和拆迁方协商的一个重要内容。

如果拆迁方不征得拆迁户的同意，按照自己的意愿来确定安置房的户型就违背了拆迁补偿协议的自愿原则。因此从原理来讲拆迁方为了避免因户型问题不能达成协议的风险，必然要经过前期的民意调研，征得绝大多数拆迁户的同意才能较好的处理这个问题。

22、诉征收决定的案子能立案吗？

能，根据新的行政诉讼法规定，行政案件实行立案登记制，有案必立。所有的行政案件都应当立案，包括征收决定的立案。

23、期房安置存在什么风险？

由于安置补偿协议没有约定违约责任，一旦出现不能在约定位置建房，不能按期交房，不能保证质量，不能办理房产证情况，拆迁户会后悔莫及，所以签订协议时候一定要睁大眼睛。

24、安置房需要哪些批文才算是合法的？

1.立项批文；2.建设用地规划许可证；3.国有土地使用权证；4.建筑项目规划许可证；5.施工许可证。因此如果有拆迁方签订产权调换的补偿协议，一定看五证是否已经齐备。如果不齐备就会存在法律风险。

25、安置房的五证都具备了是否可放心签订协议？

不一定，一般来讲拆迁户有一个法律误解：只要取得了五证项目就是合法的。其实即便取得了五证，那么这些证件的取得是不是合法仍然是一个待证的问题。实践中拆迁户就五证提起诉讼，而出现五证被撤销的情形比比皆是。因此即使安置房五证具备仍然存在法律风险，仍然会发生销售许可证不能办理的情况。

26、和律师签订协议后，拆迁方会不会打击我？

聘请律师是拆迁户的一种合法权利任何人不能干预阻挡，如果拆迁方因为和律师签订代理协议而打击报复，只能说明拆迁方心里有鬼。因为律师作为专业人士，更有能力发现拆迁方可能存在的不法之处，进而招致拆迁方记恨，遇到这个问题不紧不要怕反而要高兴。

所谓的打击报复只是一种虚弱的表现，拆迁户所要做的只是按照专业人士的指导进行具体应对，就可以挽回局面。

27、签协议和选房有什么关系？

一般的来说，选房是签订协议的一个前置环节，选房以后才能签订补偿协议，但实践当中有的拆迁方反过来适用，不签协议就不准选房，这是违法的操作。是不法拆迁方利用拆迁户怕得不到所谓的好房子而实施的策略而已。利用这个心理来达到真正的签订补偿协议的目的。

28、我自己的办法都用尽了再请律师可以吗？

少数拆迁户会抱有这种侥幸心理，但往往是错过了一些有利的时机。等真正认识到聘请律师的重要性的时候，自己面临的局面已经非常的被动，即使律师穷尽法律手段，也难以取得理想之效果，就好比一条大河在上游堵住缺口可以轻松做到，在中游堵住缺口就是费比较大的力量，而到了下游，水势汹涌用在大的力量也无济于事。

29、建成十几年的房屋是旧房吗？为何列入旧城改造？

当然不是旧房，我国的房地产管理法规定，居住用房的土地使用权最长期限是七十年。到期还可以续期，这完全可以说明房子的寿命至少是可以达到七十年的，我们国家房子的平均寿命是四十五年，按照循环经济法第二十五条的规定，城市人民政府有责任和义务，采取措施加强建筑物的维护管理，延长建筑物使用寿命，除非为了公共利益不能决定拆除。

如果在大量的旧房当中掺杂着少数的新房，新房不占主要因素当然可以列入旧城改造，但是如果新房占据了大多数而且自成体系的话，那么列入旧城改造就属于违法。

30、补偿协议应当与谁签订？会出现什么风险？

按照国有土地上征收于补偿条例规定，应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，除此之外被征收方也就是拆迁户与其他主体签订的协议均属违法。有些地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议，都存在法律风险，拆迁户一定要瞪大眼睛看清楚。

31、市场评估价与市场价是一回事吗？

市场评估价是有资质的评估机构对于房屋的评估作价，评估一般要按照市场比较法进行。由于评估机构皆是由征收方委托的，如果不能做到中立评估，就会成为征收方压低评估价的工具。

但实际上，法律赋予了拆迁户选择评估机构的权利，却由于众多的拆迁户无法形成统一的声音，无法充分行使法律赋予的权利，使评估机构的选择权掌握在征收方手里。市场评估价只是拆迁补偿价格的一种参考，在市场评估价之外还有较多的奖励利益。

因此补偿价格一般就是评估价格加各种奖励之和，这个最终价格不一定反应真实的市场价格，真正的市场价格应该是拆迁户和征收方，经过充分的讨价还价而获得的价格。充分的讨价还价是建立在地位平等的基础上。拆迁户虽然人数众多，但由于不团结，无法取得与拆迁方平等的谈判地位。所以不可能有真正的市场价格。

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北京在明律师事务所是由专业的拆迁律师团队创办的法律服务机构。团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

截至目前，在明的拆迁维权业务已经覆盖全国30个省级行政区，累计代理案件超过3000起，通过各种渠道为被拆迁人提供法律服务数万次，惠及的拆迁户数以万计，为当事人挽回经济损失数十亿元。

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