【案例】从违法建筑零补偿到三百八十万巨额补偿——贵阳石先生的维权之路

委托人：石先生

代理律师：周涛，北京在明律师事务所律师

关键词：自建房、违法建筑、补偿

基本案情：

委托人石先生在贵州省贵阳市市中心位置某小区一楼有一套住房，在该住房前扩建了一个门面房并合法经营小型超市。该自建房建于1998年，虽未办理相关许可手续，但经营多年，相关部门从未质疑该房屋的合法性。2014年该小区被纳入征收改造范围。征收单位未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定严格履行法定征收程序。对于自建的门面房，征收单位将其认定为违法建筑，决定对其不予补偿。石先生认为其自建的门面房已经使用多年，且合法取得营业执照等相关证件，不能被认定为违法建筑。石先生向北京在明律师事务所咨询，北京在明律师事务所周涛律师为其解答：将自建门面房认定为违法建筑的依据是《城乡规划法》，但是石先生建设自建门面房时，《城乡规划法》尚未颁布实施，根据法不溯及既往的原则，不能依据2008年实施的《城乡规划法》认定1998年建设的房屋为违法建筑。

办案经过：

经过对案情的详细探讨，石先生认为周律师办案经验丰富，专业知识运用娴熟，遂决定委托周涛律师作为代理人，参与其与征收单位等相关部门协商等法律事务。周律师在代理案件后，制定了周密而紧凑的维权计划。首先对区政府作出的房屋征收决定提起行政诉讼，为加快征收步伐，征收单位向法院施加压力，征收决定案很快作出判决，判决维持征收决定；征收单位很快作出补偿决定，周涛律师在补偿决定的6个月起诉期限快截止时，对补偿决定提起诉讼；在诉讼程序层层推进的同时，周涛律师帮助石先生申请政府信息公开，对征收房屋和用地的审批程序进行审查，对违法审批程序提起复议和诉讼。由征收程序的违法性以及诉讼案件的快审快判，办案经验丰富的周律师知道，征收单位的一切行为，包括对自建房屋认定为违法建筑，不过是为了少补偿、快搬迁。石先生必须针对征收单位行为的违法之处，及时提出相应法律程序，积极维权，争取在房屋被司法强拆前争取协商谈判的机会。

2015年3月，终于如周律师所料，城管局对石先生作出限期拆除决定，依据《城乡规划法》认定其自建房屋为违法建筑，并责令其限期拆除，2015年9月，周涛律师又帮助石先生对限期拆除决定提起行政诉讼，周律师认为，这个诉讼是整个维权过程的核心，城管局作出的限期拆除决定，无论从实体还是程序上都是违法的，一旦开庭审理该案，周律师相信法院会依法将该决定予以撤销。2015年10月，已经迫不及待的征收单位，在补偿决定案尚未作出生效判决的情况下，委托拆迁公司对石先生房屋所在楼房进行拆除，拆除过程中造成石先生屋顶大面积砖瓦脱落，门窗也被毁坏，石先生及家人的人身安全受到严重威胁。周涛律师针对该违法行为及危险状况，及时向征收单位发律师函，告知其强拆行为的违法性和危害性。

在接连的诉讼程序和律师函沟通之后，征收单位终于主动与石先生协商，但仍然坚称石先生的自建房未经审批，应认定为违法建筑，不予补偿。周律师对该观点和理由予以反驳：首先，根据法不溯及既往的原则，不能依据2008年实施的《城乡规划法》认定1998年建设的房屋为违法建筑；其次，即便石先生的自建房屋违反了控制性详细规划，那么可以以罚款等形式对其进行行政处罚和纠正，不一定要限期拆除；再次，该自建房屋已经使用经营十几年，如果违反城乡规划，相关部门应积极履行职责对其进行查处，现面临征收时才对其进行违法性认定，显然是为了实现不补偿的目的，且超过了法定期限；最后，将房屋认定为违法建筑，应当履行法定的立案调查等程序，并非城管部门直接作出一纸决定，就可以将合法经营的房屋认定为违法建筑。周律师的陈述有理有据，征收单位的工作人员无言以对。最终，征收单位作出妥协，撤销了限期拆除决定，对石先生的自建房屋以合法经营性用房的价格予以补偿。由于地处市中心，石先生几十平米的超市获得三百多万的补偿。

石先生喜出望外，原以为自建部分能按照合法住宅价格予以补偿就已经很满足，没想到最终按照经营性用房的标准补偿。石先生感慨补偿标准带来惊喜的同时，更感激北京在明律师事务所和周律师的执业能力和办案经验。

律师说法：

石先生的自建门面房本来被认定为违法建筑，不予补偿，经律师代理后，采取了一系列维权措施，行政复议、行政诉讼、律师函沟通，各个环节紧密相扣，相互促进，最终征收单位承受不住压力，主动找委托人协商，将自建房屋认定为合法建筑，且给予较高的补偿标准。律师认为，在办案过程中，要看到问题实质，政府相关部门将委托人的自建房认定为违法建筑，其目的是不补偿或者少补偿。律师需熟练掌握关于违法建筑认定的法律依据和相关知识，以便在庭审和谈判时掌握主动权。但是不能被动地困于这一个问题或者环节，而应该尝试从其他环节着手，对征收的各个程序予以审查，找到违法之处，对其提起相关程序，引起征收单位和相关部门的反思和重视，从而实现“他山之石，可以攻玉”。

办案律师：

周涛律师

周涛律师，山东大学法学院法律硕士。现为北京在明律师事务所专职律师。周涛律师具有丰富的实践经验和法学理论功底，工作细致认真，责任心强，长期致力于法律理论研究和法律实务工作，在征地拆迁、房地产法务、建筑工程、刑事辩护、行政诉讼等领域具有很深的造诣。自执业以来，周涛律师始终以高度的工作热情，深厚的法律知识素养，严谨踏实的工作作风为当委托人提供专业法律服务，深受委托人的好评和赞誉。

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截至目前，在明的拆迁维权业务已经覆盖全国30个省级行政区，累计代理案件超过3000起，通过各种渠道为被拆迁人提供法律服务数万次，惠及的拆迁户数以万计，为当事人挽回经济损失数十亿元。

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