想获得公平合理的房屋拆迁补偿，你不可不知的两件事儿……

Original 2017-05-16 在明律师 北京在明律师事务所

导读：对于房屋征收的补偿而言，补偿方式与补偿范围是影响并决定最终补偿结果的最重要内容，也是被征收人衡量自己获得的补偿安置是否“公平、合理”的重要依据。那么，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此是如何规定的呢？本文，在明律师为您做全面细致的解读。

问题一：房屋征收的补偿方式

《条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。根据这一原则性规定，实践中一些地方动辄告知被征收人涉案项目只能货币补偿或只能产权调换的做法，是不合法的。

所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿，说白了就是直接给钱。而“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。也正因此，实践中会出现被征收人既分到房，又拿到钱的情形。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。该条规定适用的条件有二，一是只适用于旧城区改建性质的征收项目；二是被征收人选择的是“回迁”，而不是外迁。实践中，对于回迁还是外迁，被征收人有时同样具有选择的权利。一般外迁所获得的安置面积、房屋套数要多于回迁。

这样的“二选一”补偿方式同样适用于一些地方的集体土地上房屋拆迁。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置。实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。上述计算办法由市国土房管局制定并公布。

问题二：房屋征收的补偿范围

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中对被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。这部分补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的，对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。

停产停业损失一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。这项补偿涉及非住宅房屋的认定，认定为非住宅房屋应当满足以下两个条件：其一，房屋为营业性用房；其二，经营行为合法，不能是违法经营。

对于集体土地上的房屋拆迁，北京市的《办法》规定，对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体标准由区、县人民政府规定。涉及搬迁的，还应当向被拆迁人支付搬迁补助费。

对此，在明律师想提示广大被征收人的是，法律法规主要规定的是补偿的方式和范围，但具体的数额、标准在实践中则依项目、地域的不同而存在较大的差异。被征收人不应将视线局限在“对着法条算补偿”上，而应积极聘请专业维权律师，放眼征收项目大局来寻找获取更高额补偿的机会。无数成功案例证明，最终获取的补偿结果往往并不取决于这些成文的规定，而是更多的受到被征收人格局、眼光及所采取维权行动的影响。

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