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#南海地改 桂城样板
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日前，由央媒，省、市、区等各级主流媒体组成的媒体观察团走进桂城时代爱车小镇和天富科技城，开展南海地改系列采访调研活动。在南海全力推进全域“地治改革”行动中，观察作为示范与样板的桂城两大地改项目改造的基本情况、改造成效及亮点。
2021年是南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区的第二年，也是实验区建设各项重点工作全面推进的关键一年。借助南海区作为全国农村集体经营性建设用地入市改革试点、广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点的机会，围绕南海区建设“广东省城乡融合发展改革创新实验区”，桂城街道积极打造大湾区城乡融合高质量发展的“桂城样板”。
当天，媒体观察团首站走进时代爱车小镇。环顾四周，爱车小镇正如火如荼地建设中。
时代爱车小镇项目位于桂城街道海八路北侧，总面积约625亩，其中产业用地部分分两期建设，项目已于2020年3月正式动工（详戳→），一期有新车、二手车两栋综合体，总建筑面积达16万平方米。
此外，项目还同步构建时代数字爱车小镇，通过VR技术把线下商家在线上展示及引入更多的非车商业，对标红星美凯龙超级流量场模式及贝壳的强大交易系统。预计今年10月国庆期间一期正式对外亮相。此外，项目二期也将在3年内完工。
“这个项目最大的亮点就是创造性地采用全国首创的‘国有+集体、住宅+产业、出让+出租、以产业开发为主，住宅开发为辅’的混合开发模式进行改造。”时代爱车小镇招商负责人说。经过土地整合归宗、土地置换、统筹开发，打破原来土地权属界线，将部分国有土地和村集体土地进行置换，重新划分宗地和确定产权归属，实现土地连片整合。在出让国有土地的同时，将村集体土地进行出租作产业用地。“综合各方利益诉求，我们通过土地整合，让村民先挑选最优质的土地，重新调整土地权属，现在海八路北侧为国有土地，海八路南侧为村集体土地。”桂城街道城市更新办主任叶嘉球表示，这个模式当时来看是有点冒险的，方案刚提出的时候也有很多争议。粉色区域为国有土地，黄色区域为村集体土地。
桂城街道作为南海中心城区，面临建设“广东省城乡融合发展改革创新实验区”先行示范区的重大机遇，在相关政策和南海区相关部门的支持下，对此模式进行了大胆尝试。而实践证明，这是一次成功的尝试。“从叠北村民的角度来说，土地租金肯定越多越好。经过改造后，村集体的土地收益提升至20多元/平方米，为改造前的4倍多，这让村民们纷纷尝到了甜头。”叠北社区党委书记庞朝汉表示，在此模式下，叠北村民不需要杀鸡取卵，通过土地出让获取收益，而是以土地租赁的方式实现“鸡生蛋”“蛋孵鸡”，长远都有收益。通过引入社会资本跨界共建，项目将原来的业态功能单一、空间布局杂乱、综合配套服务水平低、土地价值低的华南汽车城，改造为70万平方米体量的集汽车销售及售后服务、汽车赛事、行政办公、餐饮娱乐等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。项目整体建成后，预计能提供2万个就业机会，每年人流量超500万，贡献超100亿GDP。
效果图
项目将颠覆传统4S店模式，构建下店上厂全新空间格局，打造以汽车文化体验为主题的配套商业以及新车二手车汇集的消费场景。据介绍，目前项目招商工作进展顺利，已引入利泰集团等企业进驻，并在陆续进行签约中，预计国庆开业时进驻率能达到80％-90％。吸引和整合汽车产业资源，引入先进的产业理念......未来，爱车小镇将成为粤港澳大湾区汽车产业新旗舰，助力“政府、产业、企业、人”的多方共赢，推动人、城、产、文的高度融合。同时，作为南海区重点打造的20个村级工业园连片改造示范项目之一，爱车小镇也将为“南海地改”起到积极的示范和借鉴作用。
天富科技城：中科院项目争进驻
活力创智谷，低碳科技城
随后，媒体观察团来到桂城街道首个“工改工”村级工业园改造项目——天富科技城，实地与园区负责人深入交流，详细了解园区生产经营、市场开拓等方面的情况。天富科技城位于桂城街道平洲夏南二社区夏南路，紧靠佛山一环海五路出口，与广州芳村隔河相望，区位优势明显，规划定位为集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区。园区占地约80亩，总建筑面积约12万㎡，投资额约2亿元。现场可见，5栋风格统一的建筑物矗立于园区，鳞次栉比。其中，有4栋为工业式研发大楼，1栋则为创客公寓。公寓南面还配备有停车场以及篮球场等体育设施，为园区增加近400个停车位及充足的休闲配套。
据悉，整个项目分两期开发，首期建设3栋研发大楼（1、2、3号楼）于2015年上半年动工， 2016年下半年交付使用。其中，1号楼由广东名阳信息科技有限公司租地自建，自行招商运营，2、3号楼由桂城公有资产投资建设运营。二期建设的研发大楼（4号楼）及创客公寓（5号楼）于2018年开始动工建设，目前均已交付使用。1-4号楼已完成招商工作，5号楼已确定跟建方长租公司合作，配套公寓部分交由建方公司运营。
“天富科技城的生产模式属于南海区八大生产模式的其中一种，为国有企业租赁集体土地经营模式，通过引入国有企业租赁集体土地进行开发利用，建设产业载体后再通过出租的方式进行经营。”南海区自然资源局相关负责人张小华表示，希望通过大力推行该模式来推动村级工业园的改造提升，抛砖引玉，吸引社会资本投资村改项目，打破社会资产投资集体工业用地动力不足的问题。改造前这里是钢铁市场，不仅生产效益低，还面临着严重的噪音污染和重金属污染。在公有资产的主导和社会资本的助力下，现在的它已经蝶变成“活力创智谷 低碳科技城”。据天富科技城相关负责人麦永波介绍，项目首期自2016年交付至今，已成功引入20多家涵盖信息技术、生物医药、食品科学、智能家居、防灾应急、纳米新材料、LED、汽车新能源检测等领域的科技型企业进驻。其中，2、3号楼已全部出租完毕，成功引入科技型企业团队24个，涵盖高新企业14家，佛山中科产业基地项目6个，2020年园区总产值约7亿元。此外，中国科学院佛山产业技术创新与育成中心于2018年落户天富科技城3号楼，目前已有多个高新技术项目在运营中，包括季华实验室、广东中研技术有限公司 、佛山热休生物技术有限公司 、中科院长春光机智能制造研究院、原子医疗设备有限公司等。同时，4号楼也已与中国科学院佛山产业技术创新与育成中心达成合作意向，已确定进驻多个中科院项目。可以预见，未来天富科技城将成为一个强大的科创成果产业转化基地和服务化产业升级平台，完美契合映月新城创新城区“新都心”和智产转化“加速器”的定位，为桂城释放创新活力。天富科技城的建设，不仅改善了夏南二社区周边的环境，还增加了村民的收益。同时，引入的科创企业对桂城实体经济起到积极的推动作用，有利于引导周边村级工业园参与改造提升，加速桂城“三旧改造”进程，助力桂城高质量发展。环顾天富科技城，正对面是海逸经济小镇，周边还有扇面工业区、爱碧斯产业项目、夏南二工改工项目......这一片是总占地面积约1404亩的夏南片区工业园连区改造项目，位于南海区城乡融合十大示范区的映月新城片区范围。“夏南片区超千亩的优质土地均位于千灯湖的核心地带，桂城街道并没有只注重眼前利益将其用于住房用地，而是考虑长远利益，把这些优质土地进行‘工改工’，作为产业用地释放土地潜力，建设现代化产业园区推动城市发展，这充分体现桂城街道强大的魄力。”南海区委改革办负责人丁坚说。作为南海中心城区，桂城土地资源寸土寸金，目前开发利用强度已超60%，要引领高质量发展，必须坚持产业主导、规划引领、土地集约、片区统筹、联动开发、利益共享等原则，通过村改打开未来产业、城市发展空间。对此，桂城将村级工业园改造作为城市发展的突破口，通过连片村级工业园改造，重新布局生产生活生态空间。
摄/王维家
近年来，桂城通过发挥公有资产的力量，从政府层面加快推进一批村级工业园改造项目建设，并广泛吸纳社会资本加入，搭建产业载体平台，吸引更多创新人才、项目等资源集聚。天富科技城作为桂城首个“工改工”村级工业园改造项目，将为村改起到一定的示范和引领作用。经过多年的探索，除了天富科技城外，拔地而起的瀚天科技城、天安数码城等已成为桂城都市型产业载体的标志，更加快推动区域传统产业转型升级。未来，随着夏南片区工业园等的改造，桂城将会腾出更多产业空间，引入更多高新技术企业，为桂城乃至南海的发展带来更大的经济效益。
迈进“十四五”时期，桂城将以“四湖”片区为战略阵地，形成“四湖并进、错位发展”的格局，全力建设主题产业社区，打造品质创新城区。“1234行动”解密桂城地改发展规划👇
1：围绕—个使命：以建设广佛极点的高品质、强中心为使命担当。
2：坚持“二十四字”纲领：产业主导、规划引领、土地集约、片区统筹、联动开发、利益共享。
3：以"三个连片”为主战场：连片乡村振兴、连片村级工业园改造、连片旧村改造。
4：坚持四项原则：“工改工”主导、“工改商”弱化、“商改工”鼓励、纯“工改居”叫停。
在村改方面，桂城要力争在3年内总体完成区下达的7150亩村改任务。按照今年计划拆除整理的3213亩总目标进行年度任务分解，加快推进平西西城工业区、夏南二工业区、平洲工业园等一批产业引领性改造项目，力促改出成效。桂城街道石（石肯）六亩围、黄柏围工业区清拆
产业决定发展格局，产业决定城市未来。桂城将坚持“人·城·产·文”融合高质量发展，在更高起点、以更大魄力推进“南海地改”，进一步推动建设“品质桂城、活力桂城、幸福桂城”。
南海地改 桂城样板
桂城街道以南海区加快建设城乡融合发展十大示范片区为契机，全面建设城乡融合发展改革创新实验区先行示范区，努力打造高品质新活力的广佛极点都市城区，通过不断挖掘土地潜力，盘活城市土地资源，打造南海地治改革的“桂城样板”。即日起，南海桂城推出【南海地改 桂城样板】栏目，介绍桂城地改工作的最新进展。精彩回顾：