划重点！三大问题六大解答，太原物业新条例最全解析在这里
《条例》自5月1日起开始施行，至今已经一个多月了，大家对新的物业条例了解清楚了吗？
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《条例》指出，太原市物业管理服务存在三个突出问题：
一是物业服务企业的创新管理不足，物业管理服务水平普遍不高;
二是物业管理服务矛盾日益增多，业主权利得不到充分实现;
三是物业管理与社区管理、社会维稳的关系愈加紧密，街办、社区作用发挥不够，没能从基本层面预防和化解物业服务中的矛盾纠纷。
——太原市房产管理局物业管理处处长齐聪文
目前，太原市物业服务企业达800余家，整体服务水平不高、从业人员素质较低、物业服务的纠纷频发。在太原市住房管理投诉方面，物业管理投诉占相当大比例，12345便民服务热线和12319城建服务热线接到的物业方面投诉占到全部投诉量的60%以上，矛盾纠纷比较突出。
《太原市物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议，由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立申请。
业主大会可决定选聘和解聘物业服务企业；确定物业服务内容和标准；决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益等事项。
业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。
选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会，对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。
物业费是业主和物业公司之间很多矛盾的导火索。随着人们权利意识的增强，对物业服务的要求也越来越高。《条例》明令禁止因拖欠物业费而断电、断水、断气、断热的做法。
《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得因部分用户最终未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。
在日常生活中，小区内的房屋被用于私房菜、保健品销售等经营性场所的现象普遍存在。
《条例》明确，业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。
同时，业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的，由房产主管部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。另外，业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的，由规划部门依法予以处罚。
本来是公共绿地，却被开发商占用。小区内部分业主私搭乱建肆意占用公共空间，破坏小区环境，这类问题往往难以解决。
《条例》对此明确规定，开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。
业主停车难，尤其是晚上。如何分配车位，如何保障业主权益，要不要将小区车位对外开放，是很多小区当下面临的难题。
《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。
物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
在停车位设置中，《条例》规定，利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。
物业管理区域内车位、车库不足的，经百分之二十以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下，经规划部门审核后，可以在物业管理区域内增建车位、车库。“在老旧小区占用公共道路或绿地划定的停车位，归全体业主共同所有”。
太原市人大常委会在立法前期调研中发现，物业管理中存在公共设施维修基金难以用到实处、个别业主恶意欠费、小区内私搭乱建无人管理等现象。
《条例》规定，在住宅专项维修资金的收取中，开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前，按照物业总建筑面积及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存。物业交付使用时，开发建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的专项维修资金由开发建设单位承担。
在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用维修资金：
电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
其实，早在去年8月24日，太原市十三届人大常委会第四十二次会议审议《太原市物业管理条例（草案）》。《条例(草案)》就对物业管理区域、业主、业主大会和业主委员会、物业管理服务、物业的使用和维护、保障措施和法律责任等做出了相关规定。
今后，随着政府部门的努力和物业管理部门的配合，太原市的物业管理服务行业将得到进一步的规范。
来源：山西晚报 三晋都市报 太原房产 生活晨报
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