重磅！国务院又出大招构建新的住房制度！未来你可以放心先不买房了
5月4日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。
这次会议中，国务院常务会议共推出四项举措，包括个人依法出租自住房、商业用房改建租赁用房、公租房货币化补贴和相关的税收优惠，给予住房租赁市场支持。
随着推动租赁市场发展的四项措施的浮出水面，房地产也再次迎来新声音。
发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。
完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。
强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。
出台背景:
楼市冷热不均 商办市场成楼市顽疾
首先，全国整体房地产市场冷热不均，虽然部分城市商品住宅市场逐步回暖，但商办物业市场一直是楼市的“顽疾”，在“去库存”成为全国房地产市场主旋律的背景下，商业物业整体库存压力大，去化周期明显高于住宅。
另一方面，成熟区域的租金不断上涨，增加承租企业及个人负担，商办市场的结构性问题突出，有效供给不足。
从南京市场看，和住宅库存量处在年内新低截然相反，商办地产市场形势颇为严峻。目前，南京商办市场呈现明显的供大于求态势。
网尚机构《2016年一季度南京写字楼市场研究报告》显示，住宅、商办物业可售总量中，商办物业可售套数占比达到64%（当前南京商办库存近5万套），也就是说南京商品房中近三分之二的库存量是商办物业，当前存量的消化周期长达2.6年之久，而住宅去化周期不足3个月。
其次，目前租赁市场几乎完全市场化，由于没有明确的法律法规，再加上政府监管偏弱，租房人等权益等得不到很好保障，市场亟待规范。
该政策的出台，是中央供给侧改革和楼市去库存执政思路的延续，在2015年底中央经济工作会议上，已经提出鼓励住房租赁市场发展，2016年两会期间再度强调“积极化解房地产库存”；南京市也在4月初 “宁十七条”上提出，要“充分培育规范发展租赁市场”。
出台目的：
构建新的住房制度 化解商办库存难题
1、构建新的住房制度
我国实行住房分配货币化近20年，房地产逐步进入存量房时代，在新的供需关系下，发展住房租赁市场，是购租并举的重要内容。
2、完善住房梯度消费
在目前的政府保障房体系之外，还有一大批中等偏下收入收入家庭、新就业职工和外来务工人等待“安居”、期待改善居住环境。租房市场的发展与规范,将有利于引导住房梯度消费:先租房，后买房；先买小房，后逐步改善。
3、增加有效供给
通过鼓励房地产租赁市场发展，扩大有效供给。按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，租赁市场是未来的蓝海。鼓励更多闲置房源进入租房市场，利于企业创新，建立“薄利多租”商业地产新模式，创造更多有效供给。
4、化解商办库存
允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极的作用。不少省份也将发展住房租赁市场作为去库存的关键政策。
比如，广东提出，鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业。四川也出台了类似政策，鼓励房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，地方政府可给予一定奖励。
举措利好：
化难题为机会 推动租赁市场发展
1、商办物业利好明显
允许将商办用房等按规定转化为住房租赁，促进商办物业转型升级，将库存等问题转化为机会，是重大利好，吸引更多企业及个人资本参与到住房租赁市场中。
2、给予税收优惠
自2016年5月1日“营改增“起，原先的租房税收税率将有所下调。在供给侧改革，降低企业运行成本的大背景下，有望进一步出台企业及个人的租房优惠政策。
3、利好租赁公寓
商办转住房，将大幅扩充住房来源渠道，特别是短租及长租公寓市场将获得长足发展。
4、规范住房租赁市场
强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。
网尚解读:
商办迎春天 推动整体楼市健康运作
1、目前市场上大部分商办类小户型产品，通过低总价的置业门槛，来与市场传统的商办产品进行区分。
在弥补市场小面积产品空白，以及作为过渡性居住及投资产品方面，具有明显优势，本身拥有较强的市场竞争力。但是，对企业来说，商办去库存，不仅仅是销售方式的转变，而应该在产品或者营销方式，以及资本市场等多方面寻找新出路。
2、对于政府而言，需要给予更多优惠，来帮助商办市场完成去库存的软着陆。
此轮去库存主要由政府主导，面对不断新增的库存增量和无法被消化的库存存量，政府的调控逻辑必然是限制市场新增供应量，同时快速出清现有存货，未来在金融、税收和贷款利息、首付款、年限上，将给予更多优惠，吸引更多个人及企业资本参与到住房租赁市场。
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