官方一纸文件敲断买房杠杆！没有现金流的南京人快住手

收紧了，当楼市上游的钱收紧的时候，远传来杠杆断裂的声音。比限购限贷限卖更可怕的是，银行说不借钱给你了，没有现金流的赶紧下桌。

我银监局的朋友，前段时间我还在咨询他关于抵押贷的事，其实这都是老司机的常用手法，昨天银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》，他告诉我，抵押贷未来会越来越难做了，收紧。

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01

银监局一纸文件来了，想借银行的钱，难

1、昨天银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》

核心内容是，商业银行发放贷款时，应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，而应当以现金流作为第一还款来源。

2、今天银监会有关部门负责人就《商业银行押品管理指引》答记者问提到了一句重点：

在信贷管理中既应重视抵质押品的风险缓释作用，又不能过度依赖抵质押担保而忽视对客户的现金流量测算。

3、抵押贷对于个人很重要

抵押贷对个人的意义就是，只要你有房子，银行大门就对你打开，随时欢迎你来借钱，所以大家更乐于买房子，买来房子再去抵押，拿到抵押继续买房，无穷无尽也。

①企业和个人很难获得贷款，除非你有房地产作为抵押，在这个前提下，企业和个人都会不计一切代价购买房地产。

②获得银行贷款后，又会去购买房产，以备未来贷款之需。

③这样一来，房地产抵押往往是贷款的决定因素，是贷款通过的首要因素，就使得银行资金流出，不断推高房地产价格。

4、结论：你想向银行借钱难了

以前只要有房子抵押银行就给你贷款，未来他还会更加严格考量你的现金流和还款能力了。简单说，你想向银行借钱难了。

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02

南京各大银行利率优惠说没就没了

去年还能轻易申请到的首套房贷9折，到现在已经是在和时间赛跑了，用内部人士的话赶紧消化，说没就没了，优惠没了，每个月利息多交几百块而已吗？每轮市场到顶都是从房贷收紧开始的。我先带你看看南京各家银行的行情如何。

1、3家银行首套房贷款没有优惠了：民生、浦发、兴业

2、今天，扬子晚报的消息，南京这些银行不做首套房贷了：

邮储银行：该行工作人员表示，最近属于政策变动时期，具体的政策并未下达，也不接受这项业务办理，所以尚不清楚具体的贷款利率折扣是多少。

浙商银行：由于目前没有在售楼盘，所以没有首套房贷款这项业务。

平安银行：近期将贷款审批权限收回至总行，等于变相暂停了南京的按揭贷款业务。

上海银行：小5妹上周摸底也有新发现，上海银行目前只受理从事公务员等事业编制或垄断企业相关人员的贷款。也就是说，除去这些人，其他人将不能在这家银行贷到款。

3、二手房贷款申请难了 

现在二手房贷款严格审核渐成趋势，申请比较难，有银行已不接受二手房贷款单笔申请。

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03

要么不开盘，要么提高首付

除了银行在搞事情，你的买房成本现在比之前大了很多，虽然今年南京房价半年没涨了，但是眼下的南京楼市，要么不开盘，要么一开盘就提高首付，我来随便举个例子。

河西南去年首付3成，你拿出的首付是100万左右，现在首付8成，你的首付是280万，硬生生多了180万，毫无杠杆的，你自己的钱。而且就连刚需区域也传出首付5成以上，就算是买200万左右的刚需房，也从首付60万，变成了首付100万。

银行的贷款利息优惠没了，首付又提高了，接下来抵押贷严格了又掐断了你的首付和房贷来源，对不起，三连击之下，你的杠杆已经被敲断了。

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04

人生处处是杠杆

我们都知道2016年的疯狂，未来2-3年不会延续，那么正常的南京楼市是怎样的呢？

今天有篇《中国中产正经历三场生死赛跑，每一场都惊心动魄！》朋友圈很多人在转发，有一个数据我觉得可以拿来给大家看看

文中提到，过去25年货币发行量增长了61倍，年均增长19.41%，减去真实的财富增长，也就是GDP年均增长率9.87%，最后得到一个数据：约10%。也就是说，货币每年至少以10%的速度贬值。

这意味着，100万现金即使存银行有3个点的收益，一年仍贬值7万，八九年后缩水差不多一半。财富的缩水程度，远超一般人想像。

结论：你要有一项年化10%以上的财富增值，才算这一年没有白干。

按多年数据来看，南京房价正常涨幅13%左右，但是南京房价已经一年没涨了，所以去年买入的人，新房没赚钱，而二手房像去年那种2万涨到3万的场景，未来3年都不会出现，按你手上的房子按13%涨幅来算，多久赚回你的买房和养房成本。

200万买入，2年后卖出，按13%来算，255万卖出。

首付100万，贷款100万，月供5千左右，2年的成本是12万。如果你的100万首付是抵押贷来的，连本带利利息近1万，2年的成本是24万。

算下来，你2年的收益不过20万左右，如果你还千辛万苦加上了各种关系和房号费，这可能就不是一个划算的买卖。

所以现金流很重要，首付是自己的钱，很重要。

人生处处是杠杆，祁同伟娶了比他大十几岁的高干家庭的老婆，这也是他在加杆杠，每个把自己当做资产想跳涨的人，都有一颗胜天半子的心，但是很多时候，逆袭是奇迹，人们总是在赞颂奇迹，但人们忘了大部分人死在逆袭之前。

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