南京限售后买房要涨66万才不亏！江苏十城调控还能买吗？

6月2日，徐州楼市调控新政落地，至此江苏13个城市中，10个城市限购或限售，目前只有泰州及盐城、宿迁没有加入调控。

江苏"限售"的城市：南通启东、常州、扬州、南京、无锡、徐州

江苏"限购"的城市：南京、镇江句容、苏州、无锡、淮安

连云港公积金贷款变化：首付比例提高+三套房停止放贷

南京、苏州、无锡等热点城市早在去年下半年就出台了限购、限贷政策，今年四五月份相继进行了政策升级。而常州以江苏“首个”限售城市，开启了江苏六市的限售跟进路线，而邻居安徽省只有芜湖一市限售。

江苏十城调控的背后

江苏几乎全省调控，这些城市的楼市到底发生了什么？

常州：2017年告别"三年不供地"的历史，在2016这一年时间去化了56%的库存。目前常州大部分楼盘都在11000-12000元/平左右，高端楼盘直奔2字头。

扬州：4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，扬州房价环比涨幅居70城第4位，房价连涨21个月。目前扬州市区最新房价9398元/㎡，最高楼面地价达到8683元/㎡。

无锡：无锡6月新房均价 12142 元/m²，据统计今年的三四月份，外地人在无锡购房占比分别达到58.44%和53.39%，超过半壁江山，限售令出台直指投机行为。

徐州：据统计，徐州均价过万的在售楼盘占了近四分之一，目前均价9000左右。5月土拍中，一地块经过765轮加价后，由华润置地以216730万元竞得，楼面地价7186元/平米，溢价率241%。

南通：教育重地+上海北大门+一线市场的购买力外溢，多重刺激之下，新房均价10559元/㎡。5月31日，杭州房企祥生竞得南通市一宗宅地，楼面地价7210元/㎡，总价1.9亿。

镇江：目前镇江商品房均价为8418元/㎡，而最火的是南徐新城板块，5月31日土拍中，中海以9450元/㎡摘得南徐地块，刷新镇江地价历史记录。

镇江、扬州、南通、甚至连云港等三线城市都涨起来了，国家的政策也随之而出，限购是不让你买房子，限售是不让你卖房子！显然后者更狠。

在房价还在继续上涨的情况下，每个人都觉得自己财富在增长，很有钱，这是建立在房子可以自由成交、随时变现的基础上。如果一旦房子无法交易，不管是你急需用钱时想卖房，还是你投资的房子想脱手，基本都非常困难。

南京进入限售时代后，买的房子需要等产权证下来3年之后销售，加上等待期房交付和办证等时间，再次转手要等待5年左右。

限售令的颁布，将在很大程度上为南京活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的投资投机行为，从而为当前楼市降降温。

甚至还能为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等。

限售后房子涨多少才不亏？

以前经常听到有人说，钱存在银行收益太低，P2P的安全性不够，股市一潭死水，实体一蹶不振，房子才是保值增值的最佳投资策略。

现在市场已经变了，你的投资策略也要变，现在买房子一定要挑有价值的房子来买，所谓有价值就是“房子一定要自己养活自己”。

限售时代下，如果你想买房子，并打算在五年之后卖掉，必须知道你现在买的房子，5年后房价要涨到多少才能不亏？我们就以南京为例来算下这笔账。

比如，限售后你在南京买了一套250万的房子。那这套新房5年之后进入二手房市场要卖多少钱不亏呢。

首先我们不能按照2016年房价增长比例来计算，2016年的暴涨行情，在南京房价历史上空前的，我们必须看长期，从近10年的平均增长来看。 

据统计，10年时间，南京平均房价从5459，增长到24935，房价涨涨停停，增长了4.56倍，平均一年增长16.3%。这是10年的维度。为了方便计算，我们把南京房价年增长定位16%左右，按照这个前提：

2017年，买时房屋总价250万；

2018年， 该套房屋总价290万；

2019年，该套房屋总价336万；

2010年，该套房屋总价390万；

2021年，该套房屋总价452万。

一般打算卖的应该不是家庭的第一套房，我们按照二套来算，5成首付就是125万，贷款125万，由于不是首套，利率在基准的前提下上浮10%，年利率为5.39%。

因此，你如果按揭买房，五年之内你需要多还利息约21万元，所以你的总成本支出应该是：

首付：125万；

五年支付给银行的按揭利息和本金：21+21万=42万；

需要在2021卖二手房之前向银行提前还款是104万；

税费：约6万左右；

（未加上银行提前还款违约金和等工本费等小的支出）

总的支出在277万上下

但是125万的首付如果不买房，按正常老百姓可以达到的每年7%收益，5年期间理财机会成本也有39万左右。

所以，一套250万的房子，五年后的2021年要卖到316万才能保本。

回到我们开头算的，按照南京房价近10年的平均年增长率16%，5年后2021年房价应为452万，那么你的收益大约为136万（452万-316万）。

现在如果还把所有资金，拿去做短期投资房产的人，我觉得他们更多是在赌。在利率上浮，限购、限价、限贷、限售等多重调控下，你还相信南京会以每年16%的速度房价增长吗？

根据同样的标准，我计算了江苏其他限售城市的保本价，仅供参考：

城市	目前均价（元/㎡）	100平总价（万）	5年后保本价（万）
常州	12000	120	153
扬州‍	9398	94	121
无锡‍	12142	121	153
徐州	9000	90	115
南通	10559	105	134
镇江‍‍	8418	84	106

注：为了统一，都按照首付5成，5年后出售，利率1.1倍，机会成本每年7%收益计算，价格采取四舍五入。

综上，江苏其他这几个城市5年后房价要涨20万到30万才能保本，如果你还想赚一笔要涨多少呢？

我认为，这些限售城市会吓跑很多潜在投机者，大多数人是没有自信房价5年后上涨的数字能换成真金白银，特别是一些三线城市如果外来人口流入减少，没有新投机者接盘，市场必然会降温。

而限售对于刚需则没有太大影响，这部分人目的比较单纯，买房用来住，两三年甚至十年不卖。

特别是南京的刚需，任何时候买都可以，三年限售加公证摇号更是好时机，能力范围内，买的越中心越好。

部分内容观点来自：郑州楼市

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