我不是教你炒房......

2016年南京重启限购限贷已经10个月，市场已经出现租售并举试点城市，租赁土地出让，首套房贷利率上浮，摇号买房，限卖3年等前10年调控不曾出现过的情况，新房被限价，二手房松动，买房成本被利率和首付比例拉高，现在的买房难度并不大。

自住换房和投资应该怎么选择？于是就有今天365明星房博士线上分享主题：《调控之下，如何买房增值？》

我想大家最关注的是这轮调控真正应该注意的是什么？

租售同权会带来什么？

房价会波动吗？

这次调控不是简单的控制需求端，比如以往的限购限贷已经不够用了。长效机制下，多维度的房地产调控，目的是让人们不买房还有其他的选择。

但是无形中，会让买房的和租房的区别更大，因为稀缺的必然是更贵的。所以，住房如果少了，那么恭喜，房子更值钱了。

所谓租售同权，是公共权益均等化，但像名校这样的稀缺资源，只会供不应求。只要城市还继续发展城市化，还不断有人口流入，房价依旧是一个城市价值的体现。

南京二手房价连涨2年后首跌

调控到这一步，土地供应和利率上浮的信号灯亮了，调控即将满一年，二手房已经降温。这个时候，是机会。

据统计，最近一次南京二手房价环比出现降价还是2015年的6月，时隔两年，2017年7月环比再次出现了微降。而最高涨幅分别出现在2016年5月，所以在上一轮南京最佳的买入时间是2015年6月之前，最佳卖出时机其实是2016年4-6月。而现在是可以出门看二手房的时机了。

我知道你有100个不想买二手房的理由，总结来就两点：初房情结、二手房涨幅跑不过新房。当然现在一些二手房高处新房很多的区域，能买到新房还是买新房，但是新房就是公开透明的消息，全世界都去摇号，全凭运气。而二手房，其实是技术活。

先给给你看看职业买房的专业等级，大部分人还在2级，理论来自于水库水原十口的微博，不是让你看别人怎么买房的，是让你知道，对二手房的成见，就和那些劝你全款买房无压力一样，有毒。从第1套房到身价20亿，南京人要跨越这10级！

二手房比新房涨幅慢很多？错！

我们来对比一下2014年到2017年，究竟是买了新房赚的多还是买二手房赚的多。

二手房3年涨幅：：

新房3年涨幅：

建邺区二手房 增值13538元/平米

河西新房，增值12750元/平米

浦口区二手房 增值11948元/平米

江北新房，增值10805元/平米

江宁区二手房增值 11913元/平米

江宁区新房房增值 8201元/平米

结果

3年前，选择买二手房并不比新房涨幅要差。

远郊盘一定跑赢主城二手房？不一定

主城老破小和远郊拿出来比比，基本不相上下。

2014年江宁的房价图↑

结论：

2014年禄口的房价在8000左右，2017年二手房价在1.5万左右，涨幅7000元。

2014年秦淮区的31个二手房小区中，29个涨幅过万。

2014年-2017年主城老破小的房价图↓

而在现在限卖3年的情况下，像禄口，江宁滨江，六合这种远郊等2年交付，基本5年才能卖。两室套而且租金一般都在1500－2000元/月左右，主城二手房月租能在3000元/月，在这点上，二手房并不差。

更何况，现在二手房并不好卖，有5-10万左右的还价空间，主城2-3万的二手房是手上只能支付总价150万左右人的备选。毕竟这个价格的新房，在南京已经很少，而且通勤距离可能已经在1个小时以上了。

这个学区房这么破这么老不能住人不好卖？错

投资和自住从出发点就不一样，要分开处理，不能什么都想要。如果有买学区房自用的，那么楼层、户型、老破并不影响他的价值。低总价一线学区房，始终有人在不断换手。比较反人性的做法是，把手上已经不怎么涨价的房子卖了，然后买一套一线学区房，哪怕只有40平但是总价低，风险小、涨幅大、流转快，再租一间比较舒适的大户型。一套200-300万之间的一线学区房，相对风险并不大。

学区房有句口诀：

拉力琅芳草银汇文 京东南师凤游府

而主城老破小里面的一线学区房涨幅都是惊人的，比如芳草园3.2万涨到5.4万，银城花园从2.7万找到5.1万。而且你仔细观察也会发现，南京房价在2015年是微降价的，但是终究是会涨回来的。而且小学的学区房涨幅会高于中学，单学区的投资成本低，效率高。

大部分人都在追涨

大部分人都想低买高卖，但是总是在高买低卖，因为大部分人喜欢追涨，水库地图有一套理论，觉得很有道理，给大家看看。

你应该怎么卖房：

一定要在市场好的时候卖掉，不要总觉得还会涨，当成交量已经大幅提高房价也涨了的时候，就是卖出的时候，因为下一个周期，可能就是虚高了。没人接。按捺住贪心，总是能赚一笔，赚多赚少罢了。比如2016年9月份之前的南京二手房，那都是可以坐地涨价的，也是很好的卖出机会。

在暴涨时你最讨厌怎样的卖家？吊着卖，你出到价，他就跳价，你应了他跳的价格，他继续跳。房子都是在涨价的时候被抢走的。

你应该怎么买房：

在别人都没反应过来，觉得房价还会降的时候买入，事实上每次捡漏都是，涨起来才反应过来，自己捡了便宜。

你最讨厌什么怎样的买家？砍一个价格，你答应了，他继续砍，你又答应了，他说不买。一直砍砍砍，一直表现出对你的房的兴趣，但价格却永远不满意。砍下来的价格，都是你赚的。比如现在就是砍价的时候。

有一套自己的房源库

你先明确自己的需求，总价，面积，圈定区域，再联系一个靠谱中介，每个中介都有自己的房源库，有一个关系很好的二手房中介店长会给你选房省下很多时间，想尽办法拿到他手里留给自己人的便宜房源，可以开始看房200套的道路，一天看2-3套，这件事你都要做100天，3个月之后，你就是专家。

要培养自己对市场的嗅觉最快的办法，把房源根据出手速度做一个风向标：

1.第1阶梯房源：刚需低总价小户型，这类房源的流通性是最快的

2.第2阶梯房源：楼层不好或者户型有缺陷的，这类在市场不好时候会有还价空间。反之，当这类房产也卖的不错，证明楼市热起来了。

3.第3阶梯房源：总价比较高的120平以上大户型，一旦市场不好，这类房源也是最后被剩下的。反之，连大户型都大幅涨价的时候，就是可以出手卖房的时候。

卖家就该在市场爆棚的卖方市场跳价再跳价。

买家就该在市场低迷的买方市场砍价再砍价。

为什么讲这么多二手房，因为南京新房上市量太少。板等开盘，不如出门觅食。

前提当然是用尽手上所有的购房资格，原则上有小孩的家庭，至少能搞定三套房的购房资格，父母配偶子女的购房资格都用上，切忌全款买房，这是100万变300万还是30万变300万的区别。基本还是价格导向，便宜是王道

好，2万以下二手房来自365二手房整理发布，2万以下的二手房，有部分小产权房，参考看看》南京单价2万以下楼盘就这些了。

互动问答

今天在做社群分享的时候，大家还有很多提问，我先把之前的问题回答一下：

问题：
1.想换房现在时机合适吗？等新房开盘还是选二手房 还是再等等？
答：因为南京目前新房可以选择的余地太少，死等是没有用的，一直在寻找下手机会的人，可以尝试从二手房突破，一边看二手房一边等新房。如果二手房便宜市场价20％，也和买到1.6万的江北高新的回报率是差不多的，无需犹豫，直接拿下。

2.目前南京南站附近有啥推荐楼盘，自住
答：万科户型有些缺憾，品牌和物业是卖点。 绿城品质佳，岔路口居住纯粹性不足；复地宴南都属于秦淮大校场区域，未来想象空间大一些 ，但临高架，可以选择靠里面的。

3.关心万科大都会，能否买到?可以现在买吗?自住！
答：后面还有不少房源，但依旧比较热门，可能总价较高，那么竞争会少一点，也是比较纯粹的改善盘

4.江北正荣性价比如何？

答：已经被爆炒一轮，进入横盘期，江北正荣，如果你买到3万以下那批性价比不错。

5.证大阅公馆可以买吗，说是住宅啊，但是产权65年，容积率还是很高的，有6啦，水电是民用。
答：65年公寓比住宅的舒适度要差一些，未来大部分会是租户，居住氛围不纯粹，会是一个以租为主，或者短暂过渡的选择。可以落户上学，但是天妃宫小学可能不如拉小分校有卖点。

6.请问万主编，公寓可以买吗？比如说雨花客厅和紫悦广场
答：公寓是长期持有，以租金为主的投资选项，软件大道附近的创业园区，会有比较高端的租户群体。如果有买房资格优先考虑住宅。

7.小市那边的电建和葛洲坝怎么样？
答：那边主要是附近居住南京人换房的需求，楼盘规模不大，产品中规中矩，价位并不便宜，同等价格鼓楼滨江规划更完整。

8.老城区什么房子值得投资？除了学区房
答：老城区2万左右的，有2条以上地铁汇聚的，有出新计划的二手房可以考虑。

9.万主编，最近看了仙林的新城璞越和山，整体感觉不错，交通、环境、学区医院都还不错，我是自住加改善，请指点一下，现在入手的时机如何，周边以后的发展如何，环境方面有什么隐患？

答：如果是迫切自住需求，那么可以入手，首开价格应该不错，仙林湖的居住氛围目前来看还比较纯粹，如果生活半径在仙林，还是不错的选择，仙林未来向地铁小镇发展，应该还有大量土地出让，会带动周边配套。环境隐患，液晶谷一直是一个争议点，但是仙林房价往3万走以后，好像没人提了。

10.南京房价的下次剧烈波动是上涨还是下跌？大概在几月份？

答：房价不会剧烈波动，调控基调是不大涨也不大跌。回调预计在2019年初。

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好了，今天的分享就到这了，9月初我们会365楼市三周年暨南京房产增值报告发布会，我们会有面对面交流的机会，扫码加我微信（wanxin173353），回复9.3+姓名+电话，可以报名了，名额有限。

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