后天南京楼市大考影响你买房 这三大区域最紧张

后天南京楼市大考影响你买房这三大区域最紧张

原创 2017-10-23 小5妹 365楼市

就在后天，南京楼市或将迎来历史性转变！

9月20日，南京土拍遇冷，出让的7幅地块，仅一幅地块突破了最高限价，并未现开发商争抢现象。

10月20日， 高淳土拍遭寒流，出让的15幅地块（5幅商住混合用地，8幅纯商业用地，2幅宅地），不仅报名房企鲜少，还全部以底价成交。相比今年3月中南创造的高淳最高楼面地价8379元/㎡，此次最高成交楼面地价也就3038元/㎡。高淳地价大幅回落。

从这两次土拍来看，土地市场有趋冷的迹象，而就在后天，南京楼市又将迎来一次8幅地块的拍卖，这次之后，南京楼市或将迎来历史性转变。

不达到最高楼面限价也要建保障房租购并举势在必行

后天（10月25日），南京将有8幅地块（3幅宅地、3幅商住混合用地，2幅商办混合用地）进行公开出让，其中九龙湖、江浦、燕子矶等板块再出地块，而迈皋桥也是近几年来鲜有土地出让，此次这几幅地块都很有看点。

关于这次拍卖的地块，我给大家划出了几个重点。

划重点：

1、不达到最高楼面限价也要建保障房

燕子矶G51地块要求须配建建筑面积不少于12080平方米的人才房（含租赁住房），建成后无偿移交区政府。

汤山G56地块须配建建筑面积不少于4700平方米的人才房（含租赁住房），建成后无偿移交区政府。

按照南京土拍政策要求，拍卖达到最高楼面限价改竞保障房面积，而这两幅地块从参与竞价开始就需要建一定面积的保障房，达到最高限价后再次竞保障房面积，两次叠加后保障房面积估计很可观。

从原来的竞拍环节提前至挂地环节，租售并举的长效机制真的不是说的玩的。（突发！南京出台重大新政有房没房的都受影响）

2、政府出资并建设幼儿园

九龙湖G57地块要求A地块内配建一所9班幼儿园，D地块内设置基层社区中心一处，均由江宁区政府出资并建设。

对于开发商来说相当于买的地有一部分要给政府用，对于买房人来说这意味着幼儿园和基层社区中心，在建房子之处就有了保障。

拍卖之后，南京楼市或将迎来历史性转变

从前两次拍地的情况来看，土地大多都没有达到最高限价，虽然不能直接影响到如今的房价，但在买房人的心理预期上会产生比较大的影响。

如今，南京房价与地价的直接关系转变了，高地价也可能卖不出高房价，麒麟地王贴着地价卖，当天仍没有卖光。买房人不见得会为高地价买单。

如今，不少开发商通过精装修等手段来抬高房价，却吸引不来足够多的买房人，因为买房人更加理性。

之前，我们看到南京很多热门区域或热门楼盘出现排队登记摇号的情况，那是因为新房价格比周边二手房便宜很多，但我们也看到毫无价格支撑的一些新区域一些楼盘，开盘遇冷，买房人知道同样的价位去掂量。

接下来，南京楼市或将迎来历史性转变：

1、前期这波“零涨幅”的楼盘即将收官，未来可能没有多少新房比二手房便宜的房子了；（中央公布调控8大要点南京大量楼盘哭着收官）
2、近2年拍出的高价地即将要卖房子了，在调控政策内的话房价不会太高，但也不会低；
3、投资心态动摇、买房人心态会越来越理性；
......

等南京新房比二手房便宜的房子卖完，前两年高价拿的地等待入市时，南京楼市或将进入真正的冷静期，而这个时间可能就在未来两个月内。

后天拍的地都将影响南京哪些区域？

下面就让我们一起来具体看看这些地块的亮点吧，都将影响到南京楼市的哪些区域。

（10月25日拍卖地块信息一览）

迈皋桥3.5万㎡宅地待嫁最高限价19955元/㎡

迈皋桥G53地块区位图

迈皋桥G53地块挂牌出让起始价12.5亿，起始楼面地价14172元/㎡，最高限价17.6亿，最高楼面地价19955元/㎡。

该地块周边离得较近项目有保利朗诗蔚蓝和星叶榆憬湾，而两家楼盘很久都没有卖房子了。

保利朗诗蔚蓝最近一次加推为今年3月，价格约30000元/㎡，预计后期加推6、7号楼231套成品房源，面积为90、115、135、138、142㎡。而星叶瑜憬湾年内预计不会加推，少量交付的二手房价已经达到了30000-33000元/㎡。

从生活配套上看，G53地块临近迈皋桥地铁站，周边有万谷慧生活广场、金盛百货等商业配套，未来生活十分便利。

燕子矶近10万㎡地块上市最高楼面地价近2万/㎡

燕子矶G51地块区位图

燕子矶G51地块挂牌出让起始价38亿元，起始楼面地价13878元/㎡，最高限价54.6亿元，最高楼面地价19941元/㎡。前期燕子矶新城最高的楼面地价已经达到了23800元/㎡，可以说该幅地块的楼面价还是被压制了一些。

燕子矶G51地块处于燕子矶新城楼市的核心区域，周边在售的毛坯新房价格集中在25000-26000元/㎡，精装则为28000-30000元/㎡。

燕子矶新城即将加推的项目

结合燕子矶G51地块的出让条件，未来打造的产品应该和招商1872、融创玉兰公馆等项目差不多。

而同区域内的招商1872等小区已有部分房源交付，二手房挂牌价集中在24000-30000元/㎡，整体来说，新房和二手房的价格还是保持在同一价格梯队。

江宁方山优质地块待出让最高限价12.3亿

方山G55地块区位图

方山G55地块挂牌出让起始价8.6亿，起拍楼面价为12613元/㎡，最高限价12.3亿，最高楼面价18039元/㎡。

该地块周边的新房价格集中在24000-30000元/㎡，二手房基本都超过20000元/㎡。

江宁大学城新房主力房价表

近两个月来大学城仅有龙湖新壹城一盘开盘，此外还有一家纯新盘，五矿方山G57地块定案名“五矿澜悦方山居”，具体上市时间暂时待定！

而方山G55地块距离江宁体育中心较近，地理位置比较好，最高限价在1.8万/㎡左右，这个价格不是很高，梦工厂地块停拍后，整个区域几乎处于断档的状态，一旦有这样的地块出来会吸引很多房企来争抢。

九龙湖优质地块即将出让起拍楼面价为13787元/㎡

九龙湖G57地块区位图

九龙湖G57地块挂牌出让起始价9.6亿，最高限价13.9亿元，起拍楼面价13787元/㎡，最高楼面价9963元/㎡。

九龙湖核心地段目前几乎没有新房源在售，仅剩下九龙湖别墅后期有新房源加推，九龙湖南上秦淮片区的翠屏诚园和恒大悦澜湾也有部分房源在售。

距离九龙湖该地块最近的楼盘是恒大绿洲，该楼盘本月二手房最新挂牌均价为27937元/㎡。

金隅、葛洲坝、银城、五矿等大牌房企挺进九龙湖，地价最高已经逼近2万/㎡，目前周边生活配套设施比较完善，区域未来还有较大的升值空间。

而该地块整体位置很好，预计会有不少品牌房企来争抢该幅地块。

最高地价摁死20000元/平，江浦准地王贱卖？

江浦G54地块区位图

江浦G54地块挂牌起始价13亿，起拍楼面价14117元/㎡，最高限价18.4亿，最高限价楼面价19982元/㎡。

该地块周边皆是成熟的居住区，融创臻园即将收官，最近也提出了100万的验资要求，想买的人也非常多。

周边的二手房中，中海万锦熙岸是2016年交付的二手房小区，每个月的二手房成交量基本是全江浦最多的，目前均价为25113元/㎡，另一个二手房小区金盛田锦上目前的均价为18546元/㎡。

周边还有地价在2万/㎡以上的地块，该地块打造的是保利云禧，将在明年上市，届时房价应该不会低。

该地块所在的板块，属于雨山路板块，是江浦卖地重点片区。而即将拍卖的该地块最高限价只有18.4亿，业内表示"成本不高"，未来或将开发高端产品，预计会有众多开发商瞄准这块地。

10月25日，南京的土拍市场到底是遇冷还是热度依旧？我们拭目以待。

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