外地投资客杀回来了！今天我们实探南京31盘，现场人气超乎预期
“到访量和看房人气明显超过去年”
“万万没想到，外地投资客也来了”
“客户意向度高了，春节期间每天都有成交”
“整个小长假到访了100多组，成交了13套”
兔年春节小长假刚刚结束，开工第一天，365淘房兵分8路直击南京31盘售楼处，测温新春楼市，发现市场最新风向变化。
2023年楼市开局红不红？买房人心态如何？房企对今年市场有着怎样的预测？今年在南京该如何买房，有哪些注意事项和买房建议？
今天的实探摸底，揭晓南京楼市真实面貌，提供新年购房指南，一起来看！
看房人气超过去年！有盘2天到访近100组、每天都有成交…
“看房人气超过我们预期，今年整个春节假期，我们售楼处都没打烊”，不夸张的说，这应该是近3年来，南京楼市人气最旺的一个春节假期了。
疫情放开后的首个春节假期，南京多个售楼处到访可观，有楼盘2天到访近100组，有楼盘大年三十和初一都有成交，很多销售直言：到访人气超过预期。
城南：大年三十和初一也有成交！案场来访络绎不绝
“自然来访，2个小时不到，来了近十组了”，上午11点半，在软件谷伟星时代悦峰售楼处，我看到沙盘区、洽谈区、样板间都有买房人的身影。
（伟星时代悦峰售楼处实拍）
“我们春节假期平均每天到访二三十组，基本上每天都有成交，大年三十和初一都有”，南部新城保利合肥城建·琥珀云台的销售如是说道。
（保利合肥城建·琥珀云台售楼处实拍）
“初一到初三人稍微少一点，初四之后人就多了，最多一天有40多组来访”，软件谷凤起云台的销售透露道。与此同时，他表示整个春节假期大概成交了七八套房源，不乏首访就成交。“主要是家人都在，决策人都在场，过年资金也到位了，看中了就会出手”。
“我们现在主要在售125-143㎡四房，春节假期125平的户型大概卖了四套，新春买房还有一些特惠福利”，中铁龙湖宸阅府销售表示，春节期间的首访成交也比较多，项目户型优势明显。
江北：有盘春节假期到访超100组，成交多达13套
今天实探了江北区域8盘，假期期间售楼处均正常开放，到访数据也表现较好，不少楼盘皆有成交。
（保利阅云台售楼处实拍）
其中位于江北核心区的晴翠府到访超100组，成交13套房之多，项目有一位大厂的客户大年三十前来看房，大年初三就定房成交了，成交周期仅4天。江北外地客群开始增加，主要是苏北和安徽的购房者，而且投资客重新杀回市场。
除此之外，客户购房周期有所缩短，基本上都在2-4天左右，市场需求依旧存在，只不过被阶段性的遏制了。大部分购房者还是持观望态度，购房相对保守，对于房价和利率均抱有进一步下探的态度。
（中海观江樾售楼处实拍）
城东：有盘2天到访近百组，有人大年三十预约看房
据金基璟樾府的销售介绍，售楼处大年初五才接待，短短2天到访近100组，成交2套。其中有客户在大年三十预约看房，想要初一到现场，还有首开全款买195㎡户型的业主，想要再买一套，人气可见一斑。
在踩盘汇通路板块的时候，遇到三四组正在看房的客户，有的已经是二次看房，准备下手。买房人告诉我，自己在鼓楼工作，主要考虑交通便利，选择了有地铁的汇通路。
另外，仙林湖的中海观文澜春节期间成交了三四套，到访量有三四十组；兰亭和颂预计2月份加推，春节期间来访五六十组，以板块客户改善为主。
“有外地客户在万达茂和仙林湖游玩的时候顺便来看房”，销售透露，也有投资客对市场预期好，准备入手。
江宁：过年楼盘到访量可观，以地缘客为主
朗诗九龙熙岸于昨天正式开工，当天迎来7-8组到访量，主要是地缘改善客为主。
此外，百家湖热盘百家臻园除夕前迎来5号楼加推，过年期间项目日均到访量约10-20组，其中年初三、四较多，大多数都是江宁本地人。过年期间约61组到访，成交15套！
（百家臻园售楼处实拍）
而方山南的中海“三子”春节不打烊，日均有4-5组到访量，置业顾问表示很多人趁着过年一家人团圆来买房，昨天一天到访大概8组、成交2套。
（中海观山樾/中海和山售楼处实拍）
城北：每天约十几组客户到访、有楼盘春节期间成交了10套
“我们项目春节期间到访量很多，平均下来大概一天十几组是有的。”保利燕璟和颂的一位置业顾问这样对我说。
燕子矶板块的另外两家楼盘也同样火爆。在华发四季雅筑，仅春节期间就有约300组到访，更是有10套房源成交。
有位四季雅筑置业顾问大年初四在朋友圈发视频感叹，人气太高，这根本不像春节。与华发四季雅筑相邻的颐和四季府整体也非常火爆，春节期间成交了7套房源。
城北鼓楼滨江一直以来都是南京的热门板块之一，此次新春实探我还来到了金基皓樾项目。
项目今天才正式接待，从早上9点正式开门后，就有多组买房人到访。其中大多数都是经历卖房、买房这一换房流程，其中一位带着孩子前来看房的家长说：准备把在仙林的房子卖掉来买，仙林相对于主城还是偏了一点。
据置业顾问介绍，继首开售罄后，金基皓樾项目预计在2月加推1号楼，户型建面约122、143㎡，前期含包销许均价约5.1万/平。
值得一提的是，同样位于鼓楼滨江板块的中冶锦绣天玺昨天还成交了一套总价达1500万的大平层房源，打响了开门红。
河西：每天接待10-40组客户不等，观望情绪有所减弱
今天探访了深业南湾上府、枫璟雅园、中北金基涵樾府，我的同事西妹发现河西南新房市场的一些特点：新春过后项目热度有所上升，每个项目的到访量都比去年年末有所攀升，每天接待的客户量在10-40组不等。
购房人买房意愿上升。相比于之前约客户到访的情况有所不同，春节后，自发到访的购房人占比更多。并且相比于年前，买房人购房意愿会更强烈一些，观望态度有所减弱。
（枫璟雅园售楼处实拍）
溧水：单盘成交约1500万，有人年三十看房，初五买房
据创维文悦府工作人员介绍，项目在春节假期期间一共成交了5套房源，初二开始日均成交1套房源。中国铁建·花语湖畔在春节假期期间日均到访约11组，平均每天卖出1套房，其中初六当天成功卖出3套房，客群以本地改善人群为主。
（万科·都荟沐语售楼处实拍）
玖宸府在春节假期期间日均到访十余组，累计成交6套房源，共计约1500万。万科·都荟沐语在春节假期期间日均到访8组，日均成交1套房源。
“今年春节期间售楼处热度比去年好很多，愿意看房的客户多了，而且实际成交价高于客户心理预期，大家买房确实不怕涨价，就怕跌。”
猝不及防！外地投资客杀来、购房意向更强、成交火速...
在今天的实探过程中，除了案场到访和成交有变化之外，我们发现购房人的心态也有了变化。
1、购房意向更强，成交周期短，有人担心3月后市场反弹
“购房意向明显更强了”，多个案场销售透露道。一方面是因为春节假期，很多人都是和家人一起来看房，目的更明确，少了很多顾虑和沟通；另一方面，利好政策频出，很多人担心楼市触底反弹。
（伟星时代悦峰售楼处实拍）
“有客户春节假期带着家人又来看了一次，基本上就定了，因为确实担心3月份之后市场有变”，南部新城一楼盘销售直言。
“成交周期缩短，有人大年三十看房，大年初三就定房”，据江北一盘销售透露，春节期间买房更“果断”，整个春节小长假期间成交了13套。
2、惊现外地投资客，销售直呼：确实有点意外！
“说实话，投资客的出现，确实是我没有想到的”，软件谷的一位销售告诉我，就在春节假期期间，她接待了一位来自淮安的客户，想要在南京投资一套房。
“他不去江北，也不去河西，选择在软件谷，觉得这里更稳妥一点”，销售透露是一位40岁左右的中年男士，之前在铁心桥住过一段时间，目前没有在南京投资过房产，这可能是他的第一套。
（伟星时代悦峰售楼处实拍）
3、自住需求占据七八成，地缘性客户看房积极
“自住占了七八成，投资有，但是不多”，据软件谷的销售透露，春节假期地缘性客户比较多，有老旧小区业主想改善住房的，也有在软件谷上班的年轻人首次置业。
据了解，软件谷的中铁龙湖宸阅府建面约125㎡四房户型、凤起云台建面约89㎡三房户型，都卖得较为火爆。
4、主城核心板块吸引力增强，外地买房人也来买
今天上午，在南部新城琥珀云台售楼处，我看到一行来自泰州的客户，他们正在纠结买105平还是123平，围在沙盘区看楼层和位置。
据了解，他们的小孩在雨花上班，这套房子是买给孩子的，正好趁着春节假期一起来看下。买在主城核心板块、实力房企开发的楼盘，他们觉得才保险。
“春节期间，也有高淳的客户过来看，现在大家还是聚焦主城核心地段”，琥珀云台的销售透露道。经过这一轮周期行情变化，大家买房更加“求稳”，主城看得见的配套，才安心。
（琥珀云台售楼处实拍）
除此之外，安徽、苏北的不少客户也纷纷到南京买房，据了解大多数都是小孩在南京上学或者上班，因此想在南京买套房安家。
值得一提的是，今天在365楼市购房交流群内，我看到不少网友都开始咨询买房、置换相关问题，十分活跃。
新的一年，如果你想在南京买房，欢迎扫码添加楼市探长，拉你进购房交流群一起讨论！
2023年南京楼市怎么走？买房如何选？专业分享来了！
春节小长假已经落幕，兔年正式开启，2023年注定是充满期待的一年。疫情放开、经济稳增长的基调之下，市场复苏是大势所趋。
从春节假期楼市表现来看，热门板块、热门楼盘、品质房企依然备受欢迎，来访量和成交量喜人，市场有望进一步回温。
对于接下来的市场走势，365楼市也咨询了业内专业人士，分享购房策略，预测市场形势。
中北金基涵樾府营销总司家康：根据春节后河西南新房到访情况来看，整体态势其实是好的，都比去年年末有所上升，并且年后客户的购房意愿变强，犹豫和观望的态度会转变。一是因为现在的政策都向好，观望很久后觉得是值得出手的好时候；二是很多客户在进行“资源整合”，关注河西南二手房市场的人应该能发现，去年四季度河西南二手房成交量突飞猛进，很多客户二手房出掉了，完成了资源整合，现在已有财力进行新房购置。
“对于今年的新房市场，我对河西南的“金三银四”是抱有期待的。新房市场会逐步复苏回暖，刚改市场可能会恢复的慢一些，但是对于改善市场来说可能会是一个契机。”政策放开可能会增加高净值人群的市场信心，并且随着河西南更多新房上市，板块热度会进一步上涨，河西南说不定会集中南京楼市视野，领跑楼市的“金三银四”。
“对于河西南新房市场，接下来一定是品质内卷的时代，开发商背靠板块躺平的时代已经过去了，从快周转求“快”到专注品质求“精”，给开发商提出了更高的要求，我们也拭目以待吧。”
伟星时代悦峰项目经理李秋萍：随着疫情放开，人口流动增速，经济的恢复，买房的热情会进一步提升，大概率会提升一整年的成交量，从而也会刺激土地市场回暖。
“目前南京楼市依然处于价格触底的阶段，对于买房者来说是好事，今年也是考验开发商兑现能力的时机，新的一年可能会出现阶段性的轻微上浮。”
2023年刚开局，央行、银保监会、住建部等频频发声，降首付、降利率，高层表态，持续为楼市注入信心。一线城市撕开调控的口子，重点二线城市全面放开，救市大杀器再出江湖，市场的信号弹已经发出！
同是二线城市的南京，楼市怎么走？要知道，2022年整个南京的新房成交量同比也下跌了近4成，市场亟需提振。
就在去年12月底，南京发文表示，灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足人民群众刚性和改善性住房需求，购房门槛持续下降。
二套房首付降至4成、对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套、对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房等。
2023年南京楼市还会有哪些变化？对于买房人来说需要注意什么？我们可以预测一下。
1、实施房票安置的区域将更多，从外围到主城
1月20日，《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》公开征求意见发布，继溧水、浦口、六合之后，主城六区房票安置也要来了！
2、房贷利率可能进一步降低，“3”字头利率不是梦
2022年以来，与房贷利率挂钩的5年期LPR已经经历了3次下调，目前5年期LPR已经降至4.3%。南京在LPR的基础上再降20个基点，目前已经做到4.1%。
值得注意的是，央行和银保监会刚刚表态：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。这意味着：2023年首套房房贷利率还可以继续下调，“3”字头利率不是梦！
3、市场分化持续加剧，今年买房还是要精挑细选
目前南京中心城区已经出现了高端化趋势，从去年供地看，核心区不少优质地块成功出让，而且取消了毛坯限价要求，这意味着今年中心城区将有更多优质项目带动，对销售均价会产生结构性带动，市场也会先一步复苏。
但是缺乏利好的外围区、供应量大，后续市场复苏会比较慢，市场分化依旧会非常明显。
写在最后：
对于买房人来说，今年买房更要精挑细选，尽量选择中心区域、有规划有前景的区域，抓住优质置业机会；如果不能够得着这些相对优质的区域，买房起码也要先能满足自住需求，选择居住舒适度更高的楼盘。
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