【独家】关于城中村改造政策的解读和建议
01
建议后续细则进一步明确城中村改造政策文件背景和目的，澄清城中村改造与棚改，旧改，城市更新的差别
经历城镇化快速扩张时代，进入2023年后，市场存量房地产供需关系已发生明显改变。城市发展已进入高质量发展阶段。
城中村作为历史遗留问题，其居住条件、建筑质量、环境卫生、市政配套设施、消防与应急管理等，明显落后于城市整体发展水平。
一方面，村集体经济的原住村民，或低收入租户需要改善居住条件，政府主导开发的城中村改造项目本质上以公益性属性为主。
另一方面，城中村改造项目有利于促进城乡融合发展，以产城理念、综合开发模式，可促进区域发展，具有改善民生、提升城市营商环境、促进投资的经济外部效益。
结合项目区域的城市功能定位、产业导入需求，组合公租房建设，促进商业配套开发，带动区域经济发展。
02
建议后续实施细则发文进一步明确城中村概念、适用范围和应用场景
村集体经济的土地产权，建设用地指标和住宅建成情况，在不同城市，不同区域和历史时期，形成和交叉地理边界情况不同。建议超大特大城市因城施策，采取灵活措施。
据机构初步分析，全国城中村年度投资总量约1万亿元。各大城市潜在城中村项目的数量、地理分布和片区情况差别较大，需避免一刀切。建议正式发文以总体原则为主，由各城市根据地方情况发布细则，示范试点。
03
建议建立因城施策的，特大城市城中村改造项目储备库，按年度更新，常态化推进实施
解决历史遗留问题的城中村改造项目，以公益性为主、辅助以经营性与商业开发项目，具有小而美，小而精的特征。建议的每个项目投资规模暂估30-50亿。住建部门牵头协调金融机构给予政策资金支持，组织对每个项目进行综合评审。
04
建议加强城市体检、区域评估和前期策划工作
在改造工作前，启动城中村专项城市体检环节。以问题导向和目标导向，从城市风貌，城市规划与片区功能定位，局部交通，社区风格，主体产权关系，土地资金平衡条件，产业集聚，企业与就业，配套服务配套设施，应急保障，原住居民和租户调研，历史人文，绿色低碳与生态环境等软硬件环境等方面进行系统化评估，特别是结合产业发展、产业与就业、文旅与城市功能设施、应急功能等新发展需求，综合制定改造计划和具体实施方案。
05
关于产业先行搬迁，建议统筹综合考虑城市片区的功能定位与产业协同关系
产业转移是双向的，对城市长期发展影响深远。城市需要配套的商业服务业，仓储快递，应急保障功能，都需要有匹配和保持一定数量、具有相应劳动技能和职业经验人员，形成产业聚集和上下游关系。迁出产业位置选择，建议谨慎权衡调控市场，与聚拢人气的系统关系，参考淄博烧烤与贵州村集体足球案例。建议在城中村改造项目过程中，在城市郊区、项目周边区位探索组合适宜的配套服务商业，或低环境影响型产业类项目，例如：奥特莱斯连锁店，农产品批发市场、都市农业、绿色低碳汽车配件，建材家居等商业物业。
06
关于资金来源与投资回报
建议：考虑到城中村改造项目以公益性为主，项目主体为城投公司或国有企业股权合作。多渠道筹措改造资金，建议政策性银行提供低息贷款、结合保障性住房租赁和公租房运营，提供适量专项债和特许经营补贴。具体项目可以参考EOD生态环境治理导向综合开发项目的运作经验。以有经营性的市政特许经营项目、商业项目或其他补充资源弥补公益性项目投资回报的不足，整体打包，一体化运作。建立的项目项目库，可以酌情给予：1）政府专项资金配套；2）政策开发银行低息贷款30—50亿。特许经营期最多30年。项目在编制改造计划和实施方案过程中，纳入平衡地块，借鉴EOD的3-5个子项目打捆，搭配项目所处行政区范围内，有一定经营性收益的产业商业开发类交通地理和产业子项目，例如，特许经营模式开发的TOD沿线物业设施，停车场，奥特莱斯折扣店，都市农业，低环境影响的商贸物流业与批发零售中心、会展中心、城市休闲公园、博物馆、体育中心、网红打卡地等。借鉴德国、日本、加州地区的超大城市卫星城案例。
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作者简介：林晓东，大成律师事务所律师，国家发改委中国经济体制改革研究会理事、中国开发区协会投融资专业委员会顾问、中国投资协会项目投融资委员会专家、中国中铁城市开发研究院资深专家、中国国际工程咨询协会专家、北京建筑大学校外硕士研究生导师，长期专注于片区开发、政府投融资、PPP等项目。
本书基本涵盖了当前地方政府基建领域的主要热点政策、项目类型和模式，包括政府隐性债务、新型城镇化建设、城市更新、生态环境、TOD、EOD、特许经营模式、PPP、政府购买服务、“投资人+EPC”、ABO、地方国有企业主导下的片区开发、财政性资金的使用、土地一级开发及土地储备、土地二级开发等，力争让不同的读者都能够从书中看到自己感兴趣的内容。
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