样本｜成都调控政策呈中性

	■官方没正式确认限购政策已取消 ■目前仍然是刚需驱动的市场

　　2014年上半年，在全国楼市不景气的大气氛中，成都亦未能幸免，销量、供应量双双下降。

　　就在上半场艰难画上句号之时，全国刮起的“住房限购松绑潮”波及成都。7月中旬，松绑的消息迅速刺激了当周成交量，创出了年内新高。

　　采访中，专家为《瞭望》新闻周刊记者分析说，由于微调政策刺激，成都楼市购房者和开发商信心将短暂回笼，进而带来成交量的缓慢回升，但下半年价格大幅波动的可能性极小。

　　下半年政策层面没有很强的预期，即使有也只能是局部的、个别的常规动作，不会出现所谓的全面救市，不应期待“政策市”再现。

成交小高峰难改房价颓势

　　7月17日，成都主城区住宅成交量达到519套，与前一天相比涨幅近两倍。同时，据中指院监控数据，当周成都主城区商品住宅成交面积24.83万平方米，环比上涨达100%；成交套数2132套，环比上涨也达到87%。而世家机构的监控数据显示，当周成都市主城区商品住宅户均成交面积达107平方米，成交均价11671元每平方米，均创年内新高。

　　到目前为止，成都官方没有正式确认住房限购政策已经取消。显然，开发商绝不会放过这最好的营销时机，不少看房者这些天都陆续接到销售顾问的短信，大意多为“限购取消，房价反弹概率增加，建议出手”。连本地“销冠”蓝光地产也在传闻出现后第一时间释出旗下品牌楼盘优惠信息，试图抢占政策变化后的第一波市场。

　　中原地产华西区总经理庄泽宝表示，若真的取消限购，短期来看，会在一定程度上刺激购房者预期，减少观望情绪，开发商也会乘机加推房源，加大营销力度。

　　事实上，对已经低迷半年的成都楼市而言，此时不管“限购松绑”是一剂强心针还是安慰剂，都足以点燃开发商掩盖不住的推盘热情。用锐理数据品牌营销中心总经理郭洁的话来说，上半年成都楼市“量跌价稳”，开发商比谁都着急。

　　嘉联地产发布的数据显示，上半年成都主城区住宅总供应面积271.68万平方米，环比下降44%，同比下降45%；总成交面积405.13万平方米，环比下降25%，同比下降10%。

　　不少人注意到，成都楼市上半年多个高端楼盘相继出现大幅降价，引发市场热议，甚至有人预言“拐点”将现。来自四川省住建厅的最新报告在强调成都整体房价较为稳定，未出现大面积、大幅度价格下降情况”的同时，也指出，房地产企业的销售压力进一步增大。

　　据统计，6月末四川省商品房待售面积为2016.95万平方米，同比增长15.7%。庄泽宝也表示，从他了解的情况看，虽然均价表现不明显，但上半年成都楼市价格下行压力相当大，对资金链紧张的开发商来说十分困难。

调控政策中性特征

　　实际上，在6月下旬，成都市就出台“关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施”，其中明确提出，支持居民合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费。有分析称，相关部门可能在为下半年放松楼市调控做铺垫。

　　但庄泽宝则并不认同，他认为，成都近来关于楼市的一些调控都是常规动作。比如，将提高买房落户条件到90平方米，实为重新调整灾后重建政策，而且是收紧方向；又如推出存量房线上交易服务平台，实为规范市场秩序；而限购的取消，似乎预示着行政限制手段的退出，长期看来，这些措施都不会对下半年楼市的供应和价格产生实质影响。

　　世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文也坦言，房地产市场以及房价的走势，会同时受到多重因素制约，在考量限购政策变化是否一定会对市场产生利好的同时，必须注意到是否有负面因素产生抵消。

　　庄泽宝指出，下半年成都楼市的走向还是需要从市场属性来观察，一个最基本的事实是，成都目前仍然是一个刚需驱动的市场。嘉联地产的数据显示，上半年成都主城区成交面积为70～90平方米的占比达到44%，印证了他的观点。

　　而刚需市场最大的影响因素是购买者的支付能力，直接相关的不是限购而是银行房贷政策，包括贷款利率和首付成数。

　　庄泽宝分析，一方面，预计央行下半年会继续坚持定向调控原则，另一方面，银行也会继续坚持多套住房的差别化贷款政策。因此，不能期待流动性全面放开来触动房价反弹。■（记者/胡旭，《瞭望》2014年第33期）