关注丨业内人士：楼市风险正积蓄，各路资金仍在不断涌入
◆ 从2011年9月到现在，房贷余额从6.9万亿元狂飙到17.9万亿元
◆ 房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升，居民负债占GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达44%
◆ 金融政策宽松与房地产部门的楼市调控目标相冲突
◆ 分析称，当前房地产已呈现泡沫迹象，货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨，绝对房价已偏高
◆ 降杠杆迫在眉睫
◆ 附文：深圳6平方米公寓项目涉多项违法，营销乱象何时休
来源丨经济参考报
记者丨梁倩 张莫
从离婚买房者挤爆民政局，到*ST宁通B拟卖学区房保壳，再到北京300套房源1分钟秒速清盘，中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”。而成就这段“神话”的主要因素，则是在经济疲软下，资金出口不断收窄，热钱集中流入楼市，杠杆高企。
业内人士表示，当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。“买房一年胜过奋斗十年”、“上市公司靠卖两套学区房保壳”，这种极端情况如果持续出现，将会导致经济结构无法转型，同时酝酿越来越可怕的金融风险，降杠杆、去泡沫势在必行。
楼市躁动
近日引起关注的深圳“6平米售卖88万元”侨城尚寓项目，涉嫌违法改建销售，有关房地产中介机构涉嫌违法违规经营等行为。（后附文）然而，其被热抢的背后，或许在一定程度上也反映出，房价飙涨之下，人们对房价无力承担。
与之相对应的是，楼市的虚火却“温暖”了面临困难的上市公司。日前，被交易所实行退市风险警示的*ST宁通B公告称，拟出售两套北京学区房，预计产生净利润1200万元，旨在缓解公司当前生产经营资金紧张问题。
公告称，截至评估基准日2016年7月31日，公司拟处置北京市西城区槐柏树街11号楼两套房产，账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。
中原地产首席分析师张大伟表示，“以当初购入价7589元/平方米计算，增值幅度也超过13倍，远远超过了其他任何资产的升值。”
事实上，现阶段，在市场躁动下，北京、上海、杭州、南京、厦门、合肥、郑州等多地房价在短短半年至一年的时间内翻倍，甚至连翻数倍，引发更多购房者恐慌入市，而另一方面，随着购房者的蜂拥而入，房价进一步被推升。
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示，“大水漫灌”正沿着地面低洼路径不断扩散，形成一个又一个热点城市。投资客的卷土重来，使楼市陷入电风扇一般的热点城市轮动的房价泡沫陷阱。
火爆 居民购房加杠杆已接近极限
不少业内人士指出，若对一些关键指标进行分析，则能看出目前国内房地产市场风险正在积蓄，但与此同时，各路资金仍在源源不断涌入楼市，进一步吹大泡沫。
在“首付贷”产品被监管层喊刹车之后，一些银行或是互联网金融平台的“房抵贷”产品大行其道，一定程度上也助推了居民部门二次加杠杆。据媒体援引盈灿咨询的数据显示，2016年1至8月，涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。
牛熊交易室梳理的消息显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，按此推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿元左右。如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等近1万亿元，也就是说至少19万亿元的杠杆资金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年时间，房贷余额从6.9万亿元狂飙到17.9万亿元。
居民加杠杆热情空前。牛熊交易室认为，家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。
数据显示，2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%，此前该数据最高为2014年，当时的占比只有85%。
值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。因此，在房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升。中国指数研究院数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。
同时，低利率成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计，截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模达到2015年全年的151%。
在此背景下，房企负债大幅增加。CRIC研究中心数据显示，
2015年，云南城投净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；
绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%，而考虑到永久债券净负债率则高达388%。
恒大方面，净负债率也达261%，同比上涨72%，而考虑到永久债券净负债率更是高达409%。
解围 降资金杠杆势在必行
南京日前发布住房限购政策，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。
南京市相关负责人表示，南京明确，针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。
对此，欧阳捷表示，越来越多的地方政府加入了收紧购房政策的行列。包括沪深在内，至少已有9个一二线城市接连出台了调控措施，包括限购及限购升级、限贷升级、房价限涨幅、限地价竞房价、熔断摇号等。
国务院参事、住建部原副部长仇保兴也持类似观点。日前，仇保兴就表示，金融政策宽松与房地产部门的楼市调控目标相互冲突是推动本轮房价全面上涨的另一关键原因。
“居民加杠杆，房价旋即暴涨。”仇保兴说，部分金融衍生品更容易放大杠杆率，如果不注意监管会导致系统性风险，并且，在房地产这样的金融属性较强的投机市场，金融衍生品会以不同面目出现。
“全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席。地价高企，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，这些都已经释放泡沫化信号。”方正证券首席经济学家任泽平表示，当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象，货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨，绝对房价已经偏高。
海通证券副总裁李迅雷表示，从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，但按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间为健康区间，超过25倍就是存在泡沫了。“如日本尽管是负利率国家，但房价租金比在20-25倍之间，属于价值投资区域。因此，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域了。”
“热点城市轮动的电风扇将要放慢脚步。”欧阳捷认为，接下来，房地产市场或于今年底到明年上半年进入政策再收紧的第四轮短周期，投资客的狂欢将随着货币政策调整而偃旗息鼓。
原题《高杠杆成楼市风险“放大器”》
深圳6平方米公寓项目涉多项违法，营销乱象何时休
来源丨新华社
记者丨孙飞 白瑜
深圳市规划和国土资源委员会26日通报，近日引起社会关注的深圳市南山区“6平米售卖88万元”的侨城尚寓项目，涉嫌违法改建销售，有关房地产中介机构涉嫌违法违规经营等行为。事实上，在今年火爆楼市行情中，一些房地产企业、中介机构的违规行为屡见不鲜，房地产营销乱象几时休？
“6平米88万公寓”涉多项违法行为
“中国空前！深圳绝版！6平米精装极小户型驾到！”近期，深圳侨城尚寓项目打出广告，“6平米售卖88万元”的公寓项目引发关注。
记者近期来到这一项目实地了解到，整个侨城尚寓共有169套精装公寓。而引起关注的6平方米的小户型位于6层到15层，一共有11套。房间虽小，但“五脏俱全”，能满足基本的居住需求，设计了收纳式家具和可折叠床。这种小户型全部朝东南方向，每一户都有两至三个窗户。
据销售人员介绍，这些极小户型售出的均价达到每平方米约15万元，总价88万元。根据2012年8月正式生效的新版《住宅设计规范》规定，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。但记者了解到，“侨城尚寓”1999年规划获批，6平方米“鸽子笼”户型属于历史遗留问题。
深圳市规土委通报显示，这些房源实际上是二手房交易，也不是住宅户型。侨城尚寓法定名称为沙河观景阁，1999年取得《深圳市建设工程规划许可证》，2006年取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，2007年办理房地产初始登记，其中6到15层共169套公寓转让给陈某某等个人业主，同年办理二级转移登记。
深圳市规土委有关负责人表示，经查，今年6月，深圳市中执资本投资有限公司和吴某某等4个自然人受陈某某等人委托销售上述公寓，但中执公司称与陈某某等人的关系名为委托实为转让，并提供了部分银行转账凭据。中执公司在对该169套公寓重新装修后再向社会销售。
吴某某于今年7月分别与链家、美联、中原、Q房网4家中介公司签订了委托销售协议。经向中执公司核实，11套6㎡左右户型房产截至目前共售出4套，半天售罄的传闻不实。
同时，经核查，11套6㎡左右的房产户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12㎡左右（其中1套20㎡左右），超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。4家房地产中介机构在代理销售中，存在夸大事实、占道经营、为涉嫌违法改建行为的房产提供销售代理等情形。
房地产营销乱象屡见不鲜
记者了解到，深圳市规土部门已于9月26日对侨城尚寓项目占用公摊面积部分采取强制措施、恢复原状，并约谈中执公司，责令其全面整改。中执公司已主动暂停销售，承诺与已售出4套6㎡左右房产买受人解除买卖协议，自行理顺相应经济关系。
同时，深圳市规土委对所涉房地产中介机构进行严肃查处，对其经营活动进一步深入调查、全链条梳理、全流程稽查、全方位整顿。
事实上，在今年火爆的楼市行情中，一些房地产项目使用夸张、不实的营销方式，对火爆的楼市起了推波助澜作用，加重了公众对高房价的焦虑情绪。
如深圳侨城尚寓项目广告中称，“华侨城6平米精装极小户”“以绝版空间、绝版生活、绝版低价，助力轻松安家深圳”等字眼，使用华侨城为项目做背书的同时，利用夸张的表述包装这一项目，刺激潜在买房者的购房冲动。
而华侨城相关负责人随后对记者表示，该项目并不是华侨城的项目，是有人在假借华侨城的名义。
在上海，8月底，一则“上海购房信贷新政呼之欲出”的假消息让上海购房恐慌情绪急剧蔓延。随后，多家存在诱骗消费者交易、虚拟网签等违法违规行为的有关中介企业被相关部门查处。
“近期，火热的房地产市场中出现了一些不和谐的因素，有的销售商违背诚信销售原则，有个别企业编造所谓的内部消息增加市场的火爆，这些行为实际上对行业发展带来极大危害。”深圳市房地产研究中心主任王峰表示。
亟待加强监管规范行业运营
不少专家认为，当前火爆的楼市与一些房地产开发商、营销机构、中介机构的不实甚至虚假营销不无关系，亟须相关部门采取措施，加强房地产营销、中介行业的规范管理，稳定楼市预期。
“侨城尚寓是二手房，但销售广告像是新房预售，并推出样板间，存在夸大宣传现象。”总部位于深圳的家家顺控股集团一位高管建议国家相关部门加强监管，规范市场行为，“二手房销售应该按照二手房销售规范进行，防止误导消费者”。
王峰认为，当前房地产营销行业、中介行业门槛较低，在迅速扩张、野蛮生长的背景下，一些营销机构、中介为寻求利益最大化，不惜违法操作、误导公众对于楼市的正常预期，行业运营规范程度亟待加强。
在加强对房地产营销乱象监管的同时，不少专家也认为需要采取多种措施、工具，针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。
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