楼市 | 七部委联合遏制京冀炒房，全国二手房交易额8年涨10倍
◆ 七部委联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，提出严格控制人口和房价，同时强调强化协同协作、统筹公共服务体系建设等
◆ 附文：《全国二手房交易额8年涨10倍 北京进入存量房时代》
截至12月26日，北京二手房住宅签约267860套，在整个市场的成交中占比达85%，刷新历史年度纪录
北京住宅市场正从增量向存量市场过渡。决定楼市价格的已不是新房市场价格，而是二手房的价格，签约量、交易税负、贷款等政策
全国二手房交易额8年涨10倍：一二线城市开始进入存量房时代
旧城改造或成城市发展的新增长点之一
七部委严控京冀交界地区房价 联合出手遏制炒房
近日，关于北京地铁平谷线的消息让暂时平静的燕郊楼市又平添几分躁动。
伴随着北京房价一路走高，京冀交界地区的房地产市场也是如火如荼。不久前，国家发展改革委等七部委联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，其中提出，“严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模”。京冀交界地区未来究竟将如何发展？对此，记者采访了业内专家。
指导意见能够遏制炒房
公开资料显示，地铁平谷线共有三站经过河北，分别是燕顺路、燕郊北、齐心庄。
在2016年，受到一系列利好消息的刺激，如北京市政府东迁、通州区限购等，燕郊房价一路走高，被媒体认为是“2016年国内房价增速第一的小城镇”。
除了燕郊之外，其他京冀交界地区的房地产都发展较快。
“对于京冀交界地区来说，主要是四个区域。
第一个区域是最热门的区域，即通州—燕郊线。这个区域房价上涨是最快的，也聚集了较多的外来人口。这一区域实际上就是北三县的概念。
第二个区域是大兴—廊坊市区。这个区域后续由于交通配套的改善，以及目前已经有的京津高铁线，所以后续也是一个重点开发和值得关注的区域。
第三个区域是大兴—固安区域，此类区域炒房的热度也比较高，尤其是 44 33456 44 14985 0 0 1034 0 0:00:32 0:00:14 0:00:18 3235 44 33456 44 14985 0 0 968 0 0:00:34 0:00:15 0:00:19 3235 44 33456 44 14985 0 0 909 0 0:00:36 0:00:16 0:00:20 2911 44 33456 44 14985 0 0 856 0 0:00:39 0:00:17 0:00:22 2907郊等地房价上涨过快后，此类区域房价也开始带动起来。部分北京房山和大兴的购房者主要到此类区域购房。类似的区域还包括涿州等地。
第四个区域是延庆—怀来—张家口区域，此类区域借冬奥等概念也有一些炒房的做法，尤其是怀来近期出台了限购政策，也符合此类区域控制房价稳定市场的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
严跃进认为，对于两省市交界地区规划建设出台相应的意见，是比较罕见的。同时，此次政策发布是由七部委而非北京和河北两地管理部门出台，也是比较罕见的。这也说明北京河北交界地区由于聚集了较多的人口，同时也是近期房价上涨过快的区域，所以才会在这个时候出台规划意见。
根据易居研究院智库中心提供的数据，截至今年三季度，燕郊新建商品住宅的去库存周期为5个月，大厂为6个月，香河为9个月，固安为9个月。
严跃进认为，此类数据不仅低于同类型的城市，也远远低于12至14个月的均衡值，这也说明这些城市的新房库存非常不足，房价上涨压力比较大。
对于北京自身的发展而言，指导意见的出台具有多重积极意义。
“此次七部委联合发文具有非常积极的意义，体现了科学的城市规划理念，也体现了服务民生的导向。”严跃进说，北京市区的蚁族人群、租赁地下室等现象会减少，因为有更好的配套可以引导此类人群或相关租赁行为导入到北京郊区或京冀交界地带。卫星城的概念会更加凸显，尤其是让高端商务资源往外迁出，主要是北京副中心和大兴机场附近，这两个区域后续会比较集中。相应的配套会不断完善，各类资源分布会更均衡，同时市民出行和居住的便利程度会大幅提高。有助于北京和河北相应城市后续发展更加均衡化。能够促进生态建设一体化，能够更好地防范城市病的出现。
更好推动京津冀协同发展
《关于加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》要求按统一规划、统一政策、统一管控的原则，统筹北京市和河北省毗邻区域规划建设管理，有序疏解北京非首都功能，推动京津冀协同发展。
2015年问世的《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。
“随着国家推动京津冀协同发展，北京和河北交界地区的房价和人口存在一个自然上涨的过程，这是一个基本趋势，因为交界地区和北京之间的互联互通更方便，北京的优质公共服务资源将更有可能辐射到这些地区。北京有着比较丰富的公共服务资源，随着北京和河北之间交通的持续改善，会有相当多的人口选择在京冀交界地区居住，从而享受到北京的公共服务资源。”中国人民大学公共管理学院教授杨宏山说。
国家发展改革委通过的《京津冀地区城际铁路网规划修编方案(2015年-2030年)》指出，到2020年之前，京津冀地区将以“京津、京保石、京唐秦”三大通道为主轴，建设9条城际铁路，打造“轨道上的京津冀”。方案还提出，到2020年前实施9个城际铁路项目，具体为北京至霸州铁路、北京至唐山铁路、北京至天津滨海新区铁路、崇礼铁路、廊坊至涿州城际铁路、首都机场至北京新机场城际铁路联络线、环北京城际铁路廊坊至平谷段、固安至保定城际铁路、北京至石家庄城际铁路，总里程约1100公里。
“在这样一个快速发展过程中，京冀交界地区有可能会面对一些问题，这就要求我们要加快落实指导意见，实现合理规划，确保京冀交界地区有序发展。既要为发展留下空间，同时也要留出足够的公共空间、生态空间等，保护好耕地，提高土地利用效益，避免出现粗暴式增长，要追求更持续、更稳定、更宜居的发展路径。”杨宏山说。
“指导意见的出台可谓是抓住了京津冀协同发展的关键。人口、商业、工业都可能会聚集在交界地区，必须加强衔接和协调。指导意见是京津冀协同发展的有力保障。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。
直面协同发展热点问题
据了解，包括控制人口和房价在内，指导意见主要涉及强化协同协作、加强规划管理、保护生态环境、严格管控措施、统筹公共服务体系建设五个方面的内容。
“京津冀在协同发展过程中，也会有不同的利益诉求，这就需要出台如指导意见这样的顶层设计来推动。京津冀协同发展最先开花结果是在交界地区，交界地区的利益如何共享是一个十分重要的问题。”杨宏山认为，指导意见的出台，某种程度上为实现利益共享提供了制度保障。
杨宏山认为，接下来可以进行更为具体的制度设计，比如行政管理体制、异地挂职、税收机制等。
对于京冀交界地区最受关注的房价问题，严跃进认为，可以采取这样一些措施，如价格管控、交易秩序监管，对部分乱收取费用的行为需要严厉打击，加强对市场参与主体的监管，尤其是要防范房企和中小中介的各类小动作出现，增加供给。
楼建波认为，在控制房价的基础上，还要强化住房保障。“京冀交界地区发展好了，人自然会多。一个人过来就业，还牵涉到家庭。如何安置人，对当地政府提出考验，因此要强化住房保障，首先维护好人的居住权益”。
“对于京冀交界地区的人才流动而言，也要提供更多法治化的保障，以便让人才更好流动，比如人才如何认定、如何落户等。”楼建波说。
除了住房、人口之外，环境问题也备受关注。
“以治理雾霾为例，关闭一些河北的企业之后，留下的空白如何填补？北京的高端产业又如何进入？这些都是推动京冀交界地区发展以及京津冀协同发展需要重点考虑的问题。”楼建波说，不同地区之间要在制度上互相开口子实现对接，让企业、人更加顺利地流动。
记者/杜晓 实习生/韩婕
来源/法制日报
全国二手房交易额8年涨10倍 北京进入存量房时代
二手房成交占比达到85%
以二手房流通为核心，已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。截至2016年12月26日，北京全年二手房成交总量已经刷新年度纪录，在整个市场的成交中占比再次攀升，达到85%。北京全面进入存量房时代。
北京二手房成交占比首次破80%
中原地产研究中心统计数据显示，截至12月26日，今年北京二手房住宅签约267860套，刷新历史年度纪录，成为北京二手房历史上第二个签约量超过20万套的年度。不仅如此，从全年商品房住宅(剔除保障房自住房)的成交情况来看，二手房在住宅成交中的比例进一步上升。2009年之后，北京二手房成交占比都在70%上下浮动，去年占比达到78.5%，今年更是高达85%。
北京住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需购房者主要的置业方向。在楼市价格走势上，新房市场开发商在楼盘销售中处于强势地位，而二手房市场是个体对个体的业务，成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达成，房价更多将依赖市场机制调节。“决定市场价格的已经不是新房市场价格，而是二手房的价格，二手房签约量、交易税负、贷款等政策，将决定市场的波动。”中原地产首席分析师张大伟表示。
全国二手房交易额8年涨10倍
除了北京外，目前一线城市的二手房成交面积都在新房的2倍以上。数据显示，2016年上海二手房占市场住宅成交比例接近80%。同时，南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也开始超过新房。
全国二手房的交易额在迅速增长。链家研究院预计，2016年全国新房交易额10万亿左右，二手房的交易额在5万亿元左右；而在2008年，中国新房交易额大约是2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿。也就是说，在这几年当中，全国房地产交易额从3万亿增加至15万亿，增长了5倍。而二手房从当年的不足0.5万亿增长到5万亿，增长了10倍，增长最快。“中国整体上正在快速进入到存量房时代，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。”链家研究院院长杨现领表示。
旧城改造或成新增长点
目前北京、上海等一线城市已经严格控制土地规划，北京还试点“限房价、竞地价”土地政策，面对“生产资料”的严格限制，开发商怎么办？在业内看来，旧城改造或成为城市发展的新增长点之一。事实上，不少房企已经把目光转向旧城改造业务，如万科、首开、中粮等都有这方面的业务。
中原地产首席分析师张大伟认为，中国房地产经过20年的发展，一二线城市开始进入存量房时代，表明过去的积极发展模式需要开始转变，经济结构转型已经迫在眉睫，“地方土地财政难以持续，卖地金额锐减，地方政府也要转变发展模式来增加经济活力。”
记者/杨奕 来源/北京晨报
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