瞭望｜楼市改革：短期调控见效，仍需加快治本之策
◆ 自去年9月30日以来的新一轮楼市调控从制度、行为和心理上打击和遏制了我国房地产市场近年来的投机炒作之风：
一是“认房又认贷”
二是“限售”
三是“限更名”
四是打击中介哄抬房价行为，整治泡沫源头
◆ 当前短期“治表”的调控措施初步见效，同时要加快治本之策的谋划
◆ 国际经验证明，健康完整的房地产市场一定要有足够规模和强大的租赁市场；租赁市场是最接近于实际需求，也就是“房子是用来住的”的市场
◆ 我国正在进行史无前例的城镇化，需要两三代人才能完成这个历史过程。“从长期来看，房地产政策还是要配合转移农村人口进入城镇。”
文/《瞭望》新闻周刊记者邓华宁
北京市通州区5月16日宣布，将与天津市武清区、河北省廊坊市建立“通武廊房地产治理工作组”，这是我国房地产领域首次出现跨省联动调控。5月下旬，保定市公布一幅住宅用地出让条件规定，“购房人在取得不动产产权证之日起10年内不得买卖”，创“限售”新纪录。
自去年9月30日启动新一轮楼市调控，尤其是去年12月中旬中央经济工作会议召开后，以“房子是用来住的，不是用来炒的”为定位的楼市调控持续加力。据《瞭望》新闻周刊记者多方调查，此轮楼市调控堪称史上指向最明确的调控，从制度、行为和心理上打击和遏制了我国房地产市场近年来的投机炒作之风。
“楼市新政的制定者，对楼市投资投机者的惯用方式了然于胸，制定的政策可谓直指泡沫核心，在源头上遏制楼市投机行为。”有业内人士为《瞭望》新闻周刊记者分析说，新一轮调控除了升级了原有的“限购”、“限贷”之外，还创新推出了“认房认贷”、“限售”、“限离”、“限更名”等调控方式。
采访中，宏观经济运行和房地产市场研究人士都得出了相似判断，当前楼市调控政策愈加精准，调控效果日渐明显。“房子是用来住的，不是用来炒的”的市场定位和市场共识已经基本形成，并赢得了老百姓的广泛认同。
上述业内人士表示，当前短期“治表”的调控措施初步见效，同时要加快治本之策的谋划。“要根本摆脱房地产周期性大幅波动的痼疾，关键在于加紧建立促进房地产健康平稳发展的长效机制。”
炒作风气明显降温
此轮调控中，调控政策理念之明、力度之大、覆盖范围之广已经远远超过以往历次调控。一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手，趋向“顶配”。三四线热点城市以及环一线二线热点地区也纷纷加入“限购”、“限售”、“缴纳社保”的行列。截至4月末，已有18座城市执行限售政策。济南、西安、成都、厦门、扬州等二三线城市也都加入调控行列。
“五一”假期后，多家银行调整房贷利率折扣。从5月1日起，北京市多家银行首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。据深圳中原地产统计，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市也纷纷上调房贷利率。在全国35个城市共有122家银行首套房房贷利率上升，目前二套房房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。
5月4日，上海市住建委下发通知，要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。5月13日，南京市也公布了摇号销售的规定。
同日，河北省发文要求环京、环雄安新区重点地区要进一步提高门槛、从严调整限购措施，即：对能够提供当地3年及以上纳税证明社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套房。同时严格规定，补缴的纳税证明或者社会保险证明不得作为购房有效凭证。
调控政策不断扩面，热点城市的楼市已明显降温，二手房市场继续降温。以调控最严厉的北京为例，从近三个月北京二手住宅每日的网签量可以看出，3月日均网签量突破800套，5月日均网签量剧降至300套左右。
一位专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，当前调控思路是“控一线、稳二线、活三四线”，因城施策的调控策略明确。不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行，即使在同一城市范围内，不同区域也是双轨并行。因此，三四线城市面对“火气”蔓延，如何处理好“活”与“火”的关系，极为关键。
精准调控逼出“房子是用来住的”
《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，为了迅速遏制楼市投机之风，将楼市扭转到“房子是用来住的”正轨，新一轮调控除了升级了原有的“限购”、“限贷”之外，还创新推出了新的精准调控方式。
一是“认房又认贷”。
北京市出台的这项政策在上海、南京、海口等城市相继推广。在全国范围内只要有一套贷款记录，在调控城市就要算做第二套房来对待，不论是首付还是贷款利息都相应提高了。这一政策切断了炒房者多个城市享受一套房政策投资房产的便利路径，大幅度降低了投资者的杠杆。
在北京等城市，二套房首付比例提高至六成，非普通住宅提高至八成。由于北京市绝大多数二手房属于非普通住宅范围，首付比例大幅提高直接截断了许多人的换房之路。目前，非京籍购房资格连续5年纳税记录由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税，尤为严厉。
二是“限售”。
近期，全国已有30个城市出台了购买商品住宅取得不动产产权证之后，满2年或者3年才能出售。这一政策对于短期炒房者是一个致命打击。
在少数楼市热点城市，由于房价短期涨幅大，踩准节奏加杠杆短炒就能获得相当惊人的收益，短炒已经形成了一股风气。2015年以来的这一轮房地产上升周期持续时间长，深圳等城市早已司空见惯的首付贷、消费贷等金融工具纷纷进入二线城市市场。二线城市一度高企的涨幅也吸引了不少人铤而走险，通过加杠杆短炒的做法，企图获得超额利润。
业内人士分析，“限售”政策切断了短炒的退路，短炒变成了中长期持有房产，表明了国家禁止短炒牟取暴利的政策意图，对于购房者的资金实力提出了更高的要求。“限售”政策一出，多个城市立刻出现了抛售现象，表明该政策极具杀伤力。
三是“限更名”。
5月中旬上海、南京等城市相继出台了购房在公证处摇号的规定，购房更名的渠道也同时被堵住。
此前，相当一部分中介和少数炒房者钻政策空子，与楼盘项目的销售人员联手，用少量的资金先“按”下房源，捂几个月后再转手赚取差价。在环京地区的部分市场，中介通过这种方式短炒，一套住房几个月的时间轻松赚取暴利几万几十万的并不少见。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新政出台后市场会得到进一步规范。现在购房者姓名一旦与房源锁定就不能更换，不给炒房者机会，市场的水分逐步被挤干。
四是打击中介哄抬房价行为，整治泡沫源头。
全国多个热点城市近期开展打击中介哄抬房价行为。中介在楼市火爆时，就是产生泡沫的一个重要源头。大中介手中掌握了一个片区主要的房源，同时也掌握着这个片区购房客户资源。中介会采用各种方式哄抬房价牟取暴利。
一位经历了北京春节后二手房市场火爆行情的购房者告诉《瞭望》新闻周刊记者，他原本计划在春节后换房，亲历了几次中介炒房。看房过程中发现，配套齐全、户型合理的房子都有好几个买家盯着。中介在周末的时候就会同时约几个买家一起去看房，有时候几个中介联手，约的买家越多越好，现场气氛越热烈。到现场后，买家会不由自主地相互竞价，一天加价几万甚至几十万都有可能。
政策重点聚焦长效机制
4月中旬，国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
“实际上，房地产的长效机制就是供给侧结构性改革。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《瞭望》新闻周刊记者表示，房地产长效机制主要包括税收体制改革、土地制度改革、金融体系改革，以及房地产市场本身的组织架构改革等几个方面。“土地、税收、金融和房地产市场这几个方面综合发挥作用，才能够改变房价忽高忽低、过热过冷的情况。”
采访中，住建部政策研究中心原主任陈淮举例房地产税说，其本质是资产税，不是调节税。“房地产税与调整存量资产、优化配置，不让资产闲置有密切关系。”
他解释说，国际经验证明，健康完整的房地产市场一定要有足够规模和强大的租赁市场。“将近4成美国人租房住，并非将近4成美国人买不起房。可能他在纽约有房，因工作在洛杉矶租房，同时把纽约房子出租。”因此，租赁市场是最接近于实际需求，也就是“房子是用来住的”的市场。
“如果没人买第二套、第三套房，租赁市场从何而来？所以，一旦有房地产税出台，一定需要配套一个支持、保护、鼓励、扩张租赁市场的长效机制政策。”在这个意义上，陈淮认为，我国正在进行史无前例的城镇化，需要两三代人才能完成这个历史过程。“从长期来看，房地产政策还是要配合转移农村人口进入城镇。”
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉《瞭望》新闻周刊记者，从目前情况看，建立“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，可能从以下几点着手：
一是增加土地供给。比如，日前北京市明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求；
二是切实增加保障性住房建设和供应，解决买不起房的工薪阶层和进城务工人员的住房困难；
三是大力发展住房租赁市场，千方百计增加房源，降低房租；
四是重新认识“限购”的必要性，将“限购”制度化；
五是进一步在信贷和其他方面抑制房地产投资、投机需求；
六是加紧房产税立法的准备工作，进一步提高房产交易所得税税率，将投机所得大部分转为社会所有；
七是根据各地实际情况，实施“分类调控”、“因城施策”，将房地产的“去泡沫”和“去库存”结合好；
八是进一步整顿和规范市场秩序，真正做到信息公开，买卖公平，坚决打击市场炒作、造谣生事、弄虚作假等破坏市场秩序的非法行为。LW
刊于《瞭望》2017年第22期，原题《中国房地产业改革发展最重要的成果： “房子是用来住的”幡然成行》
☞ 楼市加息？“五一”假期刚过，这八个消息将直接影响你的工作生活
☞ “政府工作报告”修改充实78处，多处涉房地产，下一步楼市怎么走？
长按上图，关注瞭望微信
瞭望新媒体，给你权威的新闻洞察力
新媒体主编 | 潘燕
新媒体编辑 | 喻千桓
觉得不错，请点赞！