楼市｜2017，房地产市场能否走出“越调越涨”窠臼？

◆ 2017年楼市主题：抑制房地产泡沫，防止楼市出现大起大落，综合运用多种手段促进房地产市场平稳健康发展

◆ 通过长效机制帮助地方政府摆脱对土地财政的依赖，才是土地政策需要解决的根本问题

◆ 仅靠地方和部门条例、措施，对市场约束力有限，相关立法进度应加快

　　在中央经济工作会议“房子是用来住的”定调之下，2017年房地产市场将会迎来怎样的变化？这一轮调控之下，房地产市场能否走出过去“越调越涨”窠臼，成为老百姓关心的问题。

　　在刚刚过去的2016年，房地产市场的既定主题是去库存，但房价上涨、调控升级成了高频词。突出表现在，2016年第三季度伊始，坐地起价、恐慌入市、地王频现成为一线城市以及重点二线城市房地产市场的鲜明特征。“十一”前后，全国20多个城市通过限购、限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等手段进行密集调控，其后又有超过10个城市调控升级。

　　既抑制房地产泡沫，又防止楼市出现大起大落，综合运用多种手段促进房地产市场平稳健康发展，成为2017年房地产市场的鲜明主题。

　　《瞭望》新闻周刊记者在多地调研发现，2016年10月以来的密集调控对稳定市场起到积极作用，控“地王”、稳房价、规范市场秩序等举措使楼市调控效果开始显现。在专家们看来，房地产调控“严”字当头，地方政府须积极施策，摆脱对土地财政的依赖，走出房地产调控怪圈。

“疯狂”楼市渐趋平稳

　　随着调控政策的密集出台和接连升级，“降温”成为2016年四季度以来全国楼市的主旋律。以楼市的风向标北京为例，自从9月30日，北京发布在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面进行调控的“京八条”政策以来，北京楼市迅速降温。2016年末，一些房产中介门店门庭冷落的局面依然持续。

　　“现在不仅是成交量大幅下降，不少挂牌交易楼盘的议价空间也很大。”我爱我家门店经纪人小田对本刊记者说，“我最近刚刚成交的一套位于北苑区域的两居室，业主挂牌价格是710万元，最终以678万元成交。”

　　这与2016年前三季度的表现形成反差。统计数据显示：2016年三季度的北京二手住宅网签总量为78526套，环比二季度增长22.6%，与上一年同期相比上涨35.8%。

　　从全国来看，中原地产研究中心统计数据显示：2016年11月，重点监测的全国主要的54个城市商品房住宅签约量创造了最近18个月的最低值，相比2015年11月跌幅为16.4%，并且连续2个月出现了明显的成交量下调。

　　从城市看，2016年11月北京网签5861套（含自住房），上海签约11690套、广州签约10453套、深圳签约2829套，跌幅分别是7%、12%、28%、30%。杭州、南京等城市成交量均出现了超过50%的下降。

　　成交量的下滑使价格出现松动。记者了解到，在市场机构的实际交易中，出现了挂牌房源量增多、新增客户减少的现象。购房者议价空间因此而增加，曾经的“跳价”现象基本消失，部分业主甚至开始降价出售，二手房市场开始有了从卖方市场向买方市场转变的迹象。

　　“各个城市因地制宜、因城施策，纷纷根据自身市场情况，从货币、土地、行政管理等方面出台了一轮乃至多轮楼市政策，在如此密集与大力度的调控下，全国楼市整体降温，房价涨幅明显回落，甚至由升转降，价格下跌的城市也越来越多。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，中国楼市或将迎来新一轮降温周期。

严控“地王”从源头降温

　　回顾2016年的土地市场，“地王潮”无疑是频率最高的一个词汇。地方政府能否主动摆脱对土地财政的过度依赖，成为调控的一大关键。

　　根据中原地产的统计数据，2016年全国总价超过10亿元的地块超过400宗，溢价率超过100%的地块超过200宗，均创造历史新高。仅9月一个月，单宗地总价超过10亿元、溢价率超过100%的地块就达到48宗。

　　“2016年9月的‘地王潮’主要集中在济南、东莞、南京、合肥等城市，已经从此前的一线城市向热点二线城市蔓延。”中原地产首席分析师张大伟说，2016年是中国有史以来“地王”最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。地价超过房价的现象也从一线城市蔓延到二线城市。这将对后市房地产市场带来巨大风险隐患。

　　数据显示，2016年截至12月中旬，已经有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，溢价率、楼面价、土地成交额等方面均超过了历史。“前三季度全国土地市场持续火爆，导致市场成交屡创新高。”张大伟说。

　　作为针对性措施，各地在房地产调控中都对控制土地价格出台了专门政策，并设计了具体操作规则。例如，北京提出，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人；当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　杭州提出，当土地竞价溢价率达到150%时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人。南京提出，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

　　严控土地价格起到了初步效果，高价地出现的频率明显降低。中原地产研究中心统计数据显示，2016年进入10月，全国“地王”数量明显减少，总价在10亿元以上、溢价率超过100%地块，在10月仅出现17宗，11月只有15宗，为8～9月的三分之一。

　　“为了避免‘地王’炒作，不少城市对土地出让加大了限制条件，带动了土地市场降温。”张大伟认为，房价上涨已经明显放缓，部分企业获得的高价地或将面临入市难题。

政府重拳出击特征明显

　　除严控地王之措，2016岁末，北京市住建委发布了《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》。通知要求，2016年12月30日起，开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，备案后应在3日内一次性公开销售全部房源，要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

　　这是北京在发布“930政策”后，对房地产市场的又一重要政策调整。北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示：“以前房地产调控的重点在于预售商品房，一些开发商通过现房销售的方式规避调控政策、规避价格监管。通过对申报价格的审查避免企业虚高报价、哄抬房价，通过要求企业‘一次性公开销售全部房源’，禁止企业捂盘惜售。”

　　包括北京在内，在2016年末，多个城市强调房地产调控从严，一些城市进行了调控再升级。综合各地情况，开始于2016年9月底的这一轮楼市调控，在3个多月的时间里已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。

　　北京把“加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展”列为2017年经济工作的一个重点，提出“坚决保持房价平稳”。

　　上海强调，实体经济是国民经济坚实基础，上海作为全国最大的经济中心城市，必须防止资源、资金、资产脱实转虚。上海部署的2017年经济社会发展十方面重点工作，继续加强房地产市场调控是其中之一。

　　武汉提出限购范围进一步扩大。根据最新政策，除此前的7个中心城区及武汉东湖高新技术开发区、武汉经济开发区、武汉东湖生态旅游风景区外，东西湖、江夏、黄陂三个新城区的部分区域也被纳入限购范围。郑州发布了“进一步加强房地产调控工作的通知”。其背景是，国家统计局公布的11月房价指数中，武汉11月下半月环比上涨0.7%，郑州环比上涨0.3%，加上济南、广州，这4个城市是11月下半月热点城市中价格上涨的城市。此次升级调控的目的正是抑制房价继续上行。

　　张大伟表示，从中央到地方，房地产调控在持续2个月后，继续加码，包括武汉、郑州再次加码等都体现了本轮调控的决心和力度。

　　“2016年10月以来政策的力度与执行情况，都在刷新历史。从内容看，各地持续发布的政策涉及信贷、资金、购买资格、市场供应等多方面，力度也呈现不断升级的态势。”张大伟说。

房地产市场相关立法进度宜加快

　　“中央经济工作会议明确要建立房地产市场长效机制。”张大伟表示，虽然本轮房地产调控全面落地执行，但长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控，而是需要完善长期制度建设，以长效机制引导市场稳定预期。

　　“虽然针对持续过热的土地市场，多地都出台了具体措施，但通过长效机制帮助地方政府摆脱对土地财政的依赖，才是土地政策需要解决的根本问题。”胡景晖表示，土地出让金的一个重要替代品是房产税。税收重点应当从交易环节转向持有环节，尤其是对长期空置、多套持有的房屋进行征税。如果能在这方面进行调整，那么市场的供求关系将得到很大改善，房价也能在很大程度上被抑制住。

　　山东大学经济学院教授李铁岗说，此次中央经济工作会议释放了一个明确的信号，未来的调控手段是要运用更宽的“工具箱”推进房地产行业的健康发展。

　　记者注意到各地出台的调控政策中，大多都提到了规范市场行为，但仅靠地方和部门的条例和措施，对市场的约束力有限。专家表示，关于房地产市场的相关立法进度应当加快。通过立法，对规范开发商、销售机构、中介的市场行为的威力将有质的改变。推动包括房产税在内的财税改革，或者是土地政策改革，也都应以立法为基础。

　　基于中央经济工作会议的精神，李铁岗表示，2017年对一线城市和热点二线城市将继续从严的调控政策，以最大力度抑制投资投机需求，而三四线城市则要完善住的功能，继续着力解决去库存的问题，因城施策的特征进一步明确。LW

刊于《瞭望》2017年第2期，原题《楼市调控考验政府决心》

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