锡东潜力看涨，置业空间或进一步压缩
CRIC
2000年迄今，无锡城市化发展风起云涌，建成区面积不断扩展，主城区在“南拓、北展、东联、西优”的方针指引下，于老城外围规划建设了五大新城。在城市“南拓”下，蠡湖新城、太湖新城成为新一轮城市发展的主阵地，引领无锡由“运河时代”迈向“太湖时代”；在城市“北展”下，惠山新城已建设成为锡澄一体化发展的重要节点；在城市“东联”下，锡东新城依托“双铁”优势迅速崛起，打开无锡“东大门”；在城市“西优”下，钱桥、胡埭等地区整合发展，锡西新城潜力呼之欲出。这些新城作为城市化发展的重要载体，未来谁更具备发展潜力？
据CRIC数据系统显示，近五年房价复合增长率锡东新城以26.83%位列首位，惠山新城以26.59%位列第二，太湖新城以25.34%位列第三。
Part 01
地王刷新，太湖新城锋芒不再
2016年，中锐以18050元/㎡楼面价，溢价率201%拿下无锡单价地王并蝉联3年之久，2019年蓝城曹张地块，2020年三盛郁巷地块、景瑞湖滨路地块实际楼面价已纷纷突破18000元/㎡红线，改写只有太湖新城才能达到18000元/㎡的历史。
由于政策红线筑顶，太湖新城的地价差距正逐步被追平。刚刚结束的11月13日土拍中，惠山新城“年底不淡”，张村4号地块刷新板块地王，11家房企报名，最后由建发以14864元/㎡，溢价率14%竞得。锡东新城目前地王为6月23日由彰泰竞得，楼面价16507元/㎡，溢价率43%，而刚刚挂牌的12号公告中，锡东九里香醍东地块起拍价已达到15100元/㎡，预计板块地价即将迎来新一轮补涨。
Part 02
区位受阻，“东大门”价值提升
纵观无锡大市区位，南依太湖发展受阻，北接江阴，西靠常州，东接苏州，城市骨架不断延伸，由中心向外围扩散发展是大势所趋。北大门惠山新城作为锡澄一体化建设的排头兵，目前发展已较为成熟，随着锡澄S1号线稳步推进，下一步建设重点在于促进城镇融合发展，以自身带动无锡北片、江阴南片洼地升级；南大门太湖新城三面环水，只能东西向延伸发展，张力略显不足，日前公布的《无锡太湖湾科技创新带发展规划》、规划中的锡宜S2号线及建设中的马山湖底隧道将进一步加强与宜兴、常州的融合度；东大门锡东新城已构建高铁、地铁、高速、高架全方位立体交通网络，区位优势凸显，可全面对接苏州及上海，整体来看开放性更强，未来仍具备较大发展空间。
Part 03
产业赋能，持续导入人口红利
太湖新城定位无锡城市新中心，规划常住人口100万，2010年市政府南迁，更是为板块提供了强有力的政治赋能，各项资源都向板块内倾斜，近年来交通、教育、医疗、商业各项配套全面开花，但始终缺乏强有力的人口导入效应，也是掣肘板块房价发展的主要原因之一。
产业是人口导入的重要因素，锡东新城一直是无锡的产业高地之一，定位无锡城市副中心，规划常住人口60万，拥有无锡首个国家级经济技术开发区，重点发展科创研发、信息智能化、高端制造、文教医疗及金贸服务五大产业。2020年中国南山车联网小镇落子锡东新城，定位打造具有影响力的创新密集型车联网示范聚集区，整体规划为展示中心、研发中心、商业中心三大中心，涵盖智能网联产业、汽车文化休闲、人才社区三大板块，建成后将为锡东引入数万名高新行业精英人群，成为区域乃至无锡的又一个产业驱动。
Part 04
市场腾飞，价值爆发正当时
2009年，以京沪高铁建站锡山为契机，锡东新城启动建设，建设初期，板块市场处于低位，但走势向好，2011-2014三年限购期销量仍保持稳步增长，刚需首置需求占主导，小面积功能性产品快速走量。
2016年起无锡市场进入高速发展期，锡东新城等一批高能级板块率先迎来量价爆发，品牌房企大量进驻，改善需求开始抬头，同时由于区位、教育等因素，吸引了相当一部分投资客户的目光。近五年年均去化量74万方，6413套，房价复合增长率26.83%。
市场需求旺盛导致库存快速消耗，据CRIC数据系统显示，至2020年9月板块库存仅为31.1万方，按近6个月流速计算去化周期为4.9个月，近一年存销比为0.83，市场供应不足，亟待补仓，后市持续看涨。
盘点近期锡东新城项目成交排行榜，南山公园大道成绩瞩目，取得面积、套数双榜销量冠军，热销红盘当之无愧。
Part 05
置业窗口，南山公园大道红盘实力
南山公园大道所属地块由南山地产在2019年5月30日通过招拍挂取得， A地块为住宅用地，B地块为商办用地。目前项目整体在售均价约17390元/㎡，且全部规划为小高层产品，与此同时板块内其余在售项目高层产品均已突破18000元/㎡，性价比凸显。随着2019-2020年出让地块逐步入市，板块或将步入3W+时代。
南山地产是中国南山旗下大型房地产综合企业，首次落子无锡，国企实力背书。南山地产成立于1984年，开发项目涉及住宅、别墅、商业地产等类型，履迹全国11城。1994年进驻长三角区域，成功打造上海海湾大厦、苏州南山·巴黎印象、南通南山·国际社区等重点项目。
项目依托车联网小镇进行开发建设，打造产城融合示范区，是无锡市政府重点引进的产业项目，总投资约120亿元，力争在3-5年内建设成型。无锡作为物联网的首航之城，走在全国甚至全球前列，目前全市物联网从业人员已突破18万人，集聚相关企业3000余家，营收达到2800亿元，物联网工程遍及全球72个国家830多座城市。无锡的集成电路产业位列全国第二，是继上海之后第二个产业规模超1000亿的城市。依托多年来在物联网和集成电路产业方面的蓄势和积累，无锡车联网产业也正在快速腾飞，整个产业链的联动或将塑造一个万亿级别的市场。未来无锡不仅是中国的“首航之城”，也将成为世界的“领航之城”。
（中国南山·无锡车联网小镇整体规划效果图）
（2020年10月，先导区展示中心已正式亮相）
项目一期住宅部分占地面积约5.6万方，建筑面积约12.38万方，规划为13栋16-18F新亚洲低密小高层，共推出三种户型93㎡、115㎡、127㎡，均为宽景双阳台设计，户型方正，南北通透，93㎡、115㎡户型为三开间朝南，127㎡户型为四开间朝南并配置主卧转角飘窗。项目西侧即为九里河湿地公园，景观资源优渥。
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项目共打造精装/毛坯两种产品，客户可根据自己需要选择。精装方面，南山也是诚意满满，全屋精选国际一线品牌，定制化精装，并配置一键智能家居系统，赋能人居新方式。
结语
锡东新城无论是从区位、规划、产业布局及市场走势上，对比其他新城均存在较大发展空间，未来进一步看涨。土拍在即，锡东地价或再被刷新，如今锡东新城在售项目已然不多，置业南山或是最后的窗口红利机会。