限地价竞自持、熔断摇号 又一城出台土拍新政

近日，郑州市人民政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》。

此次发布的《意见》主要包含六个方面，包括优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管及保障措施。

优化土地全流程管理方面，《意见》提出要整合土地报批、征收、储备、供应和供后监管，土地储备机构全程介入土地报批、征收、储备、供应和成本拨付，实现土地资源全程管控、统一开发、统一储备、统一供应，进一步提高政府资源掌控和市场调控能力、提高项目落地效率。

加强土地计划管理方面，一是实现计划的统筹管理，编制全市年度土地供应计划，遵循与做地计划、储备计划相衔接，并紧跟城市规划的基本原则。

二是突出计划的精细管理，年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况，合理分解形成季度土地供应计划，由市级统筹编制、管控,分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。

三是严禁擅自批准新增棚户区改造项目，已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限。

地价形成机制的完善路径上，《意见》强调，要建立以基准地价、地价监测成果为基础,以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系；

住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定，住宅用地评估时增加剩余法，产业用地可按项目业态细分情况进行评估，并结合相应物业自持比例进行修正；

三是地价评估结果实行专家评审和集体决策制度。

加强市场调控管理的主要措施方面，《意见》认为，要结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等,建立土地供应动态调控数学模型,将区域用地类型、价格、周期具象化,实现有效联动调控,为地价决策提供参考依据,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

同时，分类适配土地竞买规则。

住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报(竞)价首次达到出让起始价的120%~130%时熔断。

在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例,竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积,配建面积多者为竞得人；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。

商服和产业用地合理确定出让起始价，按照公开公平公正原则组织出让，鼓励多个市场主体充分自由参与竞争，充分发挥市场作用，采取“价高者得”方式出让，报(竞)价最高者为竞得人。

来源：观点地产网

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