22城供地“两集中” 南京新政已出 无锡的机会在哪里？

近日，网传消息：住建部将在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告，并要求重点城市实现“两集中”，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。据悉，这22个重点城市包括：北京、上海、广州、深圳 4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、 无锡 18个二线城市。

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与此同时，郑州、天津、青岛、南京等城市已经先行一步，出台了相关政策。

郑州：收回部分区的住宅用地出让公告发布权

2月23日，河南省郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》。《通知》显示，根据部2021年住宅分类调控精神的要求，结合郑州市实际情况，自本通知下发起(2月23日)，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

天津：3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告

2月23日，天津市规划和自然资源局发布《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》（简称《通知》）指出：天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)实行“两集中”同步公开出让：一是集中发布出让公告，全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

青岛：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让

2月24日，山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。该《通知》中提到，2021年将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

南京：各主体详细梳理2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

2月26日，南京市土地储备中心发布《2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议方案》。要求：传达国土资源部对集中供应住宅用地的相关会议精神，各主体详细梳理2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

据悉，福州也在着手准备政策明细，而苏州的政策细则也在拟定中，将在近期正式出台。此外，厦门于2月25日发布关于终止两地块国有建设用地使用权的公告，取消了厦门2021年首场土拍。

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2021年，土地市场政策将迎来重大变革，虽然本次土拍新政尚未落地，但落地后势必将对市场造成深远影响，企业也会迎来新一轮洗牌。

房企：增加房企拿地难度，利好规模房企

集中供地、集中拿地，势必会增加房企的资金压力，从而减少其疯狂抢地的行为，更加理性与谨慎，这正是政策的初衷――“房住不炒”；同时规模房企资金量大、融资优势明显，土地供应节奏统一后，其投资优势会更加集中，拿地次数和成功率都将大幅提升，越来越强。而中小房企的生存空间将会进一步压缩，也将直接促进小型房企的淘汰以及行业内的收并购。

土地：利于控制地价

集中供地，开发商可选择性多，拿地机会也相对增加，不会因为哄抢某一地块而导致高溢价率。从某种程度上来说，集中供地弱化了竞争，提高了理性投资，有利于稳定土地成交溢价。这是土地市场健康的表现，有利于控制地价。

房价：利于稳定房价

地价决定房价，集中供地或将减少高溢价率地块的诞生，这在一定程度上也有利于稳定房价。在供需关系上将会产生一定的影响，对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况，同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

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土地“两集中”政策对无锡影响有多大？我们从以下4个角度来分析。

01无锡土地市场

我们先来回顾一下无锡近三年的土地市场。

纵观2018年-2020年，无锡土地成交数量、楼板价、溢价率都呈现大幅上升趋势。2020年8月，无锡首提触顶最高限价后竞报“人才房”面积，人才房建设成本不计入核算商品房成本；2020年12月，无锡出台“限房价、竞地价”的双限政策。我们可以看到，无锡由于地价的限制，2020年成交地价整体维稳，溢价率普遍控制在一定范围内，因此从控制地价角度来看，无锡土地市场即使没有“两集中”新政，土地价格也会相对稳定的。

再来看下无锡近三年供地节奏。

除去2020年由于年初疫情的影响，全年供地节奏往后推移，近三年供地量主要集中在每年的二季度和三季度。据统计，2018-2020年二季度、三季度供地量分别占近三年供地总量的47%、30%。而根据“两集中”新政要求，全年发布住宅用地公告不能超过三次，参考部分城市已出台的新政要求发布时间集中在3月、6月、9月中旬，这与无锡的供地时间是相吻合的，“两集中”新政在供地时间上不会打乱无锡的供地节奏。

02房企和产品

据统计，2020年无锡土拍共计9家新房企进驻无锡，包括阳光城、禹洲、正荣、文商旅、丰树、彰泰、祥瑞、恒泰、德商。这些新房企进无锡后，大部分选择和一些深耕房企合作开发。

一年仅有三次拿地机会，对房企而言就是马太效应——强者更强，弱者更弱：现金流管控能力强的房企，拿地机会更大；在无锡处于第一阵营的房企，拿地机会也将更大。所以，头部房企在无锡只会更强，而其他房企或只能寻求合作以求生存。

再来看看产品，实行“两集中”的土地新政，新房市场势必会形成集中开盘、集中销售的状态，这也会加剧无锡市场竞争，各大楼盘之间的厮杀只会更加激烈。除了优质地段限价盘以及高性价比刚需盘，无锡其他项目想要脱颖而出，必然对产品要有很大的提升，在产品上将更加考验房企的业态排布、户型设计、物业优势以及价格优势。

03土地财政依赖度

长期以来，“土地财政”在中国城镇化进程中一直扮演十分重要的角色，快速推动经济和投资增长；而利用城土地出让金占一般公共预算收入构建的土地财政依赖度指标是衡量城市经济发展活跃度的重要标尺，也在一定程度上反映城市未来供地预期。据克而瑞发布的全国土地财政依赖度报告，2019年无锡土地财政依赖度48%，属于土地财政依赖较低的城市。因此，从这一角度来看，“两集中”新政对无锡的宏观影响不会太大。

▲数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC

04无锡土地存量

1月7日，无锡市自然资源与规划局公布了《无锡存量住宅用地项目清单》。据数据显示，无锡存量住宅用地共计183块地，总面积1255.85万方。其中已动工未竣工面积约920.58万方，未动工土地面积325.26万。据克而瑞不完全统计显示，截至2021年2月28日，2020年第四季度至今的已拍地块且未动工的土地面积约225.43万方，占据未动工土地面积的69.31%。从土地存量的角度来说，目前无锡土地存量主要集中在2020年四季度刚成交的土地项目上，因此短期内无锡的土地库存压力不大，未来“两集中”土地新政也不会对现有土地存量库存造成冲击。

据不完全统计，2021年无锡拟挂牌出让76幅地块，出让面积超6300亩，截至2021年3月1日，无锡招拍挂方式已成交3幅涉宅用地，3月17日无锡又将迎来土拍，在两集中土地新政尚未确定出炉之前，无锡下一次土拍会如期举行吗？让我们一起拭目以待。

总之，两集中的土地新政，是住宅用地领域的改革，一旦施行，有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，其本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

CRIC

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