解读：土地双集中政策下，谁在领跑江苏土储榜？
从全国土地市场来看，头部房企碧桂园在集中供地的22城市拿地积极性并不高，仅在22城中北京、济南、广州等少数城市有拿地。
就江苏而言，在苏州、无锡、南京、徐州集中供地城市中，仅斩获一幅宅地。但这并不影响碧桂园在土地储备量上保持领先，原因在于其坚持城镇化战略，重点布局核心三四线城市。
行业领先优势明显 下半程拿地持续发力
从江苏目前行业土地储备竞争格局来看，2021年1-8月碧桂园、华润置地、融创中国占据行业前三位，碧桂园土地储备最为突出，截至8月31日，碧桂园以新增土储面积523.23万方领先第二名华润置地274.04万方，超第三名融创中国312.52万方，领先优势明显。
2021年第一季度，碧桂园在江苏新增土储排行榜中跃居行业第一，但彼时与第二位的融创中国新增土储规模相差不大，而4月份和7月份碧桂园单月新增土储面积分别为87万方、174万方，与二、三位房企拉开差距明显。
截至2021年8月底，累计新增土储面积超500万方的阵营只剩碧桂园一家，与二、三位拉开显著差距。此外，从近三年碧桂园在江苏的拿地时间轨迹来看，其拿地时间集中在二季度和三季度，以4月份和7月份最多，第一季度土储量较少。
坚持深耕三四线 苏北成布局重地
2021年1-8月，碧桂园在苏北、苏中、苏南新增土储面积分别占比59.67%、15.72%、24.60%。
从近年来成交楼面价来看，碧桂园2020年在江苏拿地平均楼面价为6073元/㎡，2021年8月上升为6242元/㎡。
整体来看，土地楼面价随着市场预期的增加呈逐年上涨态势。但随着房地产调控政策日趋严格，行业整体投资态度趋于谨慎，受制于地价和城市轮动的影响，碧桂园的布局策略也正从县区往核心三四线城市中心逐步转移。
具体表现为，从新增土储面积分布的具体区域来看，2020年碧桂园在江苏县区与市区拿地占比分别为52.49%、47.51%，而到2021年县区与市区拿地占比则为47.88%、52.12%，县区土储面积同比下降4.61%。
聚焦低能级城市发力 适时调整布局策略
在南京、苏州、无锡、徐州等地实行集中供地模式下，从数据层面看并未影响到碧桂园的投资布局策略，反而碧桂园可以结合多年的三四线城市开发经验全面布局核心县区、乡镇，寻找更好的投资机会，从而保持在行业持续领先的土地规模优势。
近几年，苏北城市是碧桂园布局重地，但随着市场调控的变化，碧桂园在单个城市不同时间的投资布局策略也有所不同。
以宿迁为例，从2013年首进宿迁，历经8年，持续深耕，而具体区域的布局策略也随着时间的迁移在不断调整中。
2017年，一二线城市受调控政策影响，规模房企逐步将视线转移到三四线城市，而长期深耕三四线核心城市的碧桂园则避开竞争选择关注宿迁县区，优先布局积极拓展县区市场；随着调控的深入和去库存进入尾声，三四线城市地价走高、房价进入瓶颈期，且城市本身住房需求容量有限，规模房企逐步减少三四线城市布局，此时碧桂园则又把重心从县区回归到相对安全的核心市区。
二级市场持续承压 警惕后市风险点
虽然短期内城市房价天花板有建发文瀚府支撑(8月均价25272元/㎡)，但和板块内同类竞争项目相比，销售价格明显高于周边1000元/㎡左右。
从土地的维度看，2021年1-8月宿迁市区土地平均成交楼面价5088元/㎡，然而1-8月宿迁市区商品住宅平均成交均价仅为10466元/㎡，地价的逐步走高，而房价仍然维持在万元上下，这也推导了现如今宿迁土地市场的平淡表现。
未来随着政策顶层设计的完善及金融端管控的持续深入，加之二手房市场变现空间及城市购买力等因素的叠加影响，势必会对后续购房情绪产生潜在的影响，从而提高后续市场风险点的出现，在市场整体承压的情况下，项目销售端压力也将会不容小觑，同样也会对房企运营和盈利能力存在诸多的不确定性。
备注：上文中苏南城市指：南京、无锡、苏州、常州、镇江；苏中城市指：扬州、泰州、南通；苏北城市指：徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁。
注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
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