重磅！新政下的半年楼市，住宅公寓成交如坐“过山车”，土地市场活跃度不减！

转眼间，2017年已经过了快半年，广州楼市的总体市场表现如何，你给打几分？

先来回顾下2016年的广州房地产市场，这一年广州楼市终于给自己正了一次名，销售总金额、成交总面积、成交总套数……多项数据纷纷刷新了广州史上新高。

克而瑞数据显示，2016年广州一手住宅的成交均价为16582元/㎡，比2015年上涨了13%。其中，9月份的均价最高，达到17847元/㎡。10月4日广州在全国的限购大潮中重提了“限购、限贷政策”，在严格执行“限价”的背景下，全市成交均价有所下跌，但成交量还维持在高位。

楼市“量价齐升”的结果是引发了新一轮的调控，如果说去年10月的“新政”只是隔靴挠痒的话，那么今年的“317新政“和”“330新政”就真可谓是重拳出击了。在政策的打击下，广州楼市出现了不同程度的下滑，废话不多说，我们来看看1-5月广州楼市表现。

土地市场：房企拿地热情不减 成交价新高难再现

去年，广州土地市场出让面积和出让总金额双双下跌，但仍有不少辉煌“战绩”，多个地块拍出了区域最高价。年底更是迎来了推地季，10月到12月共有超过40宗地块出让，引来多家房企加入争夺。

进入2017年，广州的土拍市场是否烽烟再起？

供应量：出让地块多余去年同期

据克而瑞数据显示，今年1-5月广州全市出让土地用地面积（含住宅、商住、商办、综合，下同）共112万㎡，低于去年的151万㎡。在出让地块数目方面，今年1-5月广州全市共有32宗地块出让，多过去年同期的14宗，可见整个广州土地市场的供应量还算是比较充足。

广州土地拍卖出新规

今年3月19日，海珠区石岗路地块公开出让，最后折合楼面价达到了5.5万/平，再次刷新了区域新高。在广州各区域出让地块频繁创记录的情形下，4月13日，广州出台了土拍新规：限价、自持和摇号齐齐登场！

新规出台后，全市有三宗地块出让采用新的拍地模式，吸引了多家房企竞拍，三宗地块自持率均超过50%。

其中增城荔城街商住地块出让首次启动“竞最高限价+竞配建+竞自持+摇号”拍地模式，最终由融信以55%的自持夺得增城荔城街商住地块。但由于新规采取竞最高限价，广州土地市场成交楼板价连续2个月呈较低位运行。

市场成交：3月成交创历史新高 新政后却一跌再跌

由于1-2月是楼市的传统淡季，年初广州全市的成交一如既往的低迷，成交量维持在七千套左右，但到了3月份成交量却突然井喷，成交量猛涨至16254套，创下了广州单月成交的最高纪录。

但如此高的成交量未来一段时间应该难以再现，“330新政”到来的首月广州全市成交量便大跌51%，各区成交更是惨不忍睹！其中热销榜常客的番禺、增城和黄埔跌得最厉害，分别跌了68%、64%和55%。

到了5月，成交量继续跌跌不休，这次竟跌破了七千套关口。仅仅两个月时间，广州全市成交量就像坐过山车一样，从历史最高跌到了近一年的新低，新政效果真是立竿见影！5月降得最猛同样是来自外围区域，从化全月仅卖了452套，成交环比大跌44%。

在新政的作用下，上半年的广州楼市未能交出一个满意的答卷，11区成交量都出现不同程度的下降，其中有5各区下降幅度超过50%，越秀下降幅度最大，高达84%。

虽然成交下滑，但11区中有10个区供求比都在“1”以下，可以看出目前市场仍然供不应求。

成交均价：从化即将破万 荔湾区涨得最多

接着说说大家最为关心的房价，1-5月广州全市的成交均价是16538元/㎡，与去年同期相比仅微涨0.06%。其中天河仍然是广州房价最高的区域，成交均价高达48080元/㎡，而从化仍是广州唯一一个未破万的区域。

在涨幅上，5月份荔湾区相比去年同期涨了81%，位居11区之首，其次则是黄埔，均价为19818元/㎡，同比涨幅达32%，与两万大关已经是一步之遥了……

那么，全市哪些项目卖得最好呢，我们分别来看看今年1-5月全市成交金额和成交套数TOP10：

此次进入两个榜单的项目均来自于外围区，可见外围区的项目仍备受刚需客和投资客青睐，其中花都区的万达城表现最为抢眼，位列两个TOP10榜前三。另外，华标峰湖御境和碧桂园豪园分别夺得成交金额榜和成交套数榜桂冠。

各版块：外围区板块涨势惊人 中心区价格坚挺

据克而瑞数据显示，2017年1-5月及2016年1-5月全市同时有网签的板块共计58个，均价上涨的板块48个，占据总数的83%，其中，涨幅20%以上的板块共27个，在涨价板块中占了超过一半的份额，而均价下跌的板块有10个，占据总数的17%，可见大部分板块价格相比去年呈现上涨状态。

在涨幅榜前十上，外围区占了半壁江山，其中以番禺和南沙的板块涨势最猛。中心区的天河和海珠也不甘示弱，各有两个板块挤进前十，其中天河区的五山板块同比涨幅高达80%。

看完各版块涨幅TOP10，再来看看房价TOP10，第一名毫无疑问又是珠江新城夺魁，成交均价为81989元/㎡，实际上，目前珠江新城在卖的很多住宅项目价格已经10万+，例如汇悦台、颐德公馆等豪宅项目。

公寓市场：市场进入“寒冬” 部分开发商被迫降价

“330新政”对一手公寓市场的调控力度前所未有，“一手公寓不能卖给个人，再次转让只能转让给法人”遏制了广州公寓市场的需求。与住宅政策不同，公寓政策不只是限制，而是断绝了个人购买一手公寓的可能，严格程度前所未有。

在此背景下，尽管广州一手公寓市场在3月凭借新政末班车效应卖出了6199套，但仍然掩盖不了整个市场在上半年的颓势。新政后的两个月内全市公寓成交简直是跌得停不下来，5月甚至仅成交了567套，是近一年来首次跌破600套关口。

值得一提的是，4月与5月全市都有成交数据的公寓项目一共有45个，有18个项目网签均价上涨，占比33%；有26个项目网签均价下跌，占比47%；持平楼盘仅1个，占比2%，这也不难看出5月开始全市公寓市场上涨趋势明显得到抑制，有部分开发商不得不通过降价来吸引购买者。

综上所述，可见“330新政”对广州房地产市场来说是重锤一击，连住宅市场需求大的外围区成交量也大幅下降，而影响最大的莫过于公寓市场。

虽然政策下广州房价未见大幅下跌，但从近期不少项目的开盘情况看，全市房价过快上涨的势头已有被遏制的趋势。下半年在新政不松动的前提下，广州楼市或将很难再现去年量价齐涨的情形。

来源：广州CRIC房产测评网

热文推荐

CRIC房产测评网 | 克而瑞大数据

关注测评网公众号了解更多

项目独家辣评 | 楼市大事爆料

后台留言“加群”！拉你加入置业群

广州CRIC房产测评网：http://www.cricbigdata.cn/