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重磅!新政下的半年楼市,住宅公寓成交如坐“过山车”,土地市场活跃度不减!

2017-06-26 方树煜 广州CRIC房产测评网



转眼间,2017年已经过了快半年,广州楼市的总体市场表现如何,你给打几分?


先来回顾下2016年的广州房地产市场,这一年广州楼市终于给自己正了一次名,销售总金额、成交总面积、成交总套数……多项数据纷纷刷新了广州史上新高。


克而瑞数据显示,2016年广州一手住宅的成交均价为16582元/㎡,比2015年上涨了13%。其中,9月份的均价最高,达到17847元/㎡。10月4日广州在全国的限购大潮中重提了“限购、限贷政策”,在严格执行“限价”的背景下,全市成交均价有所下跌,但成交量还维持在高位。



楼市“量价齐升”的结果是引发了新一轮的调控,如果说去年10月的“新政”只是隔靴挠痒的话,那么今年的“317新政“和”“330新政”就真可谓是重拳出击了。在政策的打击下,广州楼市出现了不同程度的下滑,废话不多说,我们来看看1-5月广州楼市表现。

土地市场:房企拿地热情不减 成交价新高难再现


去年,广州土地市场出让面积和出让总金额双双下跌,但仍有不少辉煌“战绩”,多个地块拍出了区域最高价。年底更是迎来了推地季,10月到12月共有超过40宗地块出让,引来多家房企加入争夺。


进入2017年,广州的土拍市场是否烽烟再起?


供应量:出让地块多余去年同期


据克而瑞数据显示,今年1-5月广州全市出让土地用地面积(含住宅、商住、商办、综合,下同)共112万㎡,低于去年的151万㎡。在出让地块数目方面,今年1-5月广州全市共有32地块出让,多过去年同期的14宗,可见整个广州土地市场的供应量还算是比较充足。



广州土地拍卖出新规


今年3月19日,海珠区石岗路地块公开出让,最后折合楼面价达到了5.5万/平,再次刷新了区域新高。在广州各区域出让地块频繁创记录的情形下,4月13日,广州出台了土拍新规:限价、自持和摇号齐齐登场!


新规出台后,全市有三宗地块出让采用新的拍地模式,吸引了多家房企竞拍,三宗地块自持率均超过50%。



其中增城荔城街商住地块出让首次启动“竞最高限价+竞配建+竞自持+摇号”拍地模式,最终由融信以55%的自持夺得增城荔城街商住地块。但由于新规采取竞最高限价,广州土地市场成交楼板价连续2个月呈较低位运行。

市场成交:3月成交创历史新高 新政后却一跌再跌


由于1-2月是楼市的传统淡季,年初广州全市的成交一如既往的低迷,成交量维持在七千套左右,但到了3月份成交量却突然井喷,成交量猛涨至16254套,创下了广州单月成交的最高纪录。



但如此高的成交量未来一段时间应该难以再现,“330新政”到来的首月广州全市成交量便大跌51%,各区成交更是惨不忍睹!其中热销榜常客的番禺、增城和黄埔跌得最厉害,分别跌了68%、64%和55%。


到了5月,成交量继续跌跌不休,这次竟跌破了七千套关口。仅仅两个月时间,广州全市成交量就像坐过山车一样,从历史最高跌到了近一年的新低,新政效果真是立竿见影!5月降得最猛同样是来自外围区域,从化全月仅卖了452套,成交环比大跌44%。


在新政的作用下,上半年的广州楼市未能交出一个满意的答卷,11区成交量都出现不同程度的下降,其中有5各区下降幅度超过50%,越秀下降幅度最大,高达84%。



虽然成交下滑,但11区中有10个区供求比都在“1”以下,可以看出目前市场仍然供不应求。

成交均价:从化即将破万 荔湾区涨得最多


接着说说大家最为关心的房价,1-5月广州全市的成交均价是16538元/㎡,与去年同期相比仅微涨0.06%。其中天河仍然是广州房价最高的区域,成交均价高达48080元/㎡,而从化仍是广州唯一一个未破万的区域。



在涨幅上,5月份荔湾区相比去年同期涨了81%,位居11区之首,其次则是黄埔,均价为19818元/㎡,同比涨幅达32%,与两万大关已经是一步之遥了……



那么,全市哪些项目卖得最好呢,我们分别来看看今年1-5月全市成交金额和成交套数TOP10:




此次进入两个榜单的项目均来自于外围区,可见外围区的项目仍备受刚需客和投资客青睐,其中花都区的万达城表现最为抢眼,位列两个TOP10榜前三。另外,华标峰湖御境和碧桂园豪园分别夺得成交金额榜和成交套数榜桂冠


各版块:外围区板块涨势惊人 中心区价格坚挺


据克而瑞数据显示,2017年1-5月及2016年1-5月全市同时有网签的板块共计58个,均价上涨的板块48个,占据总数的83%,其中,涨幅20%以上的板块共27个,在涨价板块中占了超过一半的份额,而均价下跌的板块有10个,占据总数的17%,可见大部分板块价格相比去年呈现上涨状态。



在涨幅榜前十上,外围区占了半壁江山,其中以番禺和南沙的板块涨势最猛。中心区的天河和海珠也不甘示弱,各有两个板块挤进前十,其中天河区的五山板块同比涨幅高达80%。



看完各版块涨幅TOP10,再来看看房价TOP10,第一名毫无疑问又是珠江新城夺魁,成交均价为81989元/㎡,实际上,目前珠江新城在卖的很多住宅项目价格已经10万+,例如汇悦台、颐德公馆等豪宅项目。


公寓市场:市场进入“寒冬” 部分开发商被迫降价


“330新政”对一手公寓市场的调控力度前所未有,“一手公寓不能卖给个人,再次转让只能转让给法人”遏制了广州公寓市场的需求。与住宅政策不同,公寓政策不只是限制,而是断绝了个人购买一手公寓的可能,严格程度前所未有。



在此背景下,尽管广州一手公寓市场在3月凭借新政末班车效应卖出了6199套,但仍然掩盖不了整个市场在上半年的颓势。新政后的两个月内全市公寓成交简直是跌得停不下来,5月甚至仅成交了567套,是近一年来首次跌破600套关口。


值得一提的是,4月与5月全市都有成交数据的公寓项目一共有45个,有18个项目网签均价上涨,占比33%;有26个项目网签均价下跌,占比47%;持平楼盘仅1个,占比2%,这也不难看出5月开始全市公寓市场上涨趋势明显得到抑制,有部分开发商不得不通过降价来吸引购买者。



综上所述,可见“330新政”对广州房地产市场来说是重锤一击,连住宅市场需求大的外围区成交量也大幅下降,而影响最大的莫过于公寓市场。

虽然政策下广州房价未见大幅下跌,但从近期不少项目的开盘情况看,全市房价过快上涨的势头已有被遏制的趋势。下半年在新政不松动的前提下,广州楼市或将很难再现去年量价齐涨的情形。



来源:广州CRIC房产测评网


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