11宗地109亿！保利要做从化地主？8宗底价成交，金科14.8亿夺南沙热地！

期待已久的广州2018年第二季度第二场大型土拍潮终于来了！

今天，要竞拍的土地共11宗，其中，有不少来自于时下热门的区域和板块，包括海珠琶洲、黄埔长岭居和科学城、南沙黄阁和万顷沙等。

不过，11宗地除了南沙两宗宅地和增城荔城宅地有两家以上房企竞价外，其余8宗地块均以底价成交，毫无波澜，看来房企们在调控收紧的大背景下，拿地都保守起来了，土地市场热度明显较去年冷。

至于地块都花落谁家？具体结果又如何？

本轮土拍潮总共收入109亿元，其中，金科以148248万元，竞配建面积:4950平方米夺得的南沙区黄阁镇2018NJY-6地块，为今日土拍潮热度一直在线的地块，另外，同样位于南沙的万顷沙2018NJY-7地块为也相当热，成绩相当不俗，终被深圳市深恒达投资发展有限公司以87797万元,竞配建面积:900平方米斩获。

对此，易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓先生表示：

总体来看，今天拍地的结果波澜不惊，成交楼面价并未出现“过火”的情况。实质上不仅是广州，今年广东乃至全国的土地市场地价都有降温的趋势，这是行业的基本面变化所决定的。开发商的态度趋于审慎，一方面是因为融资渠道的收紧导致的资金链压力，一方面也是对像广州这样调控限制多、土地价格高的城市难以实现快速周转的务实应对，但对于核心城市群的市场未来总体还是偏乐观的。

下面，我们一宗宗来看！

琶洲西区AH040117、125和126地块

琶洲西区AH040117地块

无悬念，地块15点准时被秒拍！广州珠江住房租赁发展投资有限公司以底价45593万元总价夺得了该地块，折合楼面价12280元/平米。

AH040117地块位于海珠琶洲西区，土地属性为酒店式公寓，建筑面积为37128平方米。地块建设项目为全自持租赁用房，租赁酒店式公寓建筑面积占地块计容建筑面积的100%。土地使用权出让年限为：商业、旅游、娱乐用地40年。

琶洲西区AH040125地块

与117地块一样，AH040125和126地块也是一出场就被秒！125地块终被广州置本产业运营管理有限公司以底价价为109928万元拿下，折合楼面价15220元/平。

地块要求竞买人或其控股股东须为广东省经济和信息化委员会认定的第一批“工业互联网产业生态供给资源池”平台服务商类入选企业。此外，竞得人或其控股股东须于2018年底前引入一家工业和信息化部核定的制造业“双创”平台试点示范项目所属企业总部在广州市海珠区落户。

琶洲西区AH040126地块

而AH040126地块被广州华耀置业有限公司，以底价105235万元拿下，折合楼面价15220元/平。

地块属性为商务设施用地兼容商业设施用地，建面为69142平。

地块要求竞买人或其实际控制人须为中华全国工商业联合会评定的2017中国民营企业500强，所属行业为专用设备制造业。须于2018年底前引入一家工业和信息化部推荐的“智能制造系统解决方案供应商”总部在广州市海珠区落户，并办理工商注册及税务登记。

这3宗商业地集中在琶洲互联网创新集聚区的配套区，这是今年以来，除腾讯4月份在琶洲西区拿下一宗跨市政道路连接体地块外，琶洲西区第二次竞拍土地，而本轮三宗地块出让条件和以往出让的商业地一样，对地块建设和竞拍人设置了较高的限制。

目前琶洲西区仅邦华国际中心、宝地广场、广报中心三个写字楼项目在租，其余项目均在建设中。其中，中国移动已拔地而起，赫基国际大厦(鼎尚)于2017年完工，阿里巴巴、复星、国美、环球、唯品会、小米项目已进入主体结构施工，腾讯、欢聚（YY）、广商中心、南方传媒等项目处于基坑支护施工阶段或围敝作业阶段。

交轨方面，琶洲西区目前已有地铁8号线和一条沿江有轨电车运行，主要连通海珠中西部和芳村板块。

而地铁18号线已于2017年10月底动工，预计2020年竣工，设有琶洲西区站点，可实现琶洲西区到南沙只要半小时。

地铁19号线西起佛山三山新城，止于广州姬堂，在琶洲西区设置磨碟沙北站，计划2021年至2025年实施，届时将强化琶洲与佛山三水新城和天河东圃板块的联系。

而马场路—海洲路隧道目前正在前期筹划中，建成后间缓解猎德大桥的交通压力，提升琶洲西区至珠江新城的通行便捷性。

琶洲西区还将增加一条有轨电车环线，沿琶洲北大街、磨碟沙路、琶洲南大街等设置6个站点，解决地铁无法顾及的片区，提高紧凑型CBD交通疏导问题。

除以上线路外，穗莞深城际琶洲支线也于日前进入环评公示阶段。综合来看，琶洲西区对内、对外交通网络逐渐完善，未来片区交通真正的做到四通八达。

易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓先生：

AH040125地块和AH040126地块与此前琶洲商办用地一样，均服务于地方的招商引资，有严格的限定门槛。

AH040117地块是本次琶洲土地出让的一大看点，其开创了广州市的两个先河，第一个先河是出现以商业用地作为全自持租赁用房建设使用，这是以前未有过的，呼应了此前从中央到地方均有提及的“商改租”政策，未来该类土地及存量物业用于建设租赁用房的情况有可能还会增多；第二个是从官方土地出让文件承认酒店式公寓这一物业类别的存在也是此前未有的，为酒店式公寓“正名”。

从拿地企业来看，珠江实业集团此前在市委、市政府、市住建委(市住保办)、市国资委的支持和指导下，投资成立了广州珠江住房租赁发展投资有限公司，把这个地块交给珠江实业集团也是实至名归。

黄埔广州开发区YH-A4-6、KXCD-D1-8和KXC-K1-10地块地块

受调控影响，本轮土拍潮地块的成交均较为平淡，一开场便结局的，当然不止琶洲的3宗地块，本次黄埔长岭居、科学城共同推出的3宗二类居住用地，全为全自持租赁用房用地，同样的以秒拍收场，至于结果我们继续往下看！

YH-A4-6地块

地块被广州开发区人才工作集团有限公司，以底价6975万元成交，折合楼面价3072元/平。地块位于长岭居，建筑面积为22704平。

该地块为全自持纯租赁用房用地，用于建设广州市黄埔区、广州开发区人才公寓，项目建成后必须整体确权（只办理一个不动产权证）并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。

地块在万科山景城东北边，周边有第十一人民医院、南方中英文学校（约700米）、长岭居小学（约2.3公里）等。另外，附近已盘踞多个新盘，形成居住区，将来生活氛围和居住条件可期度较高。

现时，周边的万科山景城，价格约2.6万元/平米，另外，中冶逸璟台目前尚在建中，而万科元培里目前已开放销售中心和样板间，计划推出5层4房2厅的山谷唯墅，具体价格及推出时间待定。

KXCD-D1-8地块

科学城东部KXCD-D1-8地块地块还是被广州开发区人才工作集团有限公司，以底价13109万元成交，折合楼面价5292元/平。地块建筑面积为24771平方米，土地用途为二类居住用地。

地块为全自持纯租赁用房用地，用于建设广州市黄埔区、广州开发区人才公寓，项目建成后必须整体确权（只办理一个不动产权证）并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。

离地块较近的广州地铁6号线香雪站，仍有约3公里的距离，不算方便；教育资源、以及生活配套方面主要依靠附近火村一带的小学、幼儿园及商铺。

目前地块周边二手项目较多，价格区间在2.3万-3.3万元/平。

KXC-K1-10地块

而一样以底价60551万元成交的广州开发区KXC-K1-10地块，则被科学城（广州）投资集团有限公司夺得，折合楼面价6549元/平。

同样的，该地块为全自持纯租赁用房用地，用于建设工业企业员工租赁用房，项目建成后必须整体确权（只办理一个不动产权证）并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。

地块建筑面积为92457平，为二类居住用地，地块距广州地铁6号线苏元站约1公里，周边有不少大型商业资源。另外，距离地块约800米处有中山大学岭南医院。

目前，项目1公里内一手项目较少，而二手项目价格在2.3万元/平米左右。

2016年1月至今，黄埔区共成交了土地（含纯宅地、商住地、商办地和综合同地，下同）18宗、250.7万平。其中，成交幅数高于其它板块的为科学城板块，共成交13宗地，其次是长岭居板块，4宗 ；再次是知识城板块，1宗；而旧黄埔板块则无土地成交。

从面积上看，近三年黄埔区土地成交主要以商办地为主，共成交了12宗，135.9万平；宅地则只成交了6宗、114.7万平。

而按成交总价来看，则以纯住宅用地占比更高，成交总价为121.3亿元，而商办地成交总价为69.5亿元，较前者少了将近5成的收入。

易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓先生：

黄埔区本次推出的3宗二类居住用地位置不错，即便全部是全自持租赁用房用地，其地价也相当有诱惑力，本次均无人竞争以底价成交，主要原因还是出让对象开发区人才工作集团和科学城投资集团的政府背景，黄埔区也因此成为继南沙区之后再一个建设人才公寓的区域。

南沙黄阁镇2018NJY-6地块、万顷沙2018NJY-7地块

2018NJY-6地块

本轮土拍要以南沙的两宗宅地热度较高，开始网上报价不久，便有多家房企争抢，因此战况也相对激烈些，而黄阁镇的2018NJY-6地块更是热中之热，经过59轮报价，近一个半小时！最后，金科以148248万元，竞配建面积:4950平方米夺得黄阁镇2018NJY-6地块，折合楼面价13614元/平。

值得注意的是金科此前并未进驻过广州，这回是要在广州大展拳脚了？

黄阁镇的2018NJY-6地块总建筑面积为113842平方米，其起拍楼面价便已高于近三年在黄阁镇范围内土地起拍楼面价的水平。地块要求配建的人才公寓及配套车位需与商品房同步建设、同步验收。

目前黄阁镇的支柱产业为汽车产业，本地块距离汽车城2公里。

而距2018NJY-6地块较近的地铁站为广州地铁4号线黄阁站，但仍有约2.5公里的距离，生活方面，要以黄阁镇周边村落的教育和生活配套为主。

目前，周边的一手项目有万科白鹭郡、麒麟广场、南沙保利城和方圆合景南沙水恋等，价格在2.1万-3万元/平米之间。

根据各楼盘现有户数及估算数据，未来随着周边大盘逐步交楼，整个地块2公里范围内户数接近2万，居住氛围将会越来越好。

2018NJY-7地块

今天南沙成交的另一宗土地是位于万顷沙的2018NJY-7地块。经过2个小时，30轮竞拍，地块终被深圳市深恒达投资发展有限公司以87797万元,竞配建面积:900平方米斩获，折合楼面价4913元/平。

地块的建筑面积为179612平方米，要求配建的人才公寓及配套车位需与商品房同步建设、同步验收。

该地块还要求竞得人自持扣除配建人才公寓后的计容总建筑面积的100%，自取得房地产权登记后持有年限不低于10年，自持期间物业须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，仅可用于租赁。

地块现时的生活配套主要来自新垦镇周边村落的小型士多和银行等，交通方面主要以公交和自驾车出行为主，配套较为匮乏。

目前，周边楼盘较少，距离较近的有万地雅涛阁和南沙御顷轩，前者一期已无货，二期尚未完工，后者现在售约79㎡-143㎡二至四房，价格为1.6万元/平。

近三年南沙区共有26宗土地成交，这些地块的主要集中板块为金洲板块和明珠湾板块，各有8宗地成交，其次，是南沙北板块，6宗，而黄阁板块有3宗，南沙湾板块则有1宗。

2016年1月至今，从面积上看，南沙近三年土地成交主要以纯宅地为主，共成交了151.9万平；虽然商办地成交的幅数较多，有13宗，但在面积上却要较纯宅地少，有95.7万平；位于第三的则是商住地，共成交了58.5万平。

按成交总价来看，宅地依旧高于其它属性的土地，成交总价为134.3亿元，较第二的商住地多了两成多的量。

易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓先生：

南沙两宗地成为了今天热度高于其它的地块，看来尽管有限购的阻滞，自贸区的魅力还是难挡。

值得注意的是，地段位置较好的黄阁地块最终被金科集团拿下，这是其今年4月18日在深圳前海举办了“与华南共美好”品牌发布会后进入其未还未踏足过的广州，广州再添过江龙。

从近两年的情况来看，广州市场已经成为外来房企的香饽饽，但是想要吃到这个香饽饽的代价都不低，外来房企开始进入广州的拿地地价都不便宜，有时候它们考虑的已经不仅仅是地块价值，品牌效应也很重要。

增城区荔城街蒋村村、新联村83001221A18064地块

这次土拍，增城本有两宗地出让，不过在开拍前，增城石滩镇溪头村83102235A18035号，被推迟至7月5日出让，而仍旧在今天出让的是目前增城出让地起拍楼面价历史第三高的增城区荔城街蒋村村、新联村83001221A18064地块。

地块成交总价为140300万元，被中铁建工集团诺德投资有限公司斩获，折合楼面价12672元/平。

地块位于增城区荔城板块，为二类居住用地，地块占地3.75万㎡，容积率为3.0，建筑面积110716.8平方米。

地块除了需要配置少量的居民健身馆、社区居委会、社区卫生站等社区生活服务配套设施外，并无其它特别的建设要求，规划限制较少。

随着增城区荔城板块的轨道交通网络布局以及周边生活配套的逐步完善，而碧桂园、融信等大开发商也已经纷纷进驻增城，其楼市价值逐渐被认可。

目前，地块周边二手盘较多，价格在1.5-2.1万/平米左右，而一手房价格则在2-2.3万元左右。

近三年，增城共有33宗土地成交，成交地块主要集中在新塘板块和荔城板块，分别有11宗和10宗地块成交；其次是朱村板块，7宗；随后则是派潭-小楼板块（4宗）和石滩板块（1宗）。

2016年至今，增城已成交的33宗地块（合计635.2万平、648.6亿元）中，有24块为纯住宅用地，总建面达到了480.6万平，可见增城东部大货仓的名号不是白来的；成交总建面紧随纯宅地之后的是商住地，成交了6宗，建筑面积为141.5万平。

易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓先生：

增城地块折合楼面价12672元/㎡，相对之前市场高热期的地价便宜不少，主要还是市场环境所致的合理回归。

实际上，按照增城目前主流2万出头的房价，扣除建安成本和其它成本，12672元/㎡的地价是较为合理的。作为广州现时成交量在其它区之上的区域，增城区目前的可售存量去化周期仅有6个月，后面还有很多补货的空间，这个拿地价格可谓相当稳健。

从化区街口街旺城片区西宁小学东北侧地块一、二、三、四地块、江埔果场FA0904022地块

说到从化的两宗地块，可以说是惊险一刻啊，差一点就要流拍了，12点09分以及10分，命悬一线的瞬间，终于有人出价！结局是两宗宅地均被保利拿下，底价分别为23.44亿元和14.2亿元拿下，折合楼面价8100元/平和8000元/平。

从化区街口街旺城片区西宁小学东北侧地块一、二、三、四地块

从化区街口街旺城区西宁小学东北侧地块位于从化街口镇，距离从化区政府约1.4公里，周边有从化第三中学、从化汽车站、风云岭森林公园等，基础配套设施完善，生活便利。

西宁小学东北侧地块包括四块，总可建设用地面积94824.1㎡，容积率≤3，建筑限高≤80米；计容建筑面积≤289412.1㎡，其中地块一≤83575.8㎡，地块二≤205836.3㎡。

目前，地块内部较为平整，地面基本以杂草为主，无其他构筑物，地块四周已有围墙围闭，可直接进行开发。

地块周边小区、村落环绕，北部为在建施工场地，东西两侧为居民生活集中区域。

居住氛围浓厚，西侧有小城大筑等新交付楼盘，也有家和苑等旧式楼盘，东侧则有时代名苑、翰林国际等中高端楼盘。

地块南部目前为老式临街商业街为主，主要商业业态为小吃、文具、建材五金等。

目前地块所在片区二手项目较多，主要二手住宅项目售价在1.2～1.6万元/平，地块旁的小城大院价格在1.7～1.8万元/平，其中二期项目刚交付入住。此外，距离800米左右的时代名苑价格约1.2-1.4万元/平。

江埔果场FA0904022地块

江埔地块建筑面积为177821.39平，要求配备一个15班的幼儿园；地块距离14号线街口站约3公里，而距其1.5公里内还有广东南洋理工职业学院和广东水利电力职业技术学院。

目前，地块周边楼盘较少，附近的碧桂园御湖城价格为1.38万元/平，而爱尚流溪和珠光御景山水城价格则分别为1.35万/平米和1.55万/平米。

近三年从化有成交的地块只有两宗宅地，均位于街口板块，截止目前，两宗地块均未动工。

易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓先生：

保利曾在去年12月以8479元/㎡的地价拿下江埔街凤院村地块，此次未经竞争，即以8000元/㎡出头的地价连下两城，相信大家也不意外。

作为深耕广州的大房企，相对一些新进房企在行业资金面收紧的大环境下的小心翼翼，保利似乎没有太多挑肥拣瘦的必要。毕竟无论从现在和长远来看，从化的地价和房价都是目前广州的洼地。

来源：克而瑞广州区域

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