容积率新规出！或成“绝版”的复式们 真的快卖光了吗？

戏难再唱，复式住宅或成绝版！

最近一年多时间市场流行的“偷面积”手法是报建6米高的半敞开空间，然后按3米一分为二层，再对半敞开空间进行室内化，最终实现一层平层单元变为两层的复式单元。

但从12月以后，这些主打加建营销卖点的复式可能会没戏唱了，不过对于现有的存量复式项目和已经获得批准的复式项目无疑是利好消息。

原因就是，广州首个针对容积率计算的完整规则——《广州市规划管理容积率指标计算办法》(简称《办法》)11月27日由市国土规划委正式印发，并于12月1日起实施。

其中规定，绿色建筑增加面积、地下车库、公共开发空间等不计入容积率，这意味着，房子使用率将会增加，但同时公摊面积也会变小。

此外，对于阳台、入户花园等半开敞空间，办法也进行了详细规定，只要不是“超大型”阳台就按照一半面积计算，这对开发商“偷面积”的做法将起到一定的惩戒作用。

其中最令人关注的一点是，按最新公布的设计规范，再设计这类复式单位就得计算面积，不但没有了“偷面积”的效果，反而增加了建筑成本（包括中间分隔与敞开部分的室内化），所以未来新的项目也没必要再采用这种设计，因此目前市场在售的复式产品或将从此成为绝版。

那么，政府严控容积率之前广州的复式产品销量如何的呢？

据克而瑞数据显示，近一年（2017年10月-2018年10月）来，广州复式产品供应面积为36.1万㎡，成交面积为26.2万㎡，去化率约为73%。由于复式使用率远远高于一般平层单元，市场对复式产品的接受度较高。具体到个月来看，去年的12月、今年的8、9月都是复式的供应大月，供应面积均超5.5万㎡。成交高峰则是在去年的3月、今年的6月与8月，成交面积为3.5万㎡、3.2万㎡与3.1万㎡。

目前广州就有超20个复式住宅项目，在复式住宅整体市场不错的情况下，那些高呼着“绝版”的复式究竟卖得如何呢？一起来看看：

保利和光晨樾

保利和光晨樾为广钢板块的首个平层+复式组合销售的住宅项目，其复式户型颇为亮眼，复式户型带入户花园户型，横向7米大阳台，通高6米，保证上下层均能最大程度采光通，还随屋附赠30平米大面积，实用率更是达到惊人的120% 。

不过，羊毛出在羊身上，保利和光晨樾复式价格要比平层高上7000元/平左右，其平层48000元/平米，复式55000元/平米。

在限价还没有完全放开的广州，项目备案价为38000元/平米，超出备案价部分需签署装修合同，装修款6个月内付清。去化方面，保利和光晨樾自开盘以来，供应了1288套住宅，成交了77套，去化率在6%左右。

万科尚城

万科尚城临靠地铁13号线南岗站，公交线路较多，交通较为方便。并且项目处于黄埔中心生活区，满足自住的所有要素，生活商业配套、交通、学校都齐全。

万科尚城主打68㎡、80㎡、82㎡、94㎡的南向复式户型。需要注意的是，万科尚城的复式面积，比如80㎡，这不是说一层的面积（含公摊）是80㎡，而是包括二层的一半在内是80㎡，也就是说，最多最多赠送1/4。当然，如果将复式二层也算上，那么万科尚城复式单位的实用率还是蛮高的，都在110%以上。且朝向均为南向，其采光和通风都不错。

价格方面，从开盘到现在，万科尚城的单价涨幅不大。万科尚城的复式产品从2016年底的3万/平到如今的3.3万/平。近两年时间仅涨了3000元/平。

克而瑞数据显示，万科尚城自开盘以来，成交了2769套，总体去化率达86%。成绩算得上亮眼了。

佳兆业城市广场

佳兆业城市广场位于广州开创大道与黄埔东路交汇处，是黄埔商圈与萝岗科学城板块交汇的核心地带。项目定位为黄埔区首个复合生活综合体，绿化率不低于35%，除住宅外还含商业面积近10万平米、近10万平米的中央园林、另有小学等公建配套。

佳兆业城市广场在售复式四房住宅单位，户型建筑面积为91-130㎡，值得一提的是，佳兆业为了提高产品的吸引力，开发商将相同户型的两层楼打通，变成复式产品销售，但只算一层半面积，其中第二层相当于半买半送，没有产权，只有使用权。以91㎡的四房二厅三卫举例，该户型实用率高，户型动静分区明显，楼下为活动区，楼上为休息区，且楼下设有卧室，可以让长辈居住，免爬楼梯；层高6米，单层3米，舒适度较高。

遥想2016年8月开盘时，城市广场的复式售价高达2.5万/㎡，而当时黄埔房价也不过1.5万/㎡，就在这样的背景下，城市广场开盘新推50套，劲销50套，去化率达100%！这得益于其独创“婆媳户型”备受市场瞩目和客户热捧，屡次加推均取得不错的成绩，价格一路攀升，成为年度热点楼盘。

去化率方面，佳兆业城市广场自2014年年底首次开盘以来，共成交了2486套，总体去化率高达91%，其复式产品深受广大购房者的欢迎。

附广州部分复式住宅去化情况（截止时间：2018年11月29日）：

文章来源：克而瑞广州区域

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