昔日刚需，今日豪宅！华南板块新盘房价再破天花板！

岁月已逝，传奇能否再续？

上世纪90年代末，一条华南快速干线迅速拉近了天河、海珠与番禺之间距离，给还是白纸一张的华南板块带来无限的想象空间。

随后，碧桂园、雅居乐、星河湾、合生、祈福、香江等知名品牌房企圈地进驻，联合造城，华南板块承接起广州主城区的外溢需求，迅速崛起，成为了广东地产界的奇迹。

现如今，十多年过去了，自2017年起，趋于成熟的华南板块就面临供缺货的问题，区域内几个主要楼盘都处于开发尾声，一手住宅供应量稍大的楼盘仅剩祈福缤纷汇一盘。

据克而瑞数据统计，截至今年11月底，华南板块仅新增200套供应，同比下跌；住宅成交达1141套，同比下跌；住宅供求比回落至0.23，住宅供需跌至历史最低。

不过，华南板块缺货的情况则在近期有了改变。

今年下半年，金地·壹粤府、五矿万樾台两大新盘接连入市，为久旱逢甘露的华南板块，注入新鲜血液。而这两个新项目又能否重新撑起华南板块，再续传奇呢？

五矿万樾台

作为番禺前地王，五矿万樾台一直备受外界关注。

项目地块前身是在2016年11月竞拍，当时该地块被五矿以3.3亿元+6750㎡的安置房夺得，实际楼板价高达30706元/平，成功刷新当时番禺的楼板价。

值得一提的是，地块容积率≤1.01，是广州近五年出让的宅地中，容积率最低的一块。该地规模不大，占地面积仅17306㎡，总建筑面积28760㎡。

如此金贵的地块，开发商又会打造出怎样的产品？

根据规划，五矿万樾台占地用地面积30662平方米，总建筑面积约3万平方米，规划为纯别墅社区。

受此影响，该盘规模相对“迷你”，社区含1栋多层拆迁安置房及58户别墅，小编踩盘时发现，仅需2分钟就能从小区走到山顶公园，别墅间楼距也相对较窄。

这58户别墅主要涵盖160-190平米的联排别墅，200-250平双拼别墅；地上三层，地下一层半，限高≤24米；车位按照1户3车位来配备。

目前，该盘在售在售建面161-216㎡的别墅产品，带花园项目赠送面积多，使用面积达300-900平米，毛坯售价约70000-90000元/㎡，总价在1200-2400万左右，首付至少要7成以上，相比之下，当初3万出头的地价，似乎也只是小巫见大巫。

以216 平的样板间为例，该户型整体户型比较方正，基本每个卧室都朝南，使用面积高达900多平，带前后花园，园林面积较大，建个私家泳池，还有不少空间；别墅内还留有电梯位，可从车库直接进入屋内。

216㎡样板间实景

从区位条件来看，项目临近地铁七号线，距从板桥站步行到项目销售中心约20分钟，5公里范围内有万达、万博等大型商业中心，附近医疗、教育等资源均齐全。

不过，项目总价较高，置业门槛高，相较于同板块同类型产品无明显优势，首期开盘去化反应一般；再加上，周边工厂、村庄环绕，居住氛围一般，且项目体量较小，内部无规划配套，北侧山体为市政公园，不归项目所有。

金地壹粤府

从拿地之日起，位于广州万博商圈的这个总价18.7亿、土地面积仅2.17万平“迷你”地王项目就注定无法低调。

去年1月，金地以楼面价33660元/平拿下的万博官堂村地块，命名为金地·壹粤府。该盘分两个地块建设，北地块为商业地块，建设1栋28层大平层商业；南侧地块为住宅用地，建设有10栋双拼别墅和2栋大平层洋房，另外还规划有73套商业产品。

目前，金地壹粤府主推住宅、公寓及别墅产品，洋房产品户型涵盖130平-180平三至四房，售价55000-70000元/平；商业大平层面积200-280㎡，总价1400万左右；别墅面积在205-280平之间，总价2500万-4000万左右。

为了提升产品的形象和附加值，金地壹粤府的别墅产品户户带有私家花园、泳池及私家IMAX影院，赠送面积与购买面积相当，别墅可用面积约为600㎡。

别墅泳池效果图

其洋房产品则采用高低差设计，为全南向或者南北向户型，带入户花园、新风系统及智能化家居，格局方正，户型无太大硬伤。

洋房样板间实景

从区位条件来看，金地壹粤府位于番禺万博商圈，临近7号线南村万博站，周边有番禺万达广场、天河城、海印又一城等商业配套，交通便利，居住条件较好。

也有网友指出，该盘周边预留有天然气分布式能源站的规划用地及变电站。

此外，该盘临近华南碧桂园、广州雅居乐花园以及华南新城等多个二手大盘，这些楼盘均为华南板块知名的十余年成熟大盘，密度低，配套成熟，居住氛围浓厚，二手市场热度较高。

从产品的定位看，五矿万樾台和金地壹粤府这两个楼盘共计四种产品，它们之间形成了不同梯度的产品结构，产品定价也交错开来。

不过，五矿万樾台和金地壹粤府还是有不少相似的地方。比如，两者社区规模均相对小，别墅产品主打高使用率卖点，只是产品设计略有差异，金地·壹粤府的别墅地下挖了三层，因此使用率会相对较高。

文章来源：克而瑞广州区域

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