粤港澳大湾区规划来袭！房价要暴涨？哪些区域有前景？

今天（2月21日），广东省人民政府、香港特别行政区政府、澳门特别行政区政府联合在香港海洋公园万豪酒店举行的宣讲会圆满完结。宣讲的内容正是18日重磅出台的《粤港澳大湾区规划纲要》！

粤港澳大湾区从2017年概念正式提出，到现在的洋洋洒洒2万6千多字的整体规划最终出炉，这个备受全国瞩目的湾区蓄势待发。湾区规划纲要出台后随之而来的是海量的解读内容和专家观点。但对于大部分普通人，关心的问题其实并不复杂：无非是，规划出台后房价会大涨吗？大湾区内哪些区域比较有投资前景？

面对以上问题，让我们从规划中来窥得一二。

01规划来了，湾区房价要大涨了吗?

粤港澳大湾区囊括“2+9”个地区：香港、澳门两个特别行政区与珠三角 9 座城市（深圳、东莞、惠州、广 州、佛山、肇庆、珠海、中山、江门），实质上是港澳在内的珠三角城市融合发展的升级版，上升为国家战略。粤港澳大湾区定位为：世界级城市群。

在新出台的规划中，粤港澳大湾区有相当高的战略定位：世界级商贸金融中心、国际级科技创新中心、全球性先进智造中心、“一带一路”重要门户枢纽等。

今天宣讲会公布的2018年大湾区数据显示，我们的粤港澳大湾区与其他全球世界级湾区相比，以7112万人口和16418亿美元的总GDP，远超三藩市湾区，并与纽约、东京等湾区基本齐平，实力与重要性不言而喻。

长期来说，随着大湾区的规划不断落实，湾区间不同城市自身的产业优势体现，大湾区逐渐实现全球最强湾区的愿景，湾区内所有城市的房地产价值都会将有很大的得益。但如果说到规划出台后，湾区房价会大涨，就未必。

在如今如今稳房价的背景下，前有雄安、海南利好出台政策之后抑制“炒房”的措施，大湾区楼市也会面临较为严厉的调控措施。实际上，在粤港澳大湾区规划出来之前，地方政府已经出台了一系列政策措施打击囤地、炒房等投机行为。今后，粤港澳大湾区不会单纯发展房地产业务，传统开发模式将在这里率先转型，对接产业、产城融合成为房地产行业新主流。

引用克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓的话说：“建设国际一流湾区和世界级城市群，自然离不开房地产，但绝不只是房地产，房地产成就不了国际一流湾区和世界级城市群。”

02大湾区内比较有升值潜力片区

首先是规划中确立的粤港澳大湾区的中心四大城市：

香港：国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心

澳门：世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台

广州：国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心

深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市

从规划中提及各个城市的次数来看，香港102次，澳门90次，广州41次，深圳39次，香港与广州，对比澳门与深圳，要稍强一些。

再看这四个城市在规划中的定位，香港有两大枢纽+5个中心，还有1个亚太中心与国际大都会，是大湾区的真正龙头；广州定位也很高，涵盖1个国际中心+1个枢纽+2个国家中心，城市定位为国际大都市；而深圳仅有1个国家中心、1个国家特区，定位比预期要弱得多。将来整体的资源可能会往香港和广州倾斜。

从大湾区九市的GDP总量来看，广深两个核心城市17年GDP总量破2万亿，远远甩开其他城市，坐稳第一梯队的位置，佛山、东莞分居第三、四位。

虽说广州在大湾区规划中定位很高，深圳则不如预期，但值得注意的是，纲要里提到，要探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇。要知道深圳位于香港周边，对比起香港的房价，目前55166元/㎡的新房均价，仍然算洼地。并且2017年统计数据显示，深圳的常住人口为1253万人，仅次于广州，但人口增长率却高达4.2%，居于大湾区第一位。因此面对未来将出现更多的购房需求，深圳的竞争力并没有下降。

除了四大中心城市外，在本次纲要中，三大自贸区也被提及。

深圳前海：优化提升深港现代服务业合作区，建设国际化城市新中心；

广州南沙：打造粤港澳全面合作示范区，高水平对外开放门户、创新发展示范区、建设金融服务重要平台、优质生活圈；

珠海横琴：粤港澳深度合作示范区，国际休闲旅游岛，国际贸易通道。

从定位上看，大湾区规划“强南沙、强广州”的趋势十分明显。

我们再来看看三个自贸区的房价：

注：2019年数据截至2.15

其中广州南沙的房价对比其余两个自贸区，可以说为房价洼地。结合南沙近五年的成交情况来说，南沙的房价一直在走高，虽是洼地但升值潜力无穷。

除前海、南沙、横琴三大热点板块之外，“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊也是投资的热土。

这条广州东部和中部—东莞—深圳等东岸地区的科技创新走廊将重点布局发展金融、物流、会展、信息服务、专业服务、文化创意等现代服务业，以及电子信息、新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业和高技术产业，形成服务化、高端化的知识密集型产业带。

根据规划，广深科技创新走廊的建设期限为2017-2030年，展望至2050年。到2020年，科技产业创新能力要领先全国；到2030年，要建成具有国际影响力的科技产业创新中心，成为“中国硅谷”；到2050年，将会建成国际一流的科技产业创新中心。

从图中可见，这条科技创新走廊上囊括的区域有：广州中新知识城、广州科学城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州大学城、东莞滨海湾新区、东莞松山湖、深圳空港新城、深圳坂雪岗科技城、深圳高新区、深圳国际生物谷等区域，这些都是大湾区内升值潜力较大的区域。

以目前这些片区内在售的楼盘价格来看，广州中新知识城、东莞滨海湾新区和东莞松山湖等片区房价相对较低；深圳空港新城、深圳坂雪岗科技城和广州科学城等片区房价相对高一些。

不过，大湾区的房子也不是你想买就能买了，毕竟大湾区很多城市均已限购了~最后，附上大湾区各城市限购地图。

来源：克而瑞广州区域

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