寓言家| 越秀长租践行之路——对话越秀星寓总经理陈晓东

长租公寓作为近两年崛起的新兴行业，早期以魔方、YOU+、青客等创业系玩家为主，行至2015年，政府政策红利加持，伴随着居民消费升级，长租公寓经历了爆发式规模增长，房地产开发商、地产中介服务商、酒店服务运营商等快速加入竞争格局。

房地产开发商，如万科、龙湖、碧桂园、旭辉等以其资金优势迅速布局热点城市，一跃成为长租公寓行业的主力军。根据克而瑞城市租赁系统数据统计，目前国内TOP50规模房企已有近半企业布局长租公寓；互联网中介型，如自如、世联红璞等以其房源和客源优势占据一席之地，此外，酒店服务运营商也以其住客管理优势进入市场。

第

1

则

— 协同主业 打造独特优势 —

到2019年，行业格局已建立，越秀星寓总经理陈晓东先生这样看，“无论互联网中介型、房地产开发商还是酒店服务运营商都具有各自的特点与优势，未来一定是多元化合作发展的。持有型长租公寓前期投入比较高，需要雄厚的资金资本，公寓从项目获取、工程改造、资本运作等一系列环节，房地产开发商原本就有丰富的资源和经验。” 

越秀星寓作为一家国有属性的房地产开发商旗下长租品牌，在拥有开发商进军公寓市场的优势的同时，还具备独特的自身优势。

陈晓东先生说：“在模式上，越秀星寓以带服务配套及安全管理于一体的集中式管理为主要经营模式。以公寓为载体，对内整合越秀集团资源，对外延伸生活服务，建立公寓+生态圈，同时，充分发挥国企租赁平台、资金来源保证和运营标准规范的优势。

在发展上，部分长租公寓品牌快速扩张容易导致质量问题和资金问题，越秀地产发展长租公寓是做了充分的研究及规划,建立了“国有+上市”双平台模式，既保证了资金的安全性，又保证了运营的市场化，同时也是广州国有住房租赁平台，所有房源都会在政府相关机构进行备案和公示，承担起国企的责任。

在运营上，越秀星寓建立了产品、质量、安全、运营等全方位的运营标准，管控过程全在线化，并建立从‘设计-工程-信息化-物业-商业-金融-运营’的联动体系，越秀集团及越秀地产的优势与资源会融入到长租公寓里，同时长租公寓也为地产主业服务，运营地产自持存量资产。”

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— 稳健发展，保证产品质量 —

长租公寓行业规模扩张渐趋放缓的现象，在陈晓东先生看来，“任何一个行业的发展都有一个从量到质的调整过程，像以前中国的酒店业和饭店业发展一样，也是经历多年行业的发展迭代，目前长租公寓正在向一个更理性和健康的趋势发展。

经过行业前期的规模扩张，市场上的优质物业较少，现阶段从抢房源上规模向培养运营能力、树立品牌过渡，为后续发展做准备。企业必须考虑效益，长租公寓行业也不例外。如果没有足够的运营能力使物业形成持续的正向效益，不仅物业本身应有的市场价值得不到充分体现，对企业就是一种拖累，规模越大负担越重。所以行业的发展也要求企业停下来思考，怎么去把这些资产真正盘活。但是停下来不是后面不发展，而是野蛮式扩张时期已经过了，市场开始大浪淘沙，正规的、有能力的长租品牌的优势会更突显，价值会逐步体现。

一方面，国家政策一如既往的支持。国家住建部2018年出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的政策，热点城市力争用3—5年时间，使公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。此外，广州于6月份新出的土地规划规定，到2035年，新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%，并在7月出台“商改住”指导意见。另一方面，国家收紧对租赁市场的监管，规范这个行业，规范之后才能让优质的物业推出来。那么现阶段行业扩张步伐放慢，正是修炼内功，以迎接未来优质物业。

越秀星寓内部也正在对团队、系统、品牌等内部机制进行完善。面对市场上优质物业不多，瑕疵物业存在风险，我们目前对项目优中选优，打造能力，着眼未来。

陈晓东先生还表示，“越秀星寓对自己的定位是存量资产的运营商和消费数据的导入者，以公寓租房为基础 ，建立全链条智能化管理，向生态链发展，建立盈利模式和渠道多元化，联动地产主业、商场、写字楼、越秀集团金融板块等，实现1+N的价值增长。”

│越秀星寓荔湾花海社区实景图

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则

— 挖掘广州市场，三步走发展战略 —

对于广州市场，陈晓东先生十分看好。“广州作为核心的一线城市，发展长租公寓是非常有潜力的。一是广州租房需求是非常大的，其中20-30岁的租客占广州城市租住群体的84.2%，本科以上学历人群是主流，广州青年已成为品质租住生活的新一代，他们更年轻、更高学历，更懂得追求品质生活；二是广州市场主要的房源还是来自传统小区和城中村居多，长租公寓的市场供给量不足，与租房消费升级的需求还不相匹配；三是与其他热点一线城市北京、上海、深圳相比，广州租金较低，还有一定空间；四是广州城市人口承载力尚未超标，加之广州近年来持续加强人才引进政策力度，未来将是人才流入的重点城市。”

越秀星寓作为广州长租公寓市场国企系代表，短期内将以广州为主战场，扎根粤港澳大湾区，同时联动越秀地产其他区域公司，布局华东、华中、华北市场。

“现阶段，我们仍以稳以质为主，打造我们品牌、产品、运营、智能化四大核心运营能力，以轻资产模式落地项目，重点发展租赁性或自持性地块重资产项目，实现从租住+、到生态+、规模+三步发展战略。”

│越秀星寓受邀亮相2018年广东云栖大会

在互联网资源对接上，越秀星寓借助阿里云服务，打造了全在线化的运营管理系统，提升管理效率，降低人房比。同时将各种智能设备统一接入平台，实现公寓设备的安全、高效、智能化管理。后续越秀星寓还会尝试引入智能货架、机器人等各种智能智慧元素，提供更加智能、舒适的居住服务。

在盈利模式考虑上，陈晓东先生说：“除了传统的租金收益、资产增值收益，未来还可获取资源协同产生的各项收益。”

结束语

越秀地产一向以稳健为发展主步调，以“成就美好生活”为己任，积极履行国企社会责任，响应国家号召，将长租公寓纳入创新业务，培育长租品牌。

陈晓东先生说道，“越秀星寓作为地产新业务，不会脱离主业，而是与其相辅相成，协同发展。”

克而瑞广州租赁事业部总经理

贾立国

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“越秀地产作为老牌粤系房企一直稳扎稳打，2019年上半年广州权益销售金额116.47亿稳居第一，其口碑之佳在广州由来已久。

同时作为国企，秉承社会责任，求稳求质。越秀星寓一样承接了这一作风，在打造运营能力和生态闭环方面既寻求创新，也保持稳健不冒进。

在跟陈总的交流过程中也能感受到其对行业的充足信心。陈总思维缜密又开阔，对服务、创新见解深刻，相信越秀星寓将会给行业带来新的方向。”

文章来源：克而瑞广州区域

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克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。