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首分论市:苏州大连之后,佛山南宁什么时候加码调控?

肖文晓 克而瑞广佛区域 2021-07-25

7月31日,时代周报的记者问我:截至目前,在5月18日住建部点名四城中,苏州和大连已经调整楼市政策,佛山和南宁似乎未有动作,为什么?

先说这件事的起源:根据新 华社报道,新华 社记者在今年5月18日的时候从住房和城乡建设部了解到,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

先来看苏州,毫无疑问苏州被点名,除了房价涨幅过大,还跟苏州的土地市场今年在4、5月份的火爆表现有关。资料显示,在苏州被点名和调控之前的4月24日,苏州推出7宗地,连续爆出两个楼面价地王,5月8日,又拿下一个地王,刷新了4月的纪录。于是乎,5月11日,苏州宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。可惜,虽然苏州先知先觉,依然逃不过住建部在5月18日的点名。7月24日,苏州市政府继续加码调控,出台《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,限售范围扩大为苏州市6区,新房限售3年,二手房限售5年。

大连的调控政策则是在7月30日“姗姗来迟”。7月30日,大连市政 府网站挂出《关于加强房地产市场调控工作的通知》,要求实施商品住房价格指导,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。其中最受关注的是对已取得预售证的项目,按照同质可比原则,调整预售价格不得高于此前网签价格最低价;首次申请预售证的项目,6个月后方可申报调整价格,且只可申请“下调”,幅度在5%以内。

值得注意的是,在7月30日的政 治 局会议中,中央对于下半年的房地产工作已有部署,提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段"。

以上种种,也是今天为何记者关心佛山、南宁会否加码调控的由来。

我认为地,地方何时跟进相关动作,其中一条关键在于是否直接受到了上一级主管部门的窗口指导。目前房地产市场调控实施的是“因城施策”,也就是地方政府可以根据自身的情况决定政策的松紧程度,前提是不能违反“房住不炒”的政策红线和当前“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。之前住建部的预警,本质上是上级主管部门对地方工作的一个警示,这并不等同于具体的调控要求,地方城市还是有一定的自主权的。而上级主管部门是否会再次点名,关键在于首次点名之后地方的工作是否到位,市场有无再次出现异动。

所以,苏州率先出台政策,直接导火索是因为出现了“地王”,这明显是违反了”稳地价“的调控要求。大连跟进,也是直接受到了去年四季度以来一手住宅均价屡破新高的压力。从克而瑞的统计数据来看,从去年的10月份到今年的2月份,5个月里面大连有4个月的新房均价突破了1.5万/平方米,这是大连此前从未有过的。

佛山呢?佛山的情况多少还是有些不同,佛山的新房均价今年也是同比涨幅较为明显,但是这主要是因为恢复了单合同销售、网签均价回归实际的缘故。具体来看,佛山的临广片区早就实施了限购令,限购片区的成交量限购以来一直没有什么起色,非限购区域虽然曾经出现量价齐升的火爆场面,但是到今天也早已经是后继乏力。今年3、4月份,曾经有部分楼盘借双合同变为单合同之际,一度有意乘着粤港澳大湾区规划纲要的东风抬价,最终也是昙花一现,5、6月份基本已偃旗息鼓。

至于南宁,统计显示,上半年南宁卖了5.2万套的一手住宅,这是一个比较高的数值,因为过去3年南宁的成交量都在8.9-9.2万套之间。一般情况下,楼市下半年的成交量都会超过上半年,所以按照这个节奏,基本上今年南宁的成交就很可能超越2016年,再创新高。这说明,今年上半年的南宁的商品房市场确实很火。这很有可能就是被住建部点名的原因。

问题在于,对于大多数的地方政府来说,不管对于经济的拉动也好,对于地方政府的财政收入也好,房地产始终是一块不能轻易割舍的“肉”。如果你知道今年前7个月南宁卖地已经卖了290个亿,基本快接近过去三年一整年的卖地收入,这么大一笔收入,地方想说不爱也不容易。

这个时候,你想让南宁主动对房地产市场“喊停”,这是需要很大的决策魄力的。

所以,还是那句话,佛山和南宁会否跟进调控,关键在于地方是否受到了不得不调的调控压力。这件事,在上级主管部门尚未明确进行窗口指导之前,地方有很大的自主权,但是一旦受到了窗口指导,那就不调不行了。

下半年房地产政策稳中趋紧,行业且行且珍惜!

文章来源:克而瑞广州区域

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