首分论市：苏州大连之后，佛山南宁什么时候加码调控？

7月31日，时代周报的记者问我：截至目前，在5月18日住建部点名四城中，苏州和大连已经调整楼市政策，佛山和南宁似乎未有动作，为什么？

先说这件事的起源：根据新 华社报道，新华 社记者在今年5月18日的时候从住房和城乡建设部了解到，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

先来看苏州，毫无疑问苏州被点名，除了房价涨幅过大，还跟苏州的土地市场今年在4、5月份的火爆表现有关。资料显示，在苏州被点名和调控之前的4月24日，苏州推出7宗地，连续爆出两个楼面价地王，5月8日，又拿下一个地王，刷新了4月的纪录。于是乎，5月11日，苏州宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。可惜，虽然苏州先知先觉，依然逃不过住建部在5月18日的点名。7月24日，苏州市政府继续加码调控，出台《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，限售范围扩大为苏州市6区，新房限售3年，二手房限售5年。

大连的调控政策则是在7月30日“姗姗来迟”。7月30日，大连市政 府网站挂出《关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求实施商品住房价格指导，严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。其中最受关注的是对已取得预售证的项目，按照同质可比原则，调整预售价格不得高于此前网签价格最低价；首次申请预售证的项目，6个月后方可申报调整价格，且只可申请“下调”，幅度在5%以内。

值得注意的是，在7月30日的政 治 局会议中，中央对于下半年的房地产工作已有部署，提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段"。

以上种种，也是今天为何记者关心佛山、南宁会否加码调控的由来。

我认为地，地方何时跟进相关动作，其中一条关键在于是否直接受到了上一级主管部门的窗口指导。目前房地产市场调控实施的是“因城施策”，也就是地方政府可以根据自身的情况决定政策的松紧程度，前提是不能违反“房住不炒”的政策红线和当前“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。之前住建部的预警，本质上是上级主管部门对地方工作的一个警示，这并不等同于具体的调控要求，地方城市还是有一定的自主权的。而上级主管部门是否会再次点名，关键在于首次点名之后地方的工作是否到位，市场有无再次出现异动。

所以，苏州率先出台政策，直接导火索是因为出现了“地王”，这明显是违反了”稳地价“的调控要求。大连跟进，也是直接受到了去年四季度以来一手住宅均价屡破新高的压力。从克而瑞的统计数据来看，从去年的10月份到今年的2月份，5个月里面大连有4个月的新房均价突破了1.5万/平方米，这是大连此前从未有过的。

佛山呢？佛山的情况多少还是有些不同，佛山的新房均价今年也是同比涨幅较为明显，但是这主要是因为恢复了单合同销售、网签均价回归实际的缘故。具体来看，佛山的临广片区早就实施了限购令，限购片区的成交量限购以来一直没有什么起色，非限购区域虽然曾经出现量价齐升的火爆场面，但是到今天也早已经是后继乏力。今年3、4月份，曾经有部分楼盘借双合同变为单合同之际，一度有意乘着粤港澳大湾区规划纲要的东风抬价，最终也是昙花一现，5、6月份基本已偃旗息鼓。

至于南宁，统计显示，上半年南宁卖了5.2万套的一手住宅，这是一个比较高的数值，因为过去3年南宁的成交量都在8.9-9.2万套之间。一般情况下，楼市下半年的成交量都会超过上半年，所以按照这个节奏，基本上今年南宁的成交就很可能超越2016年，再创新高。这说明，今年上半年的南宁的商品房市场确实很火。这很有可能就是被住建部点名的原因。

问题在于，对于大多数的地方政府来说，不管对于经济的拉动也好，对于地方政府的财政收入也好，房地产始终是一块不能轻易割舍的“肉”。如果你知道今年前7个月南宁卖地已经卖了290个亿，基本快接近过去三年一整年的卖地收入，这么大一笔收入，地方想说不爱也不容易。

这个时候，你想让南宁主动对房地产市场“喊停”，这是需要很大的决策魄力的。

所以，还是那句话，佛山和南宁会否跟进调控，关键在于地方是否受到了不得不调的调控压力。这件事，在上级主管部门尚未明确进行窗口指导之前，地方有很大的自主权，但是一旦受到了窗口指导，那就不调不行了。

下半年房地产政策稳中趋紧，行业且行且珍惜!

文章来源：克而瑞广州区域

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