这个7月，行业调控风向发生转变，国务院召开房地产工作座谈会，深圳、东莞楼市政策风向趋于收紧，纷纷加码调控以抑制楼市炒房热。在深圳、东莞政策加码之下，部分深圳、东莞客户外溢，推动广州、惠州、中山等临深、临莞片区楼市活跃性提升。那么，湾区内地9城战况如何？未来湾区的限购，是否会进一步加码呢？就在上月，江门、珠海先后推出人才、落户政策，蓄力人才；佛山、惠州、江门 “豪宅线”有调整，短期成交或上扬。深圳、东莞接连迎来“最严限购”，分别从城市更新、一二手房、商务公寓、住房供应计划等方面着手，强化调控力度，驱使部分受限市场潜在需求或外溢至湾区其它城市。仅以广州为例，深圳7.15政策加码后，南沙人才购房政策优势进一步凸显（本科学历购首套房不受户籍社保限制），区域来访量以及认购量持续攀升，深圳客成交占比也大幅攀升。
据克而瑞数据统计，今年7月大湾区经营性用地成交总建面积达832万㎡，环比下跌31%；平均楼面价达6992元/㎡，环比上涨9%。
其中，东莞、珠海地市热度较高，优质地块受房企青睐，东莞、惠州地王频现单月溢价超20%。而流拍地块达12宗，广州增城月内7宗宅地因交通便利程度低、板块竞争激烈、配套匮乏、区位偏远等因素制约，遭遇终止出让；整体来看，房企拿地步伐减缓，竞价较为理性。据克而瑞数据统计，上月大湾区楼市延续6月热度，一手住宅成交面积达632万㎡，环比上涨4%，深莞惠等多城成交量不减反。供应方面，一手住宅共计新增592万㎡供应面积，环比上涨2%，房企推货积极，楼市供、求齐升。然而，表面火热的大湾区市场，内部其实是冷热不均的，拉长周期来看，各地市场走势截然不同。广州楼市淡季不淡，成交继续高位运行，成交93万㎡，环比小幅减少1%、同比增加23%；供应104万㎡，创下今年以来最大值。究其原因，一是供应冲高提供支撑；二是月内深圳、东莞相继收紧调控政策，这2个城市部分外溢需求流向广州南沙、黄埔、增城等政策较为宽松的区域，此外，政策风向的转变亦刺激了前期持观望态度的客户加速入市，多方共同推动楼市升温。
7月商品住宅新增供应106万㎡，环比减少8%，同比减少7%；成交117万㎡，环比减少16%，同比增加30%；成交均价15646元/㎡，环比下降1%，同比上升5%。年中冲刺过后，房企推货及营销节奏放缓，开盘入市项目有所减少，且无大型营销活动，多项目以少量自然加推试探市场为主，整体去化表现低位徘徊；部分项目更是在年中冲刺过后收回折扣，价格回升，致使成交有所回落。
上月肇庆新增供应68万㎡，环比增加24%，同比增加13%；成交37万㎡，环比减少4%，同比增加5%；均价为7127元/㎡，环比微涨1%，同比下跌3%。年中冲刺节点过后，房企推盘节奏略有放缓。阳光城、华侨城、山湖海3大房企首进肇庆之作集中开盘，其中地王项目阳光城檀府首开均价刺破全市天花板，而山湖海悦府前期蓄客充足，首开去化超9成，带动全市整体去化上升。
上月全市共供应38万㎡，环比增加42%，同比增加215%；成交34万㎡，环比增加3%，同比基本持平；成交均价47988元/㎡，环比下降4%，同比下降12%。受网签延迟影响，本月商品住宅成交表现稳中有升，市场在红盘入市支撑下保持较高热度，但715新政出台收紧调控，预计短期内成交或将小幅下滑。
政策端要求加快供应缓解供需矛盾，本月供应60万㎡，环比增38%，同比增73%；成交升至85万㎡，环比增16%，同比增80%；成交均价为23910元/㎡，环比降1%，同比升16%。上月内政府两次加码调控，房企保持快节奏推售模式以抢收业绩，叠加部分客户受新政影响恐慌性入市，多优质盘持续热销，助推成交升至近一年新高。目前房企涨价推售成常态，但在本月初重拾限价下，房价涨幅出现放缓迹象。
上月延续上月取证节奏，合计供应158万㎡，同比增20%；成交155万㎡，环比增10%，同比增30%；成交均价为12328元/㎡，环比降3%，同比升11%。经历上6月年中冲刺之后，7月房企推盘节奏放缓，且多项目营销力度减小（回收折扣、降佣等）。值得注意的是，深圳加码调控导致部分客户分流至惠州大亚湾和惠阳，临深区域楼市活跃度提升。
上月珠海供应10万㎡，环、同比分别下跌73%、59%；成交量为43万㎡，环比增76%，同比减3%；均价为24382元/㎡，环比下跌3%，同比上升5%。上月楼市步入传统淡季，房企推售积极性下滑，供应显著降温，而成交受到近期热销的恒大云锦延后签约带动，创今年新高。市场方面，7月项目营销动作减少，不过仍有不少新盘开启售楼部进行预热。
上月住宅供应39万㎡，环比增25%、同比减16%；成交53万㎡，环比增3%、同比减11%；成交均价13790元/㎡，环比升5%，同比升1%。上月多数房企回收优惠，城区及东部品牌房企项目价格有所上调；深圳715新政后，东部临深项目加快入市节奏，市场交投活跃度明显上升，带动整体开盘去化提升至51%。
上月江门供应回落，仅为8万㎡，环比减42%；成交环比持平，为14万㎡；成交均价10394元/㎡，环比降1%。7月上旬，房企推售动作放缓，市区无项目推新，各项目以举办暖场活动蓄客为主。7月中下旬开始，市场营销动态逐渐恢复，其中蓬江项目以“低首付”为主，而江海项目则多推出“特惠房”促销。
以上内容截取自粤港澳大湾区半年报（52P），如若需要可添加小客服微信（fangjia_dp）。
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