赢家！“荔湾金主”保利发展，28.46亿斩获广摩地块
2020年即将落下帷幕，广州卖地节奏加快。
12月初，广州市规划和自然资源局以挂牌方式先后出让2宗荔湾区宅地，先是荔湾区金桥地块（星河溢价25.9%斩获），而今日出让的则是芳村大道东以西、培真路以北广摩地块，地块整体计容面积近11.8万㎡，最终被保利发展以底价28.46亿元斩获（其中协和神学院旧址修缮费用合计约704.05万元，无偿修缮），折合楼面价达24272元/平。
此次广摩地块究竟魅力何在？随克而瑞一起深入了解。
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地块基本信息
宗地坐落：荔湾区芳村大道东以西、培真路以北广摩地块
土地用途：AF021702地块：二类居住用地（R2）兼容商业商务设施用地（B1/B2）
占地面积：30936㎡（可建设用地面积23511㎡）
计容建面：≤117555㎡
容积率：5.0
同时，居住建筑限高80米，商业商务建筑限高120米。
根据配套要求，竞得房企需要在地块规划区域内设置18班幼儿园，一所占地1200㎡的托儿所，星光老年人之家、文化室以及居民健身场所等公共基础设施。
其一，竞得房企须负责AF021738地块内协和神学院旧址修缮工作，该地块须无偿移交给广州市荔湾区政府指定部门；
此外，该地块的城市道路用地、绿地用地、公园绿地（AF021739、AF021737地块）由竞得人负责出资建设，验收合格后无偿移交给广州市荔湾区政府指定的部门；
包括须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块总建筑面积的70%等等。
地块要求虽然不少，但地块的质量却是真的不错。
具体来看，地块处于芳村大道东以西、培真路以北，地理位置优越，处于白鹅潭商务中心及广钢新城连接地带，靠近地铁广佛线（已开通）和11号线换乘站——沙涌站，周边有芳村大道、花地大道等城市道路，交通出行便捷。
其地理位置优势极大，由于接壤11号线（广州地铁的第一条环线），未来可实现天河区、越秀区、荔湾区、白云区和海珠区五大中心城区通行。
地块东面靠近珠江，建成后可享受优质的江景资源。地块享有老城区成熟的配套资源，周边有广州培英中学、真光中学等教育资源配套，同时还有南方医科大学珠江医院、广钢医院、荔湾区儿童医院以及肉菜市场等生活配套设施。
并且地块与海珠区一桥之隔的优势，也使得其未来会更受海珠换房客的关注。
02
该地块坐落区域属于老芳村板块，据克而瑞监测，老芳村地块出让极少，除了5月份出让的新隆沙地块（华夏幸福底价斩获）外，上一宗住宅用地成交还是2016年的AF010734地块（目前建成雅居乐荔湾项目，尚在形象状态）。
地块前身为五羊塑料厂旧改用地，早在2013年，地块被列入广州政府出让计划；2015年，广州市规划审议通过广摩五羊塑料厂地块规划调整，按照当时规划，地块改造后将建一栋120米的商务楼和12栋15-26层高的住宅楼。
2019-2020年，广州经营性用地供地蓝皮书相继提及广摩地块，直到今天，广摩地块才正式挂牌成交。查阅历史资料得知五羊塑料厂占地20万㎡，包含14宗地，其中7宗属于住宅用途；此次出让的广摩地块占地面积约3.1万㎡，与占地面积高达20万㎡的五羊塑料厂相比，仅七分之一，可见未来五羊塑料厂还存在较大的土地供应潜力。
能够预料，未来老芳村板块的土市或将迎来一批政府住宅用地供应。
03
从地图上看，广摩地块临近鹤洞村旧改（合作企业为方圆集团），据悉鹤洞村更新改造项目一期已在半年前启动，极大提升了荔湾鹤洞片区的居住品质和氛围，未来有望借助城市更新提高地块周边价值。
然而，有利有弊，该地块靠近鹤洞桥和白鹤洞立交桥，未来地块上建筑，特别是江景单位，不可避免地受到车流噪音的影响，因此未来该地块上住宅项目将如何定位以及如何避免噪音影响，值得关注。
图片来源：CRIC克而瑞湾区投资决策系统
周边房价较高，克而瑞数据显示，地块3km范围内新旧房源项目均有，其中周边一手住宅均价在3.9万-5.4万/㎡，有保利西悦湾、星汇海珠湾、世茂天鹅湾等项目，更有万科金域曦府等待售项目。
二手房源较为成熟，周边约有百来个中小项目，有四季花园、花地城广场、广和苑、翠城花园等二手项目，二手市场售价在3.4万-3.7万/㎡左右。
此外，据克而瑞市场监测，截至10月底老芳村板块库存仅534套，去化周期为5.2个月，远远高于广州市场平均去化水平，换而言之，老芳村板块新房市场已接近告急阶段；若广摩地块建成项目入市后，或将引起老芳村板块楼市的高潮。
04
据克而瑞监测，截至发稿时间，保利发展以78个住宅项目（口径：纯住宅+商住+综合）布局广州10区（除花都），以荔湾区、白云区、增城区三区的布局最为广泛，土储最多。
其中，保利发展斥资350.9亿元部署荔湾区14个住宅项目，金额高居全市第一，合计成交总建达184.8万平，换句话说，荔湾区已成为其在广州区的核心战略片区。
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