独家！二批供地将近，增城15宗宅地预判来袭！
时间悄然流逝，已经来到了6月底。距离上次大爆的第一批集中出让，已经过了两月时间，距离第二批集中供地出让越来越近，关于第二批供地的细节也逐渐明朗。
包括且不限于：天河、荔湾等中心区供地、增城15宗宅地爆料，以及在上周透露了黄埔二批中计划挂牌5宗宅地，南沙计划挂牌6宗。（具体以官方公布为准）
近日，克而瑞城市分析师也更加关注第二批供地，早前网传增城区2021年第二次地块集中出让预计将有15宗地块供应，涉及全区6个板块，总出让面积约1006.9亩，总建筑面积约184.7万㎡；包括提及了新塘占5宗，中新、荔城各占3宗，石滩占2宗，朱村、派潭—小楼各占1宗。
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增城第二次集中供地明细及地块分布
其中，广河高速中新出入口东侧地块、增江街地块、正果镇地块（灰色标注）是2021年3月首批次集中供地流拍地块，二次挂牌时是否会对出让条件作出调整值得关注。
（预告仅供参考，最终以广州市自然资源局官方公告为准）
地块分布示意图
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增城近两年各板块土地供求
克而瑞市场监测到，受区位及交通配套规划利好，新塘板块为近年来增城区土地供求热点板块，板块年均供求量均超百万方，楼面价超万元/平米。
供应方面，增城近两年各板块涉宅用地供应较为分化：
2019年供应以新塘、中新等西部板块为主；2020年石滩、荔城等东部板块供应明显增多；2021年截至5月，各板块供应量较为均衡，其中朱村供应量已超2020年全年供应。此外，新塘板块作为增城的供应主力区域，截止2021年5月已供应8宗涉住用地，总建面约56.67万㎡，约2020年全年板块供应的四成。
成交方面，新塘板块一直是增城土地市场热点板块：
19-20年涉住用地年均成交量超百万方，楼面价突破1万元/平米，2021年共成交4宗涉住用地，其中因1宗商住综合用地（楼面价6510元/平米）拉低板块整体楼面价。
石滩板块2020年因供应量增多带动成交，其余板块成交量较为稳定，但楼面价近年有下滑的趋势，其中派潭-小楼板块因位置欠佳或供应量少等原因一直未有成交。
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新塘板块近两年地块成交明细
略
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增城区各板块商品住宅市场
土市的供求也直接影响了楼市，统计到近年来，新塘板块为区域住宅成交主力，成交占比近50%，2020年年均成交量突破130万方，网签均价达22906元/平米。
CRIC区域成交结构
从近年来增城区各板块成交结构及走势可以看出，新塘板块受交通、区位等利好，成为近年来的成交主力，且成交占比逐年上升，2020年区域占比近50%。此外，朱村受地铁利好成交占比稳居第二，石滩因住宅供应增多和配套较为完善，2021年成交占比有所提升。
2017-2021(1-5月)增城各板块商品住宅成交对比
CRIC新塘板块供求（略）
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市场竞争-存量去化周期及潜在供应
CRIC证载存量（略）
CRIC板块广义存量
待售存量高，广义去化周期较长。
截止2021年5月底，新塘板块待售/在售住宅项目38个，待售面积约600.32万平米，此外，有8宗未入市地块，待售面积约86.26万平米，板块合计广义存量约686.58万平米；按照近一年板块月均去化（12.3万平米/月）推算，广义存量去化周期约56个月，约4.7年左右。
新塘板块商品住宅广义存量
总结来说：
从增城区域土地市场、商品住宅市场供求及存量可以看出，新塘板块受区位及交通规划利好，是近年来房企及购房者重点关注板块，土地市场热度高，住宅市场容量大，去化较快；预期增城第二批供应的15宗土地中，新塘板块地块的市场热度仍然较高。
因此，克而瑞将针对新塘板块内5宗地块周边的市场潜在竞争、二手市场、产品供求结构、地块现状及配套分析，对地块预期市场热度、入市价格、产品配比给出初判。
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新塘板块地块（节选）
CRIC地块周边5公里范围潜在竞争
下附地块示意图
（1）新塘板块待售项目存量（略）
（2）新塘板块二手房市场及5地块周边二手房在售价格分析
· 永宁街道两地块周边二手市场
近一年，地块周边三公里范围内，二手住宅项目月均成交约1.4万方，成交均价在1.7-1.85万/平米之间浮动，涨幅较小。
碧桂园凤凰城成交最好，凤晴苑、凤锦苑及凤馨苑三个组团成交均价约2万元/平米，为片区最高，各组团年均成交套数均超过200套，其中凤馨苑年成交超400套。其次为合景誉山国际、顺欣花园，年均成交套数超200套，均价约1.6-1.75万/平米。
· 新塘镇新塘大道南北侧三地块周边二手市场（略）
（3）地块周边产品成交结构（略）
（4）地块现状及周边配套
【永宁街新新公路西侧59.031亩地块】（略）
【永宁街新新公路东侧26.936亩地块】（略）
【新塘镇新塘大道南侧26.514亩地块】（略）
【新塘镇广虎路87.66亩地块】（略）
【新塘镇新塘大道北侧36.672亩地块】
1. 地块现状
地块位于增城区新塘板块东南部，目前地块上方尚有较多待拆厂房建筑物，未达到土地平整状态。
地块东至内街，南至新塘大道东（双向十车道），西至光华路（双向六车道），北面无道路连通，西南面通达性相对更佳。
景观方面，地块周边建筑以各类型厂房、物流园为主，整体业态相对落后。
地块南面与东江直线距离仅约800米，但南面有保利东江首府、东江逸龙湾、东江实验学校等高楼遮挡，未来项目南面江景将受到一定影响。
2. 周边配套
地块坐落片区与东莞市隔江相望，经过江南大桥前往东莞中堂镇，仅需15分钟。但距离高速路入口及地铁站均约3.5公里以上，前往广州市区较为不便；商业配套主要依靠旧新塘东部三个中小型综合体，或可前往约4公里的东莞中堂镇商圈，整体商业配套充足，但业态相对低端。
片区学位较为充足，共有3所公办市级、村级中小学和1所民办的十二年一贯制学校；医疗方面，地块享受新塘老城区的医疗配套，5公里范围内共有3所二甲医院；休闲配套以市民公园为主，均距离地块约1公里左右。
（5）地块市场价值与热度预判
从5宗地块所处区位、周边市场现状竞争及地块自身条件看，预期新塘大道广虎路地块土拍热度相对较高，预期楼面价超1.2万/平米
（6）各地块户配推导及入市价格建议（略）
END
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文章来源：克而瑞广佛区域
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