10月23日，十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
从1986年《房产税暂行条例》的出台，到千禧年后的改革探索、2011年上海和重庆的率先试点，再到近年来的立法改革推进。如今，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，为期5年的房地产税改革试点即将展开。
尽管细节待定，对于普通老百姓而言，最为关心的房产税这一次真的是“狼来了”。
究竟哪些城市会成为第一批的试点城市，哪些人会成为征收对象，是按套征收还是按面积征收，是单城市征收还是全国联网征收，房地产税改革试点的短期和中长期影响如何，市场需求如何变化，房企如何应对……
围绕着这一系列的话题，克而瑞广佛区域研究团队展开了深入的探讨分析，以下将摘取专题的部分核心内容，回馈读者:
首先，追溯房地产税的起源---要回到1950年，那一年中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国开征的一个独立税种。隔年也就是在1951年，政务院公布《城市房地产税暂行条例》，房产税、地产税合二为一，简并为城市房地产税，只在核准的城市范围内征收。在初创后，又逐一经历了萎缩阶段、萌芽阶段，其中1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范围，排除了80%以上的可征税房产。在千禧年后进入了改革阶段（2003-2010年），最终在2011年，上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点。且在2012年，国务院发文指出，要稳步推进房产税改革试点，让房产税成为财政收入可持续来源。另外，2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程。
图片来源：克而瑞房地产税试点政策解读与影响分析
1.2 房地产税试点背景-宏观环境
“房住不炒”的政策环境以及共同富裕的发展目标，是推动房地产税试点以及立法的重要背景；房产作为居民重要财富之一，通过扩大税收，可调节收入与财富分配，缩小贫富差距，促进共同富裕目标的实现。
近年来，围绕房住不炒以及稳地价稳房价稳预期的调控目标，全国各地纷纷出台调控政策，在70城新房价格月度走势连续上涨的市场背景下，如何建立一个行之有效的长效机制成为市场各方的共同心声。房地产税的完善或将有效抑制投机性需求，同时通过增加存量房持有成本，加快存量房释放，缓解部分刚性住房需求，防止房价过快上涨。
对于房地产税概念梳理下，房地产税收是一个综合性概念，从土地取得到房地产交易环节的阶段，所有产生的税收都属于房地产税，包含房产税。备注：目前我国土地取得、开发以及房屋交易环节税收征收已正常执行，但房地产保有环节中个人持有房屋以及使用土地税收暂无法律支持，仅上海重庆进行了房产税试点。
从国务院会议表决内容获知，此次房地产税改革试点为期5年，目的有三点，除了推进房地产税立法与改革、和土地资源节约集约利用两点，更为直观的是作用于引导住房合理消费。换而言之，对全社会来说更会抑制社会高收入阶层的多占房行为，避免未来房地产发展泡沫化，节约土地、建材、资金等社会资源，使我国房地产业始终运行在健康可持续轨道上；也让民众理性选购住房，使楼市真正回归“房住不炒”的本性，让广大民众能够买得起房，实现全民住有其所；通过对空置房屋征税，可以起到增加“炒房”者的成本，抑制炒房行为的发生，促进房地产资源的高效流动和充分利用。此次房地产税试点将拓宽税基，房地产税征税对象为：居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。房地产税的纳税人包含：土地使用权人、房屋所有权人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。备注：指的就是公寓、写字楼、商铺这类产品，个人和公司购买需要缴纳一定的房地产税短期内不会改变。要注意的是，试点政策的重点为城镇居住类房产，主要为商品房！2011年上海和重庆作为首次试点房产税的城市，主要针对新购住房征收房产税，家庭首套房免征，根据交易价格计算相应应税税率，征收税率在0.4-1.2%之间，总体税率低、免税力度大。
图片来源：克而瑞房地产税试点政策解读与影响分析
克而瑞数据统计到，试点十年以来，两市房产税收保持稳定上升趋势，但占地方税收比重仍不到5%，由于两市税率低、税基小、免税力度大，两市房产税对城市税收收入贡献甚微。而从两个城市的商品房量价维度看，两市房产税的影响较小。如图所示，2011年房产税试点后，上海重庆两市商品房价格仍保持稳定上升趋势；
其中，由于2010年后上海连续四年密集出台限购限贷等政策，导致成交量快速回落，而重庆市场政策宽松，试点政策出台后，成交量仍保持上升趋势；总结来看，由于两市房产税免税额较高，税率较低，使得其市场影响远不及限购限贷等调控政策。综上所述，现行房产税试点存在的问题有房价调控未达预期、征税范围窄、对地方政府财政税收贡献小、以及税率低、优惠力度大等。结合过往房产税试点基础以及社会主义、共同富裕先行示范区城市的设立，我们预判未来上海、重庆、深圳、杭州、宁波、南京等热点城市或将成为第一批房地产税试点城市：①、住房供需矛盾大，价格涨幅持续高位城市
克而瑞监控热点一二线城市中，上海、深圳、长沙、厦门、重庆、杭州、合肥、宁波、南京等城市商品住宅库存去化周期小于10个月，市场供不应求，存在较大供需矛盾。
从统计局发布的70城价格指数可以看出，一二线城市价格指数环比持续上升，其中上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安价格上涨压力较大。
②、土地市场交投火热，投资热情高涨城市
今年第一轮集中供地，多数城市土地市场交投火热，其中重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波、南京、武汉等城市溢价率超15%，楼面价同比大幅上升；
粤港澳大湾区、长三角城市群以及热点旅游大省海南省因其规划利好、经济发展较好，投资热度高涨，特别是深圳、杭州、三亚、海口等核心城市吸引了大量投资客户。
③、房产税试点基础较好的城市——上海、重庆
上海、重庆两市房产税试点十年已久，基础较好，在现状上进行深化改革，探索不同的征收标准，对未来房地产税的立法或更具参考意义。
④、示范区先行——深圳、杭州
作为国务院支持的高质量发展建设共同富裕示范区的杭州，城乡协调发展、收入分配制度改革是示范区的战略定位；而房地产税作为实现共同富裕的手段之一，杭州或将成为首批试点城市之一。
此外，深圳作为社会主义先行示范区，房产税的试点征收也将体现创新城市的引领作用。研究认为，结合过去上海重庆房产税试点征收方法以及其他国家主流的征收方式，目前试点阶段可能采取混合征收方式，通过先易后难、循序渐进的方式，先单城市试点后全面铺开；未来房地产税立法后，按价值无差别征收，并结合家庭收入及人口结构进行相应减免，或更符合中国国情。
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对市场端、需求端以及整体趋势变化三大范围的影响预判！自住型（刚需及刚改）：随着试点政策落地，预期试点城市免征力度大，刚需刚改购房需求逐步得到释放，试点城市内自住需求成交占比逐步增加；投资保值型：需求继续存在，核心城市优质物业保值属性仍高于其他投资产品，房地产投资仍能吸纳部分自己实力较强的投资需求；投机炒房型：需求占比将受挤压，预判到在房地产税试点期间，拥有多套房产的投机型客户将逐步抛售三四线城市低价值资产，以免造成房地产税立法落执行地后集中抛售无法脱手的情形。
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4.5 房地产税试点与全面征收的影响
4.5.1 单城市试点阶段
1、短期不会出现大面积抛售潮，租赁市场承压：试点阶段，预计仅针对试点城市的存量资产进行征收，在该城市拥有多套房产的家庭，通过出租以及增加租金转嫁部分房地产税，但由于供应放量，租赁市场存在一定价格波动。
2、一二线试点城市市场长期需求及购买力坚挺：试点阶段，短期内客户对房地产税的认知与接受度不高，观望情绪或上升，需求暂时回回落，但预计试点城市征收税率与上海重庆相差不大，免税额较高，对于正常刚需或改善群体影响较小，长期市场需求及购买力仍然存在。
3、短期内投资转移：短期内，投资需求受房地产税影响，或将转移至周边强二线城市。
4.5.2 全面征收阶段
1、三四线城市面临下行压力，二手供应增加：房产税立法全面征收后，房产信息全国联网，在全国拥有多套房产的家庭，其三四线城市物业面临出租难、持有税费高的问题，二手市场或面临供应增加、市场下行的问题。
2、旅居置业需求下行：房地产税全面征收后，旅居城市物业空置时间较长，房地产税将加大增加持有成本，未来季节性旅游城市市场或将面临下行压力。
3、投资需求抑受抑制：全面开征后，房屋持有成本上升，房地产投资需求逐渐减弱，住房逐渐回归居住属性。
本文为《克而瑞·房地产税试点政策解读与影响分析》删减版报告，若需深入交流，请联系我司销售！
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