年度最低价！广佛公寓大跳水，市场真的太难了！
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
不止住宅，公寓市场也起风了！
最近克而瑞后台收到不少粉丝关于“佛山公寓降价”的消息。
小编翻阅数据发现，佛山公寓确实是又双叒降了，还降得挺猛！不过这轮降价潮不是年底才开始的，而是这几年行情都不太好。
2019年，佛山一手公寓网签均价为1.4万/㎡，去年是1.3万/㎡。而到了今年，11月上半月成交的1501套，网签均价9383元/㎡，直接跌破万元！
说实话，自2017年以来，佛山公寓就没有低于1万/㎡，这次一下倒退回五年前，难怪有人戏称：买佛山公寓就是在做慈善。
佛山公寓市场躺平，广州这边情况怎么样？
广州公寓市场现状
小编留意到，广州有不少公寓项目打起价格战。显然，广佛同城，佛山市场凉凉，广州也难以独善其身！
且据克而瑞统计，11月上半月，广州一手公寓共计网签1053套，网签均价为2万/㎡，比上月下跌11.5%，为近14个月最低位。
也是跌了，只是没佛山跌得那么惊人。
从成交量来看，半个月成交过千套，这个成绩放在今年来看其实不算差，毕竟今年目前公寓成交量最高的银十也仅仅卖出1755套，而金九更少，只网签了1470套。
但若是把成绩与前两年对比，就有颇为明显的差距。
可以看到，近两年广州公寓市场行情越走越低，回顾广州近五年的公寓市场表现，有过高光与低谷：
2016年，堪称广州公寓市场的高光之年，创下空前的3.4万套年成交量；
2017年，广州“330政策”横空出世，公寓不可卖给个人，市场直遭腰斩，年成交量跌至1.9万套；
直到2018年年底政策松开，2019广州公寓市场才回升到近3万套的水平。
然而好景不长，2020年疫情重击各行各业，广州公寓只卖出1.7万套，相较2019年缩水近43%，彼时库存面积创新高，达157.7万㎡，去化周期达到20.1个月，超过一年半。
转眼来到2021年年底，公寓市场库存仍然高企，供过于求的现象仍没得到缓解。
截至10月底，广州一手公寓库存面积为155.1万㎡，去化周期18.6个月。其中天河、荔湾、南沙、增城四区去化周期均超过25个月，堆积的货量两年都清不完。
公寓能不能买？
但现实往往就是，明知公寓就像渣男，明知它货很多，明知入场极有可能被割韭菜，但它一降价，就充满该死的诱惑。
一直以来，公寓都是带有极强投资属性的产品，具有总价低、不限购、不限贷的优势，深受投资客青睐。
但问题是，买公寓，上车容易下车难。
且不说目前市场积货太多，近三年广州出让不少商服用地，加上现有的库存，广州2021年公寓供应量将持续走高。
基于这种情况，去库存和推新加剧将是未来并存的两种情况。
然而更尴尬的是，持有公寓有时候就像烫手公寓。
公寓虽然总价低，但首付要五成，转手时还有各种税费，既有大头的营业税、个税、契税，还有印花税和增值税。有人估算过，公寓价格至少上涨20%，售卖才不会亏损。
虽然一般来说卖家会要求增值税和所得税由买方承担，看上去对卖家是利好，但同时也会大大降低买家的购买欲。
某二手交易平台上，二手商业类共挂牌7420套，其中不少公寓挂牌一年都鲜有人问津，关注人数只有个位。
投资有风险，那买来自住总行了吧？
对学位、入户没要求，能够接受公寓不能明火，以及相对昂贵的商业水电，只想低成本在城市买个落脚之地，这类买家，公寓产品确实是个低门槛的选择。
在广州今年热销TOP10的一手公寓项目中，有些项目套均价只要50多万，意味着首付25万左右就能上车了。
广州1月1日-11月15日成交TOP10公寓项目
不过话说回来，公寓总价是低，但购买时要擦亮眼睛，尽量选择位于核心地段、近地铁、且周边配套成熟的公寓产品，不仅提升居住感，在租房市场上也相对受欢迎。
文章来源：克而瑞广佛区域
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