代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
由日前百度地图发布《中国城市活力研究报告》获悉，在2017-2021年期间佛山分别以4.386、5.012、5.286、5.243、5.607的年度人口吸引力指数，跻身全国城市人口吸引力TOP10榜单，连续5年上榜，其城市人口吸引力可见一斑。备注：城市人口吸引力指数是指该城市新流入常驻人口与全国所有城市新流入常驻人口均值的比值，数值为指数化结果。
作为一座城市的核心“命脉”，交通的发展地位毋庸置疑。根据百度地图发布的《2021年度中国城市交通报告》，获悉佛山在2021年全国一线和新一线城市中，主城区地面公交线路网密度达到6.825km/km²，成为地面公交线路网密度最高的城市！强劲的经济综合实力！回顾年初披露的2021年佛山经济运行情况，全市生产总值合计1.21万亿元，同比增长8.3%！在人口、交通以及经济等等方面的提升下，佛山城市竞争力不断拔高，间接推动了房地产市场的蓬勃发展，亦使其成为诸多品牌房企在粤港澳大湾区淘金深耕的优先选择。最直观来看，房企的争相斗艳带动了佛山楼市兴旺，堪称“势如破竹”，在2015-2021期间佛山累计7年均网签成交超10万套一手住宅；并且是湾区九大城市群中7年间保持10万套住宅成交佳绩的唯一城市。即便是在高开低走的2021年，佛山楼市依然坚挺，在上一年累计网签了101643套一手住宅。
值得一提的是，在佛山楼市坚挺的背后，全市的需求结构正在悄悄发生改变。克而瑞统计2015年至2021年的佛山房型成交结构明细发现，虽然三房户型近年来一直是佛山市场的主流热销产品，占据了总成交的58%左右，但从走势来看占比却是略有下降的。反而较奢阔的四房产品占比逐年增长，从2015年的17.4%猛增至2021年的34.9%，市场份额爆增一倍有余。究其原因，有2016年全面放开二胎、2021年放开三胎的政策性因素，也有人们生活水平提高，以及市场产品更新换代加快的原因加持，而近两年疫情的爆发，更是激发了人们对住房的换房需求。那么,佛山最为主流的三房、四房产品，在全市那么多板块之中哪里卖的最好呢？答案是与荔湾区一江之隔的临广板块三山新城。在2021年佛山三、四房市场表现中，三山板块以网签成交144.38亿元夺得全市热销第一，且与第二名次拉开近20亿的差值。
需要提醒的是，作为广佛交界的“C位”之一，三山板块倚靠三龙湾试验区及广佛同城化的规划利好，板块热度不断攀升。从《佛山市十四五规划》及《广佛同城化十四五规划》获知，三龙湾作为建设广佛融合的引领区，承担着佛山推进粤港澳大湾区建设的核心平台作用，是做大做强广佛极点、推进两地深度融合发展的重要支撑区。因此，佛山旨在打造链接珠江东西两岸枢纽的三龙湾高端创新集聚区，以及构建“广州南站—佛山三龙湾—荔湾海龙”先导区。而在佛山三龙湾先导区之中，紧邻广州荔湾、海珠、番禺三区的三山板块战略地位十分重要。
资料来源：克而瑞2021年佛山楼市年报
在板块规划利好的辅助下，三山板块的楼市成交在近两年迎来爆发期。统计到三山板块从2019年的705套一手住宅成交，到2021年4637套实现了成交套数的大幅增长，接近当时的7倍之多。抽丝剥茧，剖析三山板块房型产品成交结构，在2021年3月-2022年3月期间（截至3月20日）显而易见的是：三房、四房产品虽同在3字头，但已形成了明显的价差，四房表现更是“技高一筹”、均价已经突破每平米3.4万之上。其中，三山板块三房产品网签成交2293套，成交均价为31727元/㎡；而四房产品网签1070套，成交均价34678元/㎡，价差近3000元/㎡。[备注：剔除历史补签、放量低价签约等楼盘成交数据]
俗话说，贵有贵的道理，板块四房产品价格坚挺，本质原因是市场“紧俏”！其一，板块四房产品库存有限，去化相对较快！克而瑞数据统计，截至2022年2月底，三山板块四房产品仅余1055套，只够9.7个月消化，既低于佛山全市去化周期，也低于板块去化周期。其二，周边片区也紧缺同类产品，无替代品！即便扩大到整个南海中心城区桂城街道，全部四房产品可售货量也不过1692套，去化周期更是仅有6.7个月。2022年三山新城四房已站稳
3.5万/㎡，优质单位突破4万/㎡
值得注意的是，三山板块的四房产品价格稳当保持着继续攀升的势头！截至3月20日，从板块四房单价结构分布来看，三山的四房产品在2022年已成功站稳了3.5万/㎡！
剔除历史补签等低价影响，克而瑞数据统计，今年1-3月三山板块网签超过35000元/㎡四房套数，占比62%；而去年1-3月超过35000元/㎡的四房占比仅有15%。（统计周期：1月1日-3月20日，下同）在今年已有部分优质单位开始逐步突破四万单价！40000元/㎡以上的成交占比直接从去年1-3月同期的0%提升至占比11%。从无到有的强势突破，实力论证了板块四房产品即便价高、其畅销热度丝毫不减。尤为重要的是，作为广佛同城高质量发展试验区其中先导区的重要载体，三山板块一方面承接了大量来自荔湾、海珠等广州地区的外溢购买力，一方面承接南海桂城本地的改善置换，再一方面还承接了相邻千灯湖板块的购房需求。
受益于广佛交界的地理位置，三山板块四房产品源源不断有本地、外地看房客到访；克而瑞市场调研2022年最新网签数据，对比一江之隔的荔湾区改善四房均价6.7万元/㎡，斜前方的海珠区四房已飙升到8.8万元/㎡。单价存在巨大价差的同时，还有巨大的首付比例差异。假设有一组客户在已有1套房且贷款未结清的条件下，意向在广州或佛山醇熟区位购买第2套改善房：根据广佛两地的限贷政策，在贷款未结清时、2套房最低首付分别为广州70%起，佛山40%起。这里选择以主流面积段120-140㎡的改善四房总价作对比，如图所示，广州中心区120-140㎡四房总价在893万元，2套房需要预备625万作首付；在三山板块，同面积段四房产品总价约437万元，4成首付为175万元。两地2套改善四房首付款差距450万元，相当于可以在三山板块多买1套！实力对比，悬殊强烈！此外，像荔湾、海珠地区长期货量供应不足，且新盘入市吹风价炒至10万+，在家庭存款额度不高的情况下，2套改善房基本拿捏不住。
见时知几！作为接壤地区，广州市场变化规律几乎就是佛山楼市的前兆。
从如今荔湾的三、四房价差已超1.5万/㎡，海珠两房型价差甚至高达3万/㎡，能够预判未来交界处的三山板块内三、四房价差逐步拉大，是大势所趋。
随着三山板块逐步成熟，包括文翰湖公园、三山森林公园、高铁公园相继开放，南海有轨电车1号线、佛山地铁2号线、番海大桥等交通干线开通，商业配套也逐步兑现，片区居住氛围逐渐浓郁，南海桂城客户开始逐步接受来到快速发展的三山新城改善置换；同时，凭借客户对三、四房价差增大的敏锐察觉，纷纷表态，意向在短期内对房产进行从三房到四房的置换。三山的四房价格上涨，亦分不开千灯湖板块客户购买力的外溢。实际上，从千灯湖极少的预售证批准已早早披露了它两年时间没有新盘入市，目前只有少量旧盘余货。另外，克而瑞市场监测到，千灯湖板块四房产品，常处于断供状态，自2020年起，间断出现多月0货量供应。长此以往，千灯湖大四房亦没多少能作为选择参考。
因此原千灯湖客群选择去具备发展潜力的三山，主动进行四房产品的储备投资；再有对比千灯湖仅剩“漏网之鱼”高价房6-7万/㎡售价，显然三山的上车门槛较低。值得注意的是，三山新城定位广佛科技城，湾区第一站，类比东莞的松山湖，可以说当前三山的发展阶段、发展格局和发展速度在佛山全市相对都更成熟、更快速，而近两年的发展面貌，更是让早年置业千灯湖的客户看到了当年千灯湖的影子，因此购买力外溢至到三山新城也毫不意外。总而言之，三山板块乃至桂城的四房市场对广佛两地改善客有莫大的诱惑力！那么，叠加2022年开年以来，全国楼市政策暖风不断，佛山多家银行多次下调房贷利率，2022年的三山四房市场将会走出怎样的一波行情，我们拭目以待。
文章来源：克而瑞广佛区域
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